Mercato immobiliare di Dubai, bilancio 2023: AED 634 mld di transazioni e ville oltre il picco del 2014
Dubai nel 2023 secondo i dati ufficiali: 166 400 transazioni per AED 634 mld (+36% per numero, +20% per valore) e 71 000 nuovi investitori. Per Knight Frank le ville erano del 9% sopra il picco del 2014, gli appartamenti ancora del 10% sotto. Situazione a settembre 2026.
Il 2023 è stato l'anno in cui Dubai ha smesso di essere descritta come un rimbalzo post-pandemia ed è diventata un mercato record a pieno titolo. Il Dubai Land Department (DLD) ha registrato oltre 166 400 transazioni immobiliari per AED 634 mld, con un aumento del 36% per numero e del 20% per valore rispetto al 2022. Questa rassegna espone quali fossero davvero i numeri e quali di essi contino ancora per un acquirente nel 2026, ora che il mercato ha attraversato altri due anni record e una correzione.
I dati principali
Una cautela prima della tabella: le «transazioni» del DLD comprendono vendite, mutui e donazioni, mentre gli «investimenti» contano solo il capitale versato dai proprietari. Le due serie non vanno mescolate.
| Indicatore | 2023 | Variazione sul 2022 |
|---|---|---|
| Transazioni immobiliari (DLD) | 166 400+ | +36% |
| Valore delle transazioni (DLD) | AED 634 mld | +20% |
| Valore degli investimenti (DLD) | AED 412 mld | +55% |
| Investitori | 113 655 | — |
| di cui alla prima operazione | 71 002 | +20% |
| Non residenti tra gli investitori alla prima operazione | 42% | — |
| Tutte le procedure DLD, comprese le locazioni | 1,6 milioni | +16,9% |
Gli investitori provenienti da fuori dal Golfo e dal mondo arabo hanno investito AED 276 mld, due terzi del totale dell'anno. Anche il mercato della rivendita ha segnato un record: ValuStrat ha contato circa 12 000 vendite di case pronte nel solo quarto trimestre, più che in qualsiasi trimestre precedente.
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Prezzi: le ville hanno superato il 2014, gli appartamenti no
La vicenda dei prezzi che ha caratterizzato il 2023 è stato il divario tra ville e appartamenti. I dati del terzo trimestre di Knight Frank:
- prezzi dell'intera città in aumento del 19% in dodici mesi, ma ancora del 7% sotto il picco del 2014;
- appartamenti a poco più di AED 1 300 al piede quadrato, +19% e ancora del 10% sotto il 2014;
- ville a circa AED 1 580 al piede quadrato, +18%, il 57% sopra l'inizio del 2020 e già il 9% sopra il picco del 2014.
L'indice del quarto trimestre di ValuStrat raccontava la stessa storia con un metodo diverso: +19,9% complessivo, ville +24,9%, appartamenti +15,4% e ville di pregio ai massimi da dieci anni. Entrambe le società collocano Jumeirah Islands e Palm Jumeirah in cima alla classifica delle ville. Knight Frank ha registrato per le ville di Jumeirah Islands un aumento del 65% in un anno e per le ville della Palm livelli quasi quadrupli rispetto a gennaio 2020 in autunno.
Che cosa lo ha spinto
Tre fattori. Popolazione e capitali arrivati dopo il 2022, dapprima come inquilini: gli affitti richiesti sono aumentati del 12,8% nell'anno secondo i dati di ValuStrat, e alcuni di quegli inquilini sono diventati acquirenti. Una carenza di ville pronte, ed è per questo che l'abitazione familiare ha staccato gli appartamenti. E i costruttori che hanno risposto alla domanda con lanci a piano di pagamento, il che ha aumentato la quota off-plan delle vendite e accumulato il rischio di consegna che il mercato sta ora smaltendo.
Anche il vertice del mercato ha fissato i propri record. L'appartamento più costoso di Dubai ha cambiato mano tre volte nel corso del 2023: un attico del Bulgari Lighthouse a AED 410 mln, un attico di Marsa Al Arab a AED 420 mln e un attico di Como Residences sulla Palm a AED 500 mln. Knight Frank ha contato 434 vendite sopra i 10 mln di dollari, il doppio del dato del 2022.
A che punto siamo a settembre 2026
Il record del 2023 è durato un anno. Il 2024 ha portato AED 761 mld e il 2025 AED 917 mld (il nostro bilancio 2025). Nel primo semestre 2026 i prezzi di vendita sono scesi di circa il 2,6% e gli affitti di più. Per un proprietario che ha acquistato nel 2023 a prezzi prossimi al picco del 2014, il confronto rilevante oggi non è più il 2014 ma i massimi del 2025 — e il divario tra i due è lo spazio di negoziazione di cui dispone un venditore.
Se possiede un immobile acquistato nel 2023, lo prezzi in base alle transazioni attuali e non rispetto al picco — cominci dalla nostra analisi del mercato di Dubai nell'estate 2026.