Büro-Investment in Dubai: drei Off-plan-Projekte

Drei Off-plan-Büros, durchgerechnet nach ein und demselben Modell: Haus of Tenet in Business Bay, Trussardi Offices in Al Furjan und The Symphony in Meydan. Der Einstieg liegt zwischen AED 1 332 000 und AED 4 100 000, wobei 50–60 % des Preises bis zur Übergabe fällig werden. Ein Verkauf vor der Übergabe bringt je nach Szenario 16,7 % bis 55,6 % auf das eingezahlte Kapital, die Vermietung nach der Übergabe 7,4 % bis 14,1 % pro Jahr. Stand des Modells: Februar 2026.

Was kostet der Einstieg, und was kommt dabei heraus?

Modell von Insider Real Estate, Februar 2026. Die Renditen verstehen sich vor Transaktionskosten; was nicht eingerechnet ist, steht weiter unten.

Wie funktioniert das Modell?

Alle drei Projekte laufen durch dasselbe Modell. Es geht von einer konkreten Einheit aus, vom Preis pro Fuß und von dem Anteil, den der Bauträger bis zur Übergabe verlangt. Von dort führen zwei Wege weiter: das Büro vor der Übergabe verkaufen, ohne die Restzahlung zu leisten – oder den vollen Preis zahlen und vermieten.

Ausstieg vor der Übergabe. Der neue Käufer erstattet Ihnen die bereits geleisteten Zahlungen und zahlt die Preisdifferenz; die Restzahlung an den Bauträger übernimmt er. Der Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises, geteilt durch den Betrag, den Sie tatsächlich eingezahlt haben. So werden aus 12 % Preisanstieg 24 % auf das Kapital, wenn erst die Hälfte bezahlt ist.

Lässt sich das Büro vor der Übergabe nicht verkaufen, wird die Restzahlung in voller Höhe fällig, und derselbe Gewinn wird durch den gesamten Preis geteilt. In den Tabellen ist das die Spalte „Auf den vollen Preis“ – das Ergebnis ohne den Hebel des Zahlungsplans.

Die Vermietung nach der Übergabe wird so gerechnet: Jahresmiete pro Fuß mal Fläche, abzüglich Service Charge, geteilt durch den vollen Kaufpreis.

Was das Modell nicht berücksichtigt

• Die Gebühr des Dubai Land Department – 4 % des Preises beim Kauf.
• Die Maklerprovision – 2 % zuzüglich MwSt.
• Die Gebühr des Bauträgers für den Weiterverkauf und die Kosten des Verkaufs selbst.
• Der Fit-out (Innenausbau) eines Büros, das als shell & core übergeben wird, sowie die 4–6 Monate ohne Einnahmen während der Arbeiten.
• Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen.

Alle folgenden Prozentwerte verstehen sich vor diesen Kosten. Die Ausstiegspreise und Mieten in den Szenarien sind Annahmen des Modells – keine Prognose und kein Versprechen.

Welche Rendite bringt ein Büro in Haus of Tenet?

• Stadtteil: Business Bay
• Bauträger: Irth Group
• Format: Grade A, von Kunst geprägtes Konzept, hohe Privatsphäre, Parkblick; Übergabe als shell & core
• Einheit im Modell: 1 000 sq ft
• Preis pro Fuß: AED 4 100
• Kaufpreis: AED 4 100 000
• Zahlungsplan: 50/50
• Zahlung bis zur Übergabe: AED 2 050 000
• Restzahlung bei Übergabe: AED 2 050 000
• Übergabe: Q2 2028
• Ausstiegshorizont: 1,5–2 Jahre, vor der Übergabe

Ausstieg vor der Übergabe

Vermietung nach der Übergabe

Service Charge im Modell: AED 20 pro Fuß und Jahr.

Konditionen und Anmerkungen

• Zum Stichtag des Modells begann der Einstieg in Off-plan-Büros in Business Bay bei durchschnittlich AED 4 200 pro Fuß – das Projekt liegt preislich auf dem Niveau des Stadtteils, nicht darüber.
• Beim Kauf von zwei Büros unter Beibehaltung der Nutzfläche kann der Endpreis auf AED 3 700–3 800 pro Fuß sinken.
• Ist das Büro vermietet, setzt das Modell seinen Wert für den nächsten Käufer bei einer Rendite von 9 % an: von AED 4 222 222 bei der niedrigsten bis AED 6 444 444 bei der höchsten Miete.

Zur Projektseite: Fotos, Grundrisse und aktuelle Preise des Bauträgers →

Welche Rendite bringt ein Büro in Trussardi Offices?

• Stadtteil: Al Furjan, am Rand von Discovery Gardens, gegenüber der Metrostation
• Bauträger: Mira Developments
• Format: Voll ausgebaute Boutique-Büros mit Interieurs von Trussardi Casa; Deckenhöhe 3,3 m
• Einheit im Modell: 444 sq ft
• Preis pro Fuß: AED 3 000
• Kaufpreis: AED 1 332 000
• Zahlungsplan: 60/40
• Zahlung bis zur Übergabe: AED 799 200
• Restzahlung bei Übergabe: AED 532 800
• Übergabe: Q4 2027
• Ausstiegshorizont: vor der Übergabe, also bis Ende 2027

Ausstieg vor der Übergabe

Vermietung nach der Übergabe

Service Charge im Modell: AED 20–22 pro Fuß und Jahr.

Konditionen und Anmerkungen

• Bei 100 % Vorauszahlung bot der Bauträger 15 % Rabatt – der Preis sank damit auf rund AED 2 500 pro Fuß.

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Welche Rendite bringt ein Büro in The Symphony?

• Stadtteil: Meydan
• Bauträger: Imtiaz Developments
• Format: Büroetagen in einem von Zaha Hadid Architects entworfenen Turm
• Einheit im Modell: 1 150 sq ft
• Preis pro Fuß: AED 3 500
• Kaufpreis: AED 4 025 000
• Zahlungsplan: 50/50
• Zahlung bis zur Übergabe: AED 2 012 500
• Restzahlung bei Übergabe: AED 2 012 500
• Übergabe: Q2 2029
• Ausstiegshorizont: 2–2,5 Jahre, vor der Übergabe

Ausstieg vor der Übergabe

Vermietung nach der Übergabe

Service Charge im Modell: AED 20 pro Fuß und Jahr.

Konditionen und Anmerkungen

• Bei 50 % Anzahlung bot der Bauträger zusätzlich 5 % Rabatt; bei Zahlung von 100 % waren es 12 %.
• Ich empfehle die Etagen im Podium: Sie haben keine Balkone, und der Grundriss ist dadurch für die Büronutzung funktionaler.

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Worin unterscheiden sich die drei Optionen?

• Den niedrigsten Einstieg bietet Trussardi Offices: AED 1 332 000 – und es ist zugleich das einzige voll ausgebaute Büro der drei. Dafür sind hier bis zur Übergabe 60 % des Preises zu zahlen, nicht 50 %.
• Die höchste Mietrendite in den Szenarien liefert Haus of Tenet: 9,3–14,1 % pro Jahr. Allerdings wird das Büro als shell & core übergeben, und der Fit-out ist im Modell nicht enthalten.
• Die längste Haltedauer verlangt The Symphony: Übergabe in Q2 2029, und die Mietrendite liegt in den Szenarien bei 7,4–10,3 % pro Jahr – niedriger als bei den beiden anderen.
• Im besten Szenario für den Ausstieg vor der Übergabe bringen die Projekte 53,7 %, 55,6 % und 40 % auf das eingezahlte Kapital; auf den vollen Preis gerechnet sind es 26,8 %, 33,3 % und 20 %.

Allen dreien gemeinsam ist: Bis zur Übergabe wird nur ein Teil des Preises benötigt – 50–60 %. Das begrenzt das Kapital, das im Risiko steht, und erklärt zugleich die hohen Prozentwerte: Sie beziehen sich auf den eingezahlten Teil, nicht auf den gesamten Preis.

Kommt es vor der Übergabe nicht zum Ausstieg, bleibt das Büro ein Mietobjekt. Dafür gibt es die Spalte „Auf den vollen Preis“ und die Miettabelle: Sie zeigen, was vom Modell ohne schnellen Weiterverkauf übrig bleibt.

Die Preise pro Fuß entsprechen dem Stand vom Februar 2026. Off-plan-Projekte werden mehrmals im Jahr neu bepreist; gleichen Sie die Zahlen daher vor einer Entscheidung mit der aktuellen Preisliste des Bauträgers ab – sie steht auf den Projektseiten.

Häufige Fragen

Wie viel Kapital braucht man für ein Off-plan-Büro in Dubai?

In diesen drei Modellen kostet das Büro zwischen AED 1 332 000 (Trussardi Offices, 444 sq ft) und AED 4 100 000 (Haus of Tenet, 1 000 sq ft). Bis zur Übergabe sind 50–60 % des Preises zu zahlen: zwischen AED 799 200 und AED 2 050 000. Hinzu kommen die Gebühr des Dubai Land Department von 4 % und die Maklerprovision.

Kann man ein Büro verkaufen, bevor das Gebäude übergeben ist?

Ja – darauf beruht das erste Szenario des Modells: Das Büro wird vor der Übergabe an einen neuen Käufer abgetreten, und dieser leistet die Restzahlung an den Bauträger. Die Bedingungen der Abtretung – welcher Anteil bereits bezahlt sein muss und was der Bauträger für seine Zustimmung verlangt – unterscheiden sich von Projekt zu Projekt. Sie werden im Vertrag geprüft, bevor eine Anzahlung fließt.

Welche Mietrendite bringt ein Büro nach der Übergabe?

In den Szenarien des Modells: Haus of Tenet – 9,3–14,1 % pro Jahr bei AED 400–600 pro Fuß, Trussardi Offices – 9,3–12,6 % bei AED 300–400, The Symphony – 7,4–10,3 % bei AED 280–380. Gemeint ist die Nettomiete nach Service Charge im Verhältnis zum vollen Kaufpreis, ohne Leerstand und ohne Fit-out.

Warum ist die Rendite beim Ausstieg vor der Übergabe so hoch?

Weil der Gewinn nicht durch den gesamten Preis geteilt wird, sondern durch den eingezahlten Teil – 50–60 %. Bei Haus of Tenet entspricht ein Anstieg von AED 4 100 auf AED 4 600 pro Fuß 12,2 % bezogen auf den Preis, aber 24,4 % bezogen auf die eingezahlte Hälfte. Der Hebel wirkt in beide Richtungen: Hat sich der Preis nicht bewegt, wird die Restzahlung trotzdem fällig.

Wie aktuell sind diese Zahlen?

Das Modell rechnet mit den Bauträgerpreisen vom Februar 2026. Die Konditionen können sich seither geändert haben: Off-plan-Projekte werden mehrmals im Jahr neu bepreist, und der Bestand an freien Einheiten ändert sich binnen Wochen. Die aktuelle Preisliste und den Zahlungsplan sende ich auf Anfrage.

Ein Büro für Ihr Budget durchrechnen

Nennen Sie mir Ihr Budget und die Haltedauer, die für Sie infrage kommt. Ich sende Ihnen die aktuelle Preisliste für diese drei Projekte und dasselbe Modell für jedes andere Büro – mit Fit-out, Service Charge und Transaktionskosten.