Investir dans les bureaux à Dubaï : trois projets sur plan

Trois bureaux sur plan passés au crible d'un même modèle : Haus of Tenet à Business Bay, Trussardi Offices à Al Furjan et The Symphony à Meydan. Le prix d'entrée va de AED 1 332 000 à AED 4 100 000, et 50–60 % du prix sont réglés avant la livraison. Selon les scénarios, une revente avant la livraison rapporte de 16,7 % à 55,6 % sur les fonds versés ; la location après la livraison, de 7,4 % à 14,1 % par an. Modèle daté de février 2026.

Combien coûte l'entrée, et qu'en retire-t-on ?

Modèle Insider Real Estate, février 2026. Les rendements s'entendent avant frais de transaction ; ce que le modèle laisse de côté est détaillé plus bas.

Comment fonctionne le modèle ?

Le même modèle s'applique aux trois projets. Il part d'un lot précis, du prix au pied et de la part que le promoteur demande avant la livraison. De là, deux voies : revendre le bureau avant la livraison sans régler le solde, ou payer la totalité et le mettre en location.

Sortie avant la livraison. Le nouvel acquéreur vous rembourse les fonds déjà versés et paie la différence de prix ; c'est lui qui règle le solde au promoteur. La plus-value — prix de vente moins prix d'achat — est rapportée à ce que vous avez réellement versé. C'est ainsi qu'une hausse de prix de 12 % devient 24 % sur le capital lorsque seule la moitié a été payée.

Si le bureau ne se vend pas avant la livraison, le solde est payé en totalité et la même plus-value est rapportée au prix total. Dans les tableaux, c'est la colonne « sur le prix total » — le résultat sans l'effet de levier du plan de paiement.

Pour la location après la livraison, le calcul est le suivant : le loyer annuel au pied multiplié par la surface, moins la service charge (les charges de service), le tout divisé par le prix d'achat total.

Ce que le modèle laisse de côté

• Les frais du Dubai Land Department — 4 % du prix à l'achat.
• La commission du courtier — 2 % plus TVA.
• Les frais de revente facturés par le promoteur et le coût de la vente elle-même.
• L'aménagement (fit-out) d'un bureau livré en shell & core, et les 4 à 6 mois sans revenu que durent les travaux.
• La vacance entre deux locataires.

Tous les pourcentages ci-dessous s'entendent avant ces frais. Les prix de sortie et les loyers retenus dans les scénarios sont des hypothèses du modèle — ni une prévision, ni une promesse.

Que rapporte un bureau dans Haus of Tenet ?

• Quartier : Business Bay
• Promoteur : Irth Group
• Format : Grade A, concept tourné vers l'art, grande confidentialité, vue sur le parc ; livré en shell & core
• Lot retenu dans le modèle : 1 000 sq ft
• Prix au pied : AED 4 100
• Prix d'achat : AED 4 100 000
• Plan de paiement : 50/50
• Versé avant la livraison : AED 2 050 000
• Solde à la livraison : AED 2 050 000
• Livraison : T2 2028
• Horizon de sortie : 1,5 à 2 ans, avant la livraison

Sortie avant la livraison

Location après la livraison

Service charge retenue dans le modèle — AED 20 le pied par an.

Conditions et remarques

• À la date du modèle, l'entrée dans les bureaux sur plan de Business Bay démarrait en moyenne à AED 4 200 le pied — le projet est donc au prix du quartier, et non au-dessus.
• L'achat de deux bureaux, à surface utile conservée, peut ramener le prix final à AED 3 700–3 800 le pied.
• Avec un locataire en place, le modèle valorise le bureau pour l'acquéreur suivant sur la base d'un rendement de 9 % : de AED 4 222 222 au loyer le plus bas à AED 6 444 444 au loyer le plus élevé.

Page du projet : photos, plans et prix actuels du promoteur →

Que rapporte un bureau dans Trussardi Offices ?

• Quartier : Al Furjan, en bordure de Discovery Gardens, face à la station de métro
• Promoteur : Mira Developments
• Format : Bureaux boutique livrés entièrement aménagés, intérieurs Trussardi Casa ; hauteur sous plafond de 3,3 m
• Lot retenu dans le modèle : 444 sq ft
• Prix au pied : AED 3 000
• Prix d'achat : AED 1 332 000
• Plan de paiement : 60/40
• Versé avant la livraison : AED 799 200
• Solde à la livraison : AED 532 800
• Livraison : T4 2027
• Horizon de sortie : avant la livraison, soit d'ici fin 2027

Sortie avant la livraison

Location après la livraison

Service charge retenue dans le modèle — AED 20–22 le pied par an.

Conditions et remarques

• Pour un paiement comptant de 100 %, le promoteur proposait une remise de 15 % — le prix descendait alors à environ AED 2 500 le pied.

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Que rapporte un bureau dans The Symphony ?

