Склады в ОАЭ в 2026 году: дефицит класса A, рост аренды и кто держит рынок
Складов класса A в Дубае не хватает: заполняемость в Jafza и Dubai Investments Park, по JLL, 97–100%, аренда во II квартале 2026 года выросла на 6,8% за год, в Абу-Даби — на 5%. Договоры стали длиннее — 7–9 лет вместо 3–5. Кто владеет рынком и что учесть частному инвестору.
Склады — самый недооценённый частными инвесторами сегмент недвижимости ОАЭ. О них редко пишут в рекламе, их не показывают на экскурсиях, но в 2025–2026 годах именно логистика вместе с офисами оказалась устойчивее жилья. Причина простая: страна строит из себя торгово-логистический хаб, а качественных складов для этого не хватает.
Что показывают цифры
- Аренда растёт. По данным JLL, во II квартале 2026 года аренда индустриальных объектов в Дубае выросла на 6,8% за год и на 2,3% за квартал, в Абу-Даби — на 5% за год.
- Класс A почти занят. Заполняемость современных складов в Jafza и Dubai Investments Park, по оценке JLL на конец 2025 года, — 97–100%, а общая заполняемость индустриального фонда Дубая — около 94%.
- Договоры стали длиннее. По той же оценке, средний срок аренды вырос до 7–9 лет против 3–5 лет раньше: арендаторы предпочитают закрепить площадь, чем искать новую.
- Договоров меньше. По данным Cavendish Maxwell, в первом полугодии 2026 года в Дубае заключили около 10 000 договоров аренды складов — на 4,5% меньше, чем годом ранее. Это не падение спроса, а следствие дефицита: освобождается мало, продлевают чаще.
Цифры разных консультантов расходятся — у каждого своя выборка и методика. Но направление у всех одно: ставки растут, а свободного качественного фонда мало. JLL отмечает и обратную сторону: в отдельных локациях владельцы старых объектов уже дают арендаторам скидки до 15%, чтобы удержать заполняемость.
Кто держит рынок
| Локация | Оператор | Чем важна |
|---|---|---|
| Jafza и National Industries Park | DP World | рядом порт Джебель-Али и главные трассы |
| Dubai Investments Park | Dubai Investments | смешанный район: склады, производство, жильё |
| Dubai Industrial City | TECOM Group | лёгкая промышленность и логистика |
| Dubai South | Dubai South | аэропорт Аль-Мактум и логистический кластер |
| KEZAD (Абу-Даби) | AD Ports Group | порт Халифа и промышленные зоны столицы |
Большая часть качественного фонда принадлежит государственным операторам и институциональным инвесторам. Частному покупателю доступно в основном готовое здание с арендатором или небольшой склад во фризоне. CBRE отмечает рост аренды в Dubai Industrial City, DIP и National Industries Park, а в Абу-Даби рынок подпитывают 48,5 млрд дирхамов инвестиционных обязательств по программе «Make it in the Emirates».
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 WhatsApp, @dubai_oleg Телеграм
Что учесть частному инвестору
- Покупаете арендатора, а не стены. Доходность склада определяется сроком договора и надёжностью компании-арендатора. Проверьте, сколько лет осталось до окончания аренды и есть ли индексация.
- Земля часто в аренде. Во многих фризонах склад стоит на земле, взятой у оператора в долгосрочную аренду. Срок и условия продления этой аренды напрямую влияют на стоимость объекта при перепродаже.
- Ликвидность ниже, чем у квартиры. Покупателей на склад за несколько миллионов долларов мало, и продажа может занять месяцы.
- Класс важнее цены. Высота потолков, нагрузка на пол, доступ для фур и пожарные системы решают, найдёт ли склад арендатора через десять лет.
Почему юг Дубая — главная площадка для логистики и что там строится, мы подробно разбирали в материале о складах и земле на юге Дубая и в Абу-Даби, а роль портов — в статье «Порты ОАЭ: промышленное сердце страны».
Жильё и коммерция в главном логистическом районе — на странице района Jebel Ali.
Видео на эту тему
То же самое голосом и с примерами — разборы на YouTube-канале.
Об этом в новостях
Другие материалы сайта про то же самое.
Склады и земля: индустриальная недвижимость юга Дубая и Абу-Даби
Расширение аэропорта Аль-Мактум с бюджетом 35 млрд долларов, порт Джебель-Али площадью 134 км² с 67 причалами и индустриальные зоны рядом создают спрос на склады. Разбираем форматы входа и цифры по участкам.
Дефицит офисов в ОАЭ: вакансия премиум-класса 0,3% в Дубае и 0,1% в Абу-Даби
По данным JLL, свободных премиальных офисов в Дубае около 0,3%, в Абу-Даби — 0,1%. Во II квартале 2026 года аренда класса A в Дубае выросла на 26,2% за год, класса B — на 31,5%; заполняемость, по CBRE, 94% в Дубае и 96% в Абу-Даби. Что это значит для владельца и покупателя офиса.
Итоги 2025 года по коммерции Дубая: вторичка держит 72% рынка, офисы — лидирующий сегмент
Вторичный рынок в коммерческой недвижимости Дубая занимает 72% против 28% у строящихся объектов — обратная картина по сравнению с жильём. Дефицит нового предложения удерживает рост цен, а интерес к офисному off-plan вырос почти на 600% за год.
Офисов класса A в Дубае почти не осталось: вакансия 3%, ставки 370 AED за фут
В первом полугодии 2025 года свободных офисов класса A в Дубае было около 3%, а в DIFC и Downtown — от нуля до двух. Ставки в сегменте прибавили 28% и дошли до 370 дирхамов за квадратный фут в год. Что дефицит меняет для арендатора и для инвестора.
Офисы в Дубае: аренда класса B выросла на 31,5%, свободных площадей почти нет
Ставки аренды офисов класса B в Дубае прибавили 31,5% за год, класс A и премиум — от 14 до 26%. Доля свободных площадей упала до 6,1% — рекордно низкой отметки. Разбираем, что дефицит офисов означает для инвестора в коммерческую и жилую недвижимость.
Офисы класса A в Дубае: DMCC строит One Uptown Place и Two Uptown Place в Uptown Dubai
DMCC запускает две офисные башни в Uptown Dubai — на 21 и 15 этажей, более 560 000 кв. футов офисов класса A и 82 000 кв. футов ритейла. Аренда откроется во втором полугодии 2026 года, сдача — I квартал 2028-го. Фонд района превысит 1 млн кв. футов. Что это даёт владельцам жилья рядом.
Сейчас ниже рынка в Dubai Investment Park
Из ежедневной базы прямых источников. Наличие и цену подтверждаю по запросу.
Все предложения ниже рынка →
