Acheteurs russes à l'étranger au T3 2026 : les Émirats gardent la tête avec 37 %, la Thaïlande monte à 25 %, la Géorgie à 17 %
Données NF Group : les Émirats captent 37 % des achats immobiliers à l'étranger des acheteurs russes au T3 2026, contre 50 % au premier semestre. La Thaïlande passe à 25 %, la Géorgie de 5 % à 17 %. Ce qui change pour Dubaï.
Les Émirats arabes unis restent le premier choix des acheteurs russes qui investissent dans l'immobilier à l'étranger. Selon NF Group, ils ont concentré 37 % de ces transactions au T3 2026. Ils conservent donc la première place, mais leur part est nettement inférieure aux 50 % enregistrés au premier semestre. La Thaïlande est deuxième avec 25 %, la Géorgie troisième avec 17 %.
Quels pays les acheteurs russes ont-ils choisis au T3 2026 ?
Le classement ci-dessous provient du cabinet de conseil NF Group et couvre la période de juillet à septembre 2026. Les parts portent sur les transactions à l'étranger suivies par l'étude, et non sur le marché global de chaque pays.
| Pays | T3 2026 | S1 2026 |
|---|---|---|
| Émirats arabes unis | 37 % | 50 % |
| Thaïlande | 25 % | 17 % |
| Géorgie | 17 % | 5 % |
| Turquie | 12 % | 12 % |
| Maurice | 4,5 % | 5 % |
| Oman | 4,5 % | — |
La Serbie, qui pesait 11 % au premier semestre, est sortie du tableau du T3, tandis qu'Oman y fait son entrée.
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Pourquoi la part des Émirats est-elle passée de 50 % à 37 % ?
Une part plus faible ne signifie pas un quart de transactions en moins aux Émirats. Une part se réduit aussi lorsque d'autres pays progressent, et deux l'ont fait : la Thaïlande a gagné 8 points de pourcentage, la Géorgie 12.
Le marché de Dubaï lui-même est plus calme qu'il y a un an. En septembre 2026, le Dubai Land Department a enregistré 11 430 ventes, soit environ 44 % de moins que lors du septembre 2025 record — voir notre analyse des données DLD de septembre 2026. Les acheteurs de tous les pays évoluent dans ce même marché.
Comment les motivations des acheteurs ont-elles évolué ?
L'objectif de l'achat a changé. Selon NF Group, les achats pour usage personnel sont passés à 27 % au premier semestre 2026, contre 13 % fin 2025. Les opérations purement d'investissement ont reculé de 53 % à 20 % sur la même période.
Le nouveau cahier des charges, c'est la résidence secondaire : un lieu pour les vacances ou les longs séjours, loué le reste de l'année. La Thaïlande et la Géorgie y répondent bien — destinations balnéaires avec vols directs, entrée sans visa pour les citoyens russes et ticket d'entrée inférieur à celui de Dubaï.
Pourquoi les Émirats restent-ils en tête ?
Peu de pays du classement lient l'achat d'un bien à un droit de séjour. Aux Émirats, un visa de deux ans est accessible à partir de AED 750 000 d'immobilier, et le Golden Visa de 10 ans à partir de AED 2 millions. Les paliers sont détaillés dans notre guide du visa de résidence aux Émirats via l'immobilier.
La fiscalité est la deuxième raison : les Émirats ne prélèvent ni impôt sur le revenu des personnes physiques ni taxe foncière annuelle. L'entrée sur le territoire est la troisième : les citoyens russes n'ont pas besoin de visa pour Dubaï et peuvent y séjourner 90 jours (règles d'entrée pour 2026).
Le financement est la quatrième. Les non-résidents peuvent obtenir un prêt immobilier aux Émirats avec un apport à partir de 20 % et des taux à partir de 3,97 % — le calcul figure dans notre note sur le crédit immobilier aux Émirats pour un non-résident.
Que se passe-t-il pour les prix dans ces pays ?
NF Group observe une hausse modérée des prix du résidentiel haut de gamme dans l'ensemble des pays classés, portée par l'inflation et la hausse des coûts de construction. Le cabinet n'anticipe ni flambée ni chute brutale.
Les destinations européennes autrefois bien placées — Grèce, France et Espagne — ont perdu du terrain, même si l'intérêt pour elles demeure. D'ici la fin de l'année, la demande devrait rester orientée vers les pays offrant des vols directs et l'entrée sans visa.
Qu'est-ce que cela change pour un acheteur à Dubaï ?
Moins d'acheteurs d'un même pays, c'est moins de concurrence sur les mêmes biens. Sur le marché de la revente, cela renforce la position de celui qui négocie, car les vendeurs trouvent désormais plus difficilement le prochain acquéreur.
Si l'objectif est une résidence de vacances, il faut intégrer dans le calcul les frais courants et pas seulement le ticket d'entrée : charges de copropriété, factures d'eau et d'électricité et, pour la location de courte durée, un permis de holiday home.
Si le choix se fait entre Dubaï et un pays balnéaire, comparez trois éléments : ce que l'achat apporte à votre statut de résident, la rapidité avec laquelle le bien peut être revendu et le profil du futur acquéreur. Notre comparatif Thaïlande ou Dubaï examine ces points.
Questions fréquentes
Quelle part des achats à l'étranger des acheteurs russes revient aux Émirats ?
37 % au T3 2026 selon NF Group, contre 50 % au premier semestre 2026. Les Émirats restent à la première place.
Quels pays composent le trio de tête ?
Les Émirats (37 %), la Thaïlande (25 %) et la Géorgie (17 %). La Turquie suit avec 12 %, puis Maurice et Oman avec 4,5 % chacun.
Pourquoi les acheteurs russes investissent-ils à l'étranger en ce moment ?
De plus en plus pour leur propre usage : les achats pour usage personnel sont passés de 13 % à 27 %, tandis que les opérations d'investissement ont reculé de 53 % à 20 %. Le format privilégié est la résidence de vacances louée le reste de l'année.
L'achat d'un bien à Dubaï donne-t-il droit à la résidence ?
Oui. Un visa de deux ans est accessible à partir de AED 750 000 d'immobilier, et le Golden Visa de 10 ans à partir de AED 2 millions. Des conditions distinctes s'appliquent aux biens achetés avec un crédit et aux biens off-plan.
Les options de résidence offertes aux acheteurs de biens aux Émirats sont détaillées dans notre guide du visa de résidence aux Émirats via l'immobilier.