Magazyny w ZEA w 2026 roku: niedobór klasy A, rosnące czynsze i kto jest właścicielem rynku
Magazyny klasy A w Dubaju są prawie pełne: JLL podał na koniec 2025 roku obłożenie w Jafza i Dubai Investments Park na poziomie 97–100%, a czynsze przemysłowe wzrosły w II kw. 2026 o 6,8% rok do roku (5% w Abu Zabi). Umowy trwają teraz 7–9 lat, nie 3–5. Kto ma zasoby i co sprawdzić.
Magazyny to segment nieruchomości w ZEA, który prywatni inwestorzy zauważają najrzadziej. Nikt ich nie reklamuje i nikt ich nie ogląda, a mimo to w latach 2025–2026 logistyka razem z biurami okazała się odporniejsza niż mieszkania. Powód jest prosty: kraj buduje swoją pozycję centrum handlu i logistyki, a nowoczesnej powierzchni na to brakuje.
Co pokazują liczby
- Czynsze rosną. JLL podaje, że czynsze przemysłowe w Dubaju wzrosły w II kw. 2026 o 6,8% rok do roku i o 2,3% kwartał do kwartału; w Abu Zabi wzrost wyniósł 5%.
- Klasa A jest prawie pełna. Na koniec 2025 roku JLL oszacował obłożenie nowoczesnych magazynów w Jafza i Dubai Investments Park na 97–100%, a całych zasobów przemysłowych Dubaju na około 94%.
- Umowy są dłuższe. Według tej samej oceny średni okres najmu wydłużył się do 7–9 lat z 3–5, ponieważ najemcy zabezpieczają sobie powierzchnię zamiast szukać kolejnej.
- Mniej umów. Cavendish Maxwell naliczył w Dubaju w I półroczu 2026 około 10 000 umów najmu magazynów, o 4,5% mniej niż rok wcześniej — to objaw niedoboru, a nie słabego popytu: mało powierzchni się zwalnia, a więcej najemców przedłuża umowy.
Dane doradców się różnią, bo różnią się ich próby, ale kierunek jest ten sam. JLL zwraca też uwagę na drugą stronę medalu: w niektórych lokalizacjach właściciele starszych obiektów oferują dziś ustępstwa sięgające 15%, by utrzymać obłożenie.
Kto jest właścicielem rynku
| Lokalizacja | Operator | Dlaczego to ważne |
|---|---|---|
| Jafza i National Industries Park | DP World | obok portu Jebel Ali i głównych autostrad |
| Dubai Investments Park | Dubai Investments | mieszana dzielnica magazynów, przemysłu i zabudowy mieszkaniowej |
| Dubai Industrial City | TECOM Group | lekki przemysł i logistyka |
| Dubai South | Dubai South | lotnisko Al Maktoum i jego dzielnica logistyczna |
| KEZAD (Abu Zabi) | AD Ports Group | port Khalifa i strefy przemysłowe stolicy |
Większość wysokiej jakości zasobów należy do operatorów państwowych i instytucji. Prywatny kupujący może realnie liczyć na gotowy budynek z najemcą lub niewielką jednostkę w strefie wolnocłowej. CBRE zwraca uwagę na wzrost czynszów w Dubai Industrial City, DIP i National Industries Park, a w Abu Zabi popyt wspiera 48,5 mld AED zobowiązań inwestycyjnych w ramach programu Make it in the Emirates.
Porozmawiaj z licencjonowanym pośrednikiem: 📲 +971 50 120 32 64 na WhatsAppie, @dubai_oleg na Telegramie
Co sprawdzić jako prywatny inwestor
- Kupuje się najemcę. Zwrot zależy od długości umowy, klauzul indeksacyjnych i wiarygodności najemcy.
- Grunt bywa dzierżawiony. W wielu strefach wolnocłowych budynek stoi na gruncie dzierżawionym od operatora; okres dzierżawy i warunki jej przedłużenia decydują o wartości odsprzedaży.
- Płynność jest niska. Kupujących na magazyn wartości wielu milionów dolarów jest niewielu, a sprzedaż może trwać miesiącami.
- Specyfikacja ważniejsza niż cena. Wysokość w świetle, nośność posadzki, dojazd dla ciężarówek i instalacje przeciwpożarowe decydują o tym, czy budynek znajdzie najemcę za dziesięć lat.
Dlaczego południe Dubaju jest główną platformą logistyczną, opisujemy w naszym tekście o magazynach i gruntach przemysłowych, a rolę portów w tekście Porty ZEA: przemysłowe serce kraju.
Mieszkania i nieruchomości komercyjne w głównej dzielnicy logistycznej znajdą Państwo na stronie dzielnicy Jebel Ali.