Przegląd rynku nieruchomości w Dubaju w 2023 roku: transakcje o wartości 634 mld AED i wille powyżej szczytu z 2014 roku

Rok 2023 był rokiem, w którym Dubaj przestał być opisywany jako odbicie po pandemii i stał się rekordowym rynkiem samym w sobie. Dubai Land Department (DLD) zarejestrował ponad 166 400 transakcji na rynku nieruchomości o wartości 634 mld AED, o 36% więcej pod względem liczby i o 20% więcej pod względem wartości niż w 2022 roku. Ten przegląd przedstawia, jakie faktycznie były liczby i które z nich nadal mają znaczenie dla kupującego w 2026 roku, gdy rynek przeszedł przez dwa kolejne rekordowe lata i korektę.

Najważniejsze liczby

Jedno zastrzeżenie przed tabelą: „transakcje” DLD obejmują sprzedaże, kredyty hipoteczne i darowizny, natomiast „inwestycje” liczą wyłącznie kapitał wniesiony przez właścicieli. Tych dwóch szeregów nie należy mieszać.

Miara	2023	Zmiana względem 2022
Transakcje na rynku nieruchomości (DLD)	166 400+	+36%
Wartość transakcji (DLD)	634 mld AED	+20%
Wartość inwestycji (DLD)	412 mld AED	+55%
Inwestorzy	113 655	—
w tym kupujący po raz pierwszy	71 002	+20%
Nierezydenci wśród kupujących po raz pierwszy	42%	—
Wszystkie procedury DLD, w tym najem	1,6 mln	+16,9%

Inwestorzy spoza Zatoki i świata arabskiego wnieśli 276 mld AED, czyli dwie trzecie rocznej sumy. Rynek wtórny również ustanowił rekord: ValuStrat naliczył około 12 000 sprzedaży gotowych mieszkań w samym czwartym kwartale, więcej niż w którymkolwiek wcześniejszym kwartale.

Ceny: wille przekroczyły poziom z 2014 roku, apartamenty nie

Najważniejszą historią cenową 2023 roku była różnica między willami a apartamentami. Dane Knight Frank za trzeci kwartał:

• ceny w całym mieście wzrosły o 19% w ciągu dwunastu miesięcy, ale wciąż były o 7% poniżej szczytu z 2014 roku;
• apartamenty nieco ponad 1 300 AED za stopę kw., o 19% więcej i wciąż o 10% poniżej poziomu z 2014 roku;
• wille około 1 580 AED za stopę kw., o 18% więcej, o 57% powyżej początku 2020 roku i już o 9% powyżej szczytu z 2014 roku.

Indeks ValuStrat za czwarty kwartał opowiadał tę samą historię inną metodą: +19,9% ogółem, wille +24,9%, apartamenty +15,4%, a prime wille na dziesięcioletnim maksimum. Obie firmy umieściły Jumeirah Islands i Palm Jumeirah na szczycie tabeli willi. Knight Frank wskazał wzrost cen willi na Jumeirah Islands o 65% w ciągu roku, a willi na Palmie — niemal czterokrotnie powyżej poziomu ze stycznia 2020 roku jesienią.

Co napędzało wzrost

Trzy rzeczy. Napływ ludności i kapitału po 2022 roku, najpierw w roli najemców: czynsze ofertowe wzrosły w ciągu roku o 12,8% według danych ValuStrat, a część tych najemców została kupującymi. Niedobór gotowych willi, dlatego mieszkalnictwo rodzinne oderwało się od apartamentów. Oraz deweloperzy odpowiadający na popyt premierami z planami płatności, co podniosło udział off-plan w sprzedaży i zgromadziło ryzyko dostaw, z którym rynek mierzy się obecnie.

Szczyt rynku też ustanawiał własne rekordy. Najdroższy apartament Dubaju zmieniał właściciela trzykrotnie w ciągu 2023 roku: penthouse w Bulgari Lighthouse za 410 mln AED, penthouse w Marsa Al Arab za 420 mln AED i penthouse w Como Residences na Palmie za 500 mln AED. Knight Frank naliczył 434 sprzedaże powyżej 10 mln USD, dwa razy więcej niż w 2022 roku.

Jak sytuacja wygląda we wrześniu 2026 roku

Rekord z 2023 roku utrzymał się rok. Rok 2024 przyniósł 761 mld AED, a 2025 — 917 mld AED (nasz przegląd 2025). W pierwszej połowie 2026 roku ceny sprzedaży spadły o około 2,6%, a czynsze o więcej. Dla właściciela, który kupił w 2023 roku po cenach zbliżonych do szczytu z 2014, istotnym punktem odniesienia nie jest już rok 2014, lecz maksima z 2025 roku — a różnica między nimi to pole manewru, jakie ma sprzedający w negocjacjach.

Jeśli posiadają Państwo nieruchomość kupioną w 2023 roku, proszę wyceniać ją względem bieżących transakcji, a nie względem szczytu — zacznijcie od naszego przeglądu rynku w Dubaju latem 2026 roku.