Entrepôts aux Émirats en 2026 : pénurie de Grade A, loyers en hausse et acteurs qui contrôlent le marché

Les entrepôts sont le segment de l’immobilier émirati que les investisseurs privés remarquent le moins. On ne les annonce pas, personne ne les visite, et pourtant, en 2025–2026, la logistique s’est montrée, avec les bureaux, plus résistante que le résidentiel. La raison est simple : le pays se construit comme plaque tournante du commerce et de la logistique, et il manque d’espaces modernes pour le faire.

Ce que montrent les chiffres

• Les loyers montent. Selon JLL, les loyers industriels de Dubaï ont progressé de 6,8 % sur un an et de 2,3 % sur un trimestre au T2 2026 ; à Abu Dhabi, la hausse est de 5 %.
• Le Grade A est presque plein. Fin 2025, JLL chiffrait l’occupation des entrepôts modernes à Jafza et à Dubai Investments Park à 97–100 %, et celle de l’ensemble du parc industriel de Dubaï à environ 94 %.
• Les baux s’allongent. Selon la même évaluation, la durée moyenne est passée de 3–5 ans à 7–9 ans, les occupants préférant verrouiller leurs surfaces plutôt que d’en chercher d’autres.
• Moins de contrats. Cavendish Maxwell a compté environ 10 000 baux d’entrepôts à Dubaï au S1 2026, soit 4,5 % de moins qu’un an plus tôt : symptôme de rareté plutôt que de demande faible, car peu de surfaces se libèrent et davantage de locataires renouvellent.

Les chiffres des consultants diffèrent parce que leurs échantillons diffèrent, mais la direction est la même. JLL note aussi l’envers du décor : à certains endroits, les propriétaires de bâtiments plus anciens accordent désormais des concessions allant jusqu’à 15 % pour conserver leurs locataires.

Qui détient le marché

Site	Opérateur	Pourquoi c’est important
Jafza et National Industries Park	DP World	à côté du port de Jebel Ali et des grands axes routiers
Dubai Investments Park	Dubai Investments	quartier mixte d’entreposage, d’industrie et d’habitat
Dubai Industrial City	TECOM Group	industrie légère et logistique
Dubai South	Dubai South	aéroport Al Maktoum et son quartier logistique
KEZAD (Abu Dhabi)	AD Ports Group	port de Khalifa et zones industrielles de la capitale

L’essentiel du parc de qualité appartient à des opérateurs publics et à des institutions. Ce qu’un acheteur privé peut réellement viser, c’est un bâtiment fini et loué ou une petite unité en zone franche. CBRE souligne la hausse des loyers à Dubai Industrial City, à DIP et à National Industries Park, tandis qu’à Abu Dhabi, 48,5 milliards AED d’engagements d’investissement au titre du programme Make it in the Emirates soutiennent la demande.

Que vérifier en tant qu’investisseur privé

• Vous achetez le locataire. Le rendement dépend de la durée du bail, des clauses d’indexation et de la solidité du locataire.
• Le terrain est souvent loué. Dans de nombreuses zones franches, le bâtiment repose sur un terrain loué à l’opérateur ; la durée et les conditions de renouvellement déterminent la valeur de revente.
• La liquidité est faible. Les acquéreurs d’un entrepôt à plusieurs millions de dollars sont peu nombreux, et une vente peut prendre des mois.
• Les caractéristiques techniques comptent plus que le prix. Hauteur libre, charge au sol, accès poids lourds et systèmes incendie déterminent si le bâtiment trouvera un locataire dans dix ans.

Pourquoi le sud de Dubaï est la principale plateforme logistique est expliqué dans notre article sur les entrepôts et les terrains industriels, et le rôle des ports dans Ports des Émirats : le cœur industriel du pays.

Logements et immobilier commercial dans le principal quartier logistique : voir la page du quartier de Jebel Ali.