Rosjanie kupujący nieruchomości za granicą w III kwartale 2026: ZEA nadal na pierwszym miejscu z 37%, Tajlandia awansuje do 25%, Gruzja do 17%

ZEA pozostają pierwszym wyborem Rosjan kupujących nieruchomości za granicą. Według NF Group Emiraty odpowiadały w III kwartale 2026 za 37% takich transakcji. To nadal pierwsze miejsce, ale udział jest wyraźnie niższy niż 50% odnotowane w pierwszej połowie roku. Na drugim miejscu jest Tajlandia z 25%, na trzecim Gruzja z 17%.

Jakie kraje wybierali Rosjanie w III kwartale 2026?

Poniższy ranking pochodzi od firmy doradczej NF Group i obejmuje okres od lipca do września 2026 roku. Udziały dotyczą zagranicznych transakcji objętych badaniem, a nie całego rynku każdego z krajów.

Kraj	III kw. 2026	I poł. 2026
ZEA	37%	50%
Tajlandia	25%	17%
Gruzja	17%	5%
Turcja	12%	12%
Mauritius	4,5%	5%
Oman	4,5%	—

Serbia miała w pierwszej połowie roku 11% i wypadła z tabeli za III kwartał, a w jej miejsce pojawił się Oman.

Dlaczego udział ZEA spadł z 50% do 37%?

Mniejszy udział nie oznacza o jedną czwartą mniej transakcji w Emiratach. Udział maleje także wtedy, gdy rosną inne kraje, a tak się stało w dwóch przypadkach: Tajlandia zyskała 8 punktów procentowych, a Gruzja 12.

Sam rynek w Dubaju jest spokojniejszy niż rok temu. We wrześniu 2026 roku Dubai Land Department zarejestrował 11 430 sprzedaży, czyli około 44% mniej niż w rekordowym wrześniu 2025 — zob. nasze omówienie danych DLD za wrzesień 2026. Kupujący z każdego kraju działają w obrębie tego samego rynku.

Jak zmieniły się motywy kupujących?

Zmienił się cel zakupu. NF Group podaje, że udział zakupów na własny użytek wzrósł w pierwszej połowie 2026 roku do 27%, z 13% na koniec 2025 roku. Czysto inwestycyjne transakcje spadły w tym samym czasie z 53% do 20%.

Nowy scenariusz to drugi dom: miejsce na wakacje lub dłuższy pobyt, wynajmowane przez resztę roku. Tajlandia i Gruzja dobrze do niego pasują — to kierunki wypoczynkowe z bezpośrednimi lotami, ruchem bezwizowym dla obywateli Rosji i niższym progiem wejścia niż w Dubaju.

Dlaczego ZEA wciąż prowadzą?

Niewiele innych krajów z rankingu łączy zakup domu z prawem pobytu. W ZEA dwuletnia wiza jest dostępna od nieruchomości o wartości AED 750 000, a 10-letnia Golden Visa od AED 2 mln. Progi opisujemy w naszym przewodniku wiza pobytowa w ZEA przez nieruchomość.

Drugi powód to podatki: ZEA nie pobierają osobistego podatku dochodowego ani rocznego podatku od nieruchomości. Trzeci to wjazd: obywatele Rosji nie potrzebują wizy do Dubaju i mogą przebywać tam 90 dni (zasady wjazdu na 2026 rok).

Czwarty to finansowanie. Nierezydenci mogą uzyskać kredyt hipoteczny w ZEA z wkładem własnym od 20% i oprocentowaniem od 3,97% — wyliczenia znajdą Państwo w naszej notatce o kredycie hipotecznym w ZEA dla nierezydenta.

Co dzieje się z cenami w tych krajach?

NF Group widzi umiarkowany wzrost cen prime w segmencie mieszkaniowym we wszystkich krajach z rankingu, napędzany inflacją i wyższymi kosztami budowy. Nie spodziewa się gwałtownych skoków ani spadków.

Kierunki europejskie, które dawniej zajmowały wysokie miejsca — Grecja, Francja i Hiszpania — straciły na znaczeniu, choć zainteresowanie nimi się utrzymuje. Prognoza do końca roku zakłada, że popyt pozostanie przy krajach z bezpośrednimi lotami i ruchem bezwizowym.

Co to oznacza dla kupującego w Dubaju?

Mniej kupujących z jednego kraju oznacza mniejszą konkurencję o te same lokale. Na rynku wtórnym wzmacnia to pozycję negocjującego, bo sprzedającym trudniej teraz znaleźć kolejnego nabywcę.

Jeśli celem jest dom wakacyjny, do ceny wejścia trzeba doliczyć koszty utrzymania: service charge, rachunki za media oraz, przy wynajmie krótkoterminowym, pozwolenie na holiday home.

Jeśli wybór dotyczy Dubaju i kraju wypoczynkowego, warto porównać trzy rzeczy: co zakup daje dla statusu pobytowego, jak szybko lokal można odsprzedać i kim będzie kolejny kupujący. Nasze porównanie Tajlandia czy Dubaj omawia te punkty.

Najczęstsze pytania

Jaka część zagranicznych zakupów Rosjan trafia do ZEA?

37% w III kwartale 2026 roku według NF Group, wobec 50% w pierwszej połowie 2026 roku. ZEA pozostają na pierwszym miejscu.

Które kraje tworzą pierwszą trójkę?

ZEA (37%), Tajlandia (25%) i Gruzja (17%). Dalej jest Turcja z 12%, a następnie Mauritius i Oman po 4,5%.

Dlaczego kupujący z Rosji kupują teraz za granicą?

Coraz częściej na własny użytek: udział zakupów dla siebie wzrósł z 13% do 27%, a transakcje inwestycyjne spadły z 53% do 20%. Popularny model to dom wakacyjny wynajmowany przez resztę roku.

Czy zakup domu w Dubaju daje prawo pobytu?

Tak. Dwuletnia wiza jest dostępna od nieruchomości o wartości AED 750 000, a 10-letnia Golden Visa od AED 2 mln. Dla lokali kupowanych na kredyt i off-plan obowiązują odrębne warunki.

Możliwości uzyskania pobytu dla nabywców nieruchomości w Emiratach opisujemy w przewodniku wiza pobytowa w ZEA przez nieruchomość.