Рынок недвижимости Дубая 2023: итоги года — 634 млрд дирхамов сделок и виллы выше пика 2014

2023 год — это момент, когда рынок Дубая окончательно перестал быть «восстановлением после пандемии» и стал рекордным сам по себе. Земельный департамент Дубая (DLD) зарегистрировал за год более 166 400 сделок с недвижимостью на 634 млрд дирхамов — на 36% больше по числу и на 20% больше по сумме, чем в 2022-м. Этот разбор — справочник: какие цифры были на самом деле, откуда они взялись и что из них важно помнить покупателю сейчас, когда рынок уже прошёл 2024–2025 годы и в 2026-м ушёл в коррекцию.

Главные цифры 2023 года

Сводная таблица по официальным данным DLD и отраслевым обзорам. Важно не смешивать строки: «сделки» у DLD включают продажи, ипотеки и дарения, а «инвестиции» — только вложения владельцев.

Показатель	2023	Изменение к 2022
Сделки с недвижимостью (DLD)	166 400+	+36%
Сумма сделок (DLD)	634 млрд дирхамов	+20%
Объём инвестиций (DLD)	412 млрд дирхамов	+55%
Инвесторов	113 655	—
Из них новых	71 002	+20%
Доля нерезидентов среди новых инвесторов	42%	—
Все процедуры DLD, включая аренду	1,6 млн	+16,9%

Две детали из той же статистики. Во-первых, иностранные инвесторы (не граждане стран Залива и не арабских стран) вложили 276 млрд дирхамов — две трети всех инвестиций года. Во-вторых, вторичка впервые показала рекорд по готовым домам: по ValuStrat, за четвёртый квартал прошло около 12 тысяч продаж готового жилья — больше, чем в любой квартал до этого.

Цены: виллы прошли пик 2014 года, квартиры — ещё нет

Главный ценовой сюжет 2023-го — разрыв между виллами и квартирами. По Knight Frank на конец третьего квартала:

• средняя цена по городу выросла за 12 месяцев на 19%, но всё ещё была на 7% ниже пика 2014 года;
• квартиры — около 1300 дирхамов за квадратный фут, +19% за год и на 10% ниже пика 2014-го;
• виллы — в среднем 1580 дирхамов за фут, +18% за год, на 57% выше уровня начала 2020 года и уже на 9% выше пика 2014-го.

ValuStrat в итоговом обзоре четвёртого квартала дал сопоставимую картину: индекс +19,9% за год, виллы +24,9%, квартиры +15,4%, а премиальные виллы вышли на максимум за десять лет. Лидерами по виллам у обоих аналитиков были Jumeirah Islands и Palm Jumeirah: на Jumeirah Islands виллы за год подорожали на 65% по Knight Frank, а виллы на Пальме к осени 2023-го стоили почти вчетверо дороже, чем в январе 2020-го. В квартирах быстрее всех росли Dubai South, JLT и Madinat Jumeirah Living.

Что на самом деле двигало рынок

Рост 2023 года держался на трёх вещах. Первая — приток людей и капитала после 2022 года: новые жители сначала арендовали, аренда росла двузначными темпами (по ValuStrat, запрашиваемые ставки за 2023 год +12,8%), и часть арендаторов перешла в покупатели. Вторая — дефицит готовых вилл: семейный спрос упирался в фиксированное предложение, отсюда разрыв с квартирами. Третья — стройка: застройщики отвечали запусками с рассрочкой, и доля новостроек в продажах росла.

У последнего пункта была обратная сторона, о которой мы писали ещё тогда: по итогам третьего квартала 2023 года почти половина объектов в стройке сдавалась с задержкой — подробности в разборе «Итоги квартала 2023 года: 31 399 сделок и почти половина объектов с задержкой».

Рекорды верхнего сегмента

2023-й запомнился и ценовыми рекордами. В течение года рекорд самой дорогой квартиры Дубая обновлялся трижды: пентхаус в Bulgari Lighthouse на Jumeirah Bay Island за 410 млн дирхамов, затем пентхаус в Marsa Al Arab за 420 млн и, наконец, пентхаус в Como Residences на Пальме за 500 млн. Сделок дороже $10 млн за год, по Knight Frank, было 434 — вдвое больше, чем в 2022-м. Отдельно эту историю разбираем в справочнике по элитному сегменту 2022–2024.

Статус на сентябрь 2026: что из этого осталось актуальным

Рекорд 2023 года продержался ровно год: 2024-й дал 761 млрд дирхамов, 2025-й — 917 млрд (разбор итогов 2025 года). В первом полугодии 2026-го цены продажи, по данным рыночных индексов, скорректировались примерно на 2,6%, аренда — сильнее. Для покупателя 2023 год полезен как точка отсчёта: объект, купленный тогда по цене около пика 2014 года, сегодня сравнивают не с 2014-м, а с максимумами 2025-го — и именно этот разрыв показывает, сколько запаса у продавца для торга.

Если вы держите объект, купленный в 2023 году, и думаете о продаже или покупке следующего, сравните его цену с текущими сделками по району — начните со страницы Palm Jumeirah или со свежего обзора рынка Дубая летом 2026 года.