Mercato immobiliare di Dubai, bilancio 2024: AED 761 mld di transazioni e prezzi delle ville in rialzo del 31,6%

Il 2024 ha ripetuto quasi esattamente i tassi di crescita del 2023, il che lo rende facile da sottovalutare. Il Dubai Land Department (DLD) ha registrato circa 226 000 transazioni immobiliari per AED 761 mld — +36% per numero e +20% per valore, le stesse percentuali dell'anno precedente ma da una base record. È stato anche l'anno in cui la crescita dei prezzi si è allargata: nel 2023 avevano fatto la parte più grande le ville; nel 2024 gli appartamenti e i quartieri di fascia media le hanno raggiunte.

Le cifre principali

Indicatore	2023	2024
Transazioni immobiliari (DLD)	166 400+	226 000 (+36%)
Valore delle transazioni (DLD)	AED 634 mld	AED 761 mld (+20%)
Valore degli investimenti (DLD)	AED 412 mld	AED 526 mld (+27%)
Nuovi investitori	71 002	110 000 (+55%)
Tutte le procedure DLD	1,6 milioni	2,78 milioni (+17%)
Indice dei prezzi ValuStrat, su base annua	+19,9%	+27,5%

I riepiloghi di settore ripartiscono i AED 761 mld in circa AED 522 mld di vendite in 180 000 compravendite e circa AED 187 mld di mutui. Knight Frank, che conta solo le vendite residenziali, ha stimato l'anno in circa 169 000 abitazioni. La differenza non è un errore: le transazioni DLD includono terreni, immobili commerciali, mutui e donazioni. Spieghiamo come tenere distinte le serie in come leggere i dati sulle transazioni del Land Department.

I prezzi e i quartieri che hanno trainato

L'indice ValuStrat di dicembre 2024 era in rialzo del 27,5% su base annua e circa il doppio del livello pandemico; ville +31,6%, appartamenti +23,6% e un prezzo medio ponderato di vendita di circa AED 1 448 al piede quadrato. La stima di Knight Frank era più cauta, intorno al 19%, ma secondo i suoi numeri in autunno gli appartamenti hanno finalmente superato il picco del 2014, del 7,7%.

Segmento (ValuStrat, 2024)	Variazione annua
Ville — Jumeirah Islands	+42,5%
Ville — Palm Jumeirah	+42,3%
Ville — Emirates Hills	+32,3%
Appartamenti — The Greens	+31%
Appartamenti — Palm Jumeirah	+28,3%
Appartamenti — The Views	+27,1%
Mercato delle ville più debole — Mudon	+13,5%

Una versione molto ripetuta di questi numeri — «ville +33%, appartamenti +25%» — non corrisponde al rapporto di fine anno di ValuStrat. La differenza sembra banale finché non la si usa per calcolare il rendimento di una rivendita.

Cosa è cambiato rispetto al 2023

L'off-plan è diventato il mercato: ValuStrat ha registrato che il 71% delle vendite di abitazioni di dicembre era off-plan. A ottobre si è toccato il record mensile di 20 460 transazioni. Gli affitti sono saliti di circa il 21% nell'anno (la nostra analisi sugli affitti), spingendo gli inquilini verso l'acquisto. E la fascia alta ha segnato il proprio record di 435 vendite sopra i 10 milioni di dollari, quasi un terzo delle quali su Palm Jumeirah.

Una nota sulla cifra «AED 893 mld per gli Emirati», spesso citata come totale del paese nel 2024. È stata assemblata dalla stampa a gennaio 2025 con dati incompleti — Dubai per l'intero anno, Sharjah per undici mesi, Ajman per dieci. La cifra ufficiale di Abu Dhabi per l'intero anno, secondo l'ADREC, era AED 96,2 mld, non i AED 79 mld di quel riepilogo. Utile come ordine di grandezza; non come statistica.

A che punto siamo a settembre 2026

Il 2025 si è chiuso a AED 917 mld (la nostra analisi del 2025). Nel 2026 il mercato è entrato in una correzione, con i prezzi di vendita in calo di circa il 2,6% e gli affitti di circa il 9,5% nel primo semestre. Per chi ha acquistato off-plan nel 2024 la conseguenza è pratica: molti di quegli edifici vengono completati nel 2026–2027, quindi l'uscita avverrà in un mercato piatto e a fronte di migliaia di consegne simultanee, non nel mercato in crescita in cui hanno comprato.

Se possedete un lancio del 2024, confrontatelo con i prezzi attuali del quartiere e con le date di consegna degli edifici vicini — il nostro bilancio di mercato dell'estate 2026 è il punto di partenza.