• Quartier : Meydan
• Promoteur : Imtiaz Developments
• Format : Étages de bureaux dans une tour conçue par Zaha Hadid Architects
• Lot retenu dans le modèle : 1 150 sq ft
• Prix au pied : AED 3 500
• Prix d'achat : AED 4 025 000
• Plan de paiement : 50/50
• Versé avant la livraison : AED 2 012 500
• Solde à la livraison : AED 2 012 500
• Livraison : T2 2029
• Horizon de sortie : 2 à 2,5 ans, avant la livraison

Sortie avant la livraison

Location après la livraison

Service charge retenue dans le modèle — AED 20 le pied par an.

Conditions et remarques

• Avec un apport initial de 50 %, le promoteur proposait une remise supplémentaire de 5 % ; pour un paiement de 100 %, elle était de 12 %.
• Je recommande les étages du podium : ils n'ont pas de balcon, ce qui rend l'agencement plus fonctionnel pour un usage de bureau.

Page du projet : photos, plans et prix actuels du promoteur →

En quoi les trois options diffèrent-elles ?

• Le prix d'entrée le plus bas est celui de Trussardi Offices : AED 1 332 000, et c'est le seul des trois bureaux livré entièrement aménagé. En revanche, 60 % du prix y sont payés avant la livraison, et non 50 %.
• Le rendement locatif le plus élevé des scénarios est celui de Haus of Tenet : 9,3–14,1 % par an. Le bureau est toutefois livré en shell & core, et le fit-out n'entre pas dans le modèle.
• La détention la plus longue est celle de The Symphony : livraison au T2 2029, avec un rendement locatif de 7,4–10,3 % par an dans les scénarios — inférieur à celui des deux autres.
• Dans le scénario haut de sortie avant la livraison, les projets rapportent 53,7 %, 55,6 % et 40 % sur les fonds versés ; sur le prix total — 26,8 %, 33,3 % et 20 %.

Le point commun des trois : seule une partie du prix est nécessaire avant la livraison — 50–60 %. Cela plafonne le capital exposé au risque et explique aussi les pourcentages élevés : ils sont calculés sur la part versée, et non sur le prix total.

Sans sortie avant la livraison, le bureau reste un actif locatif. C'est à cela que servent la colonne « sur le prix total » et le tableau des loyers : ils montrent ce qu'il reste du modèle sans revente rapide.

Les prix au pied indiqués ici sont ceux de février 2026. Les prix des projets sur plan sont révisés plusieurs fois par an : avant de décider, comparez-les à la grille de prix actuelle du promoteur — elle figure sur les pages des projets.

Questions fréquentes

Quel budget faut-il pour un bureau sur plan à Dubaï ?

Dans ces trois modèles, le bureau coûte de AED 1 332 000 (Trussardi Offices, 444 sq ft) à AED 4 100 000 (Haus of Tenet, 1 000 sq ft). Avant la livraison, 50–60 % du prix sont payés, soit de AED 799 200 à AED 2 050 000. S'y ajoutent les frais du Dubai Land Department de 4 % et la commission du courtier.

Peut-on vendre un bureau avant la livraison de l'immeuble ?

Oui — c'est là-dessus que repose le premier scénario du modèle : le bureau est cédé à un nouvel acquéreur avant la livraison, et c'est ce dernier qui règle le solde au promoteur. Les conditions de cession — quelle part doit avoir été payée et ce que le promoteur facture pour donner son accord — varient d'un projet à l'autre. Elles se vérifient dans le contrat avant le versement de tout acompte.

Que rapporte un bureau en location après la livraison ?

Dans les scénarios du modèle : Haus of Tenet — 9,3–14,1 % par an pour AED 400–600 le pied, Trussardi Offices — 9,3–12,6 % pour AED 300–400, The Symphony — 7,4–10,3 % pour AED 280–380. Il s'agit du loyer net, après service charge, rapporté au prix d'achat total, sans vacance ni fit-out.

Pourquoi le rendement d'une sortie avant la livraison est-il si élevé ?

Parce que la plus-value n'est pas rapportée au prix total, mais à la part versée — 50–60 %. Pour Haus of Tenet, passer de AED 4 100 à AED 4 600 le pied représente 12,2 % sur le prix, mais 24,4 % sur la moitié versée. L'effet joue dans les deux sens : si le prix n'a pas bougé, le solde reste dû malgré tout.

Ces chiffres sont-ils à jour ?

Le modèle repose sur les prix des promoteurs en février 2026. Les conditions ont pu changer depuis : les prix des projets sur plan sont révisés plusieurs fois par an, et le stock restant évolue en quelques semaines. J'envoie sur demande la grille de prix et le plan de paiement à jour.

Modéliser un bureau selon votre budget

Indiquez-moi votre budget et la durée pendant laquelle vous êtes prêt à conserver le bien. Je vous enverrai la grille de prix actuelle de ces trois projets et le même modèle pour tout autre bureau — fit-out, service charge et frais de transaction compris.