Acquirenti russi di immobili all'estero nel 3° trimestre 2026: gli Emirati restano primi con il 37 %, la Thailandia sale al 25 %, la Georgia al 17 %
Dati NF Group: gli Emirati hanno raccolto il 37 % degli acquisti immobiliari all'estero dei russi nel 3° trimestre 2026, contro il 50 % del primo semestre. Thailandia al 25 %, Georgia dal 5 % al 17 %. Cosa è cambiato e cosa significa per Dubai.
Gli Emirati Arabi Uniti restano la prima scelta degli acquirenti russi che comprano casa all'estero. Secondo NF Group, nel 3° trimestre 2026 hanno raccolto il 37 % di queste operazioni. Mantengono dunque il primo posto, ma la quota è nettamente inferiore al 50 % del primo semestre. Al secondo posto la Thailandia con il 25 %, al terzo la Georgia con il 17 %.
Quali Paesi hanno scelto gli acquirenti russi nel 3° trimestre 2026?
La classifica qui sotto proviene dalla società di consulenza NF Group e riguarda il periodo da luglio a settembre 2026. Le quote si riferiscono alle operazioni estere monitorate dallo studio, non al mercato complessivo di ciascun Paese.
| Paese | 3° trim. 2026 | 1° sem. 2026 |
|---|---|---|
| Emirati | 37 % | 50 % |
| Thailandia | 25 % | 17 % |
| Georgia | 17 % | 5 % |
| Turchia | 12 % | 12 % |
| Mauritius | 4,5 % | 5 % |
| Oman | 4,5 % | — |
La Serbia, che nel primo semestre aveva l'11 %, è uscita dalla tabella del 3° trimestre, mentre è entrato l'Oman.
Parli con un broker abilitato: 📲 +971 50 120 32 64 su WhatsApp, @dubai_oleg su Telegram
Perché la quota degli Emirati è scesa dal 50 % al 37 %?
Una quota minore non significa un quarto di compravendite in meno negli Emirati. La quota si riduce anche quando crescono altri Paesi, e due sono cresciuti: la Thailandia ha guadagnato 8 punti percentuali e la Georgia 12.
Il mercato di Dubai è comunque più calmo di un anno fa. A settembre 2026 il Dubai Land Department ha registrato 11 430 vendite, circa il 44 % in meno rispetto al settembre record del 2025: si veda la nostra analisi dei dati DLD di settembre 2026. Gli acquirenti di qualsiasi Paese operano all'interno dello stesso mercato.
Come sono cambiate le motivazioni degli acquirenti?
Lo scopo dell'acquisto è cambiato. NF Group rileva che gli acquisti per uso personale sono saliti al 27 % nel primo semestre 2026, dal 13 % di fine 2025. Le operazioni di puro investimento sono invece scese dal 53 % al 20 % nello stesso periodo.
La nuova esigenza è una seconda casa: un posto dove trascorrere vacanze o soggiorni lunghi, da affittare nel resto dell'anno. Thailandia e Georgia rispondono bene a questa idea: mete di villeggiatura con voli diretti, ingresso senza visto per i cittadini russi e un costo d'ingresso inferiore a quello di Dubai.
Perché gli Emirati restano in testa?
Pochi altri Paesi della classifica collegano l'acquisto di una casa alla residenza. Negli Emirati un visto biennale è disponibile a partire da AED 750 000 di immobili, mentre la Golden Visa decennale a partire da AED 2 mln. I vari livelli sono descritti nella nostra guida al visto di residenza negli Emirati tramite l'acquisto di immobili.
Il fisco è il secondo motivo: negli Emirati non esistono né imposta sul reddito delle persone fisiche né imposta annuale sugli immobili. L'ingresso è il terzo: i cittadini russi non hanno bisogno di visto per Dubai e possono restare 90 giorni (regole di ingresso per il 2026).
Il finanziamento è il quarto. I non residenti possono ottenere un mutuo negli Emirati con un anticipo a partire dal 20 % e tassi da 3,97 %: i calcoli sono nella nostra nota sul mutuo negli Emirati per non residenti.
Cosa succede ai prezzi in questi Paesi?
NF Group osserva un moderato aumento dei prezzi residenziali di fascia alta in tutti i Paesi della classifica, trainato dall'inflazione e dai maggiori costi di costruzione. Non prevede rialzi o ribassi bruschi.
Le destinazioni europee che un tempo figuravano ai primi posti, cioè Grecia, Francia e Spagna, hanno perso terreno, pur restando oggetto di interesse. Per fine anno si prevede che la domanda resti concentrata sui Paesi con voli diretti e ingresso senza visto.
Cosa significa per chi compra a Dubai?
Meno acquirenti da un singolo Paese significa meno concorrenza sulle stesse unità. Sul mercato secondario ciò rafforza la posizione di chi negozia, perché i venditori fanno ora più fatica a trovare il prossimo acquirente.
Se l'obiettivo è una casa per le vacanze, occorre valutare anche i costi di gestione oltre al prezzo d'ingresso: service charge, utenze e, per gli affitti brevi, un permesso di holiday home.
Se la scelta è tra Dubai e un Paese di villeggiatura, vanno confrontati tre aspetti: che effetto ha l'acquisto sul proprio status di residenza, con quale rapidità si può rivendere l'unità e chi sarà il prossimo acquirente. Il nostro confronto Thailandia o Dubai esamina proprio questi punti.
Domande frequenti
Quale quota degli acquisti all'estero degli acquirenti russi va agli Emirati?
Il 37 % nel 3° trimestre 2026, secondo NF Group, contro il 50 % del primo semestre 2026. Gli Emirati restano al primo posto.
Quali Paesi compongono il podio?
Emirati (37 %), Thailandia (25 %) e Georgia (17 %). Seguono la Turchia con il 12 %, poi Mauritius e Oman con il 4,5 % ciascuno.
Perché oggi i russi comprano all'estero?
Sempre più spesso per uso proprio: gli acquisti per uso personale sono passati dal 13 % al 27 %, mentre le operazioni di investimento sono scese dal 53 % al 20 %. Il formato più diffuso è la casa per le vacanze, affittata nel resto dell'anno.
Comprare casa a Dubai dà diritto alla residenza?
Sì. Un visto biennale è disponibile a partire da AED 750 000 di immobili, la Golden Visa decennale a partire da AED 2 mln. Per le unità con mutuo e per quelle off-plan valgono condizioni distinte.
Le opzioni di residenza per chi acquista immobili negli Emirati sono illustrate nella nostra guida al visto di residenza negli Emirati tramite l'acquisto di immobili.