Инвестиции в офисы Дубая: три проекта в стройке
Три строящихся офиса посчитаны по одной схеме: Haus of Tenet в Business Bay, Trussardi Offices в Al Furjan и The Symphony в Meydan. Вход — от 1 332 000 AED до 4 100 000 AED, до сдачи платится 50–60% цены. Продажа до сдачи даёт в сценариях от 16,7% до 55,6% на внесённые деньги, аренда после сдачи — от 7,4% до 14,1% годовых. Расчёт — февраль 2026 года.
Сколько стоит вход и что получается на выходе?
| Проект | Район | Юнит | Цена | Схема | Сдача | Выход до сдачи, на внесённое | Чистая аренда, годовых |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Haus of Tenet | Business Bay | 1 000 кв. футов | 4 100 000 AED | 50/50 | II квартал 2028 года | 24,4–53,7% | 9,3–14,1% |
| Trussardi Offices | Al Furjan | 444 кв. фута | 1 332 000 AED | 60/40 | IV квартал 2027 года | 16,7–55,6% | 9,3–12,6% |
| The Symphony | Meydan | 1 150 кв. футов | 4 025 000 AED | 50/50 | II квартал 2029 года | 17,1–40% | 7,4–10,3% |
Расчёт Insider Real Estate, февраль 2026 года. Доходность — до расходов на сделку; что в неё не вошло, перечислено ниже.
Как устроен расчёт?
Схема одна на все три проекта. Берётся конкретный юнит, цена за фут и доля, которую застройщик просит до сдачи. Дальше два пути: продать офис до сдачи, не внося остаток, или оплатить всё и сдавать в аренду.
Выход до сдачи. Новый покупатель возвращает внесённые вами деньги и платит разницу в цене, а остаток застройщику вносит уже он. Прибыль — разница между ценой продажи и ценой покупки, и делится она на то, что вы реально внесли. Поэтому рост цены на 12% при оплаченной половине превращается в 24% на капитал.
Если до сдачи продать не получилось, остаток вносится полностью, и та же прибыль делится уже на всю цену. В таблицах это столбец «на всю цену» — он показывает результат без плеча рассрочки.
Аренда после сдачи считается так: ставка за фут в год умножается на площадь, вычитается service charge, остаток делится на полную цену покупки.
Чего в расчёте нет
- Сбор Земельного департамента — 4% от цены при покупке.
- Комиссия брокера — 2% плюс НДС.
- Сбор застройщика за переуступку и расходы на саму продажу.
- Отделка для офиса в формате shell & core и 4–6 месяцев без дохода, пока она идёт.
- Простой между арендаторами.
Все проценты ниже — до этих расходов. Цены выхода и ставки аренды в сценариях — допущения расчёта, а не прогноз и не обещание.
Что даёт офис в Haus of Tenet?
- Район: Business Bay
- Застройщик: Irth Group
- Формат: Класс A, арт-концепция, высокая приватность, вид на парк; сдаётся в формате shell & core
- Юнит в расчёте: 1 000 кв. футов
- Цена за фут: 4 100 AED
- Цена покупки: 4 100 000 AED
- Схема оплаты: 50/50
- Вносится до сдачи: 2 050 000 AED
- Остаток при сдаче: 2 050 000 AED
- Сдача: II квартал 2028 года
- Горизонт выхода: 1,5–2 года, до сдачи
Выход до сдачи
| Цена выхода за фут | Сумма продажи | На руки после остатка | Прибыль | На внесённое | На всю цену |
|---|---|---|---|---|---|
| 4 600 AED | 4 600 000 AED | 2 550 000 AED | 500 000 AED | 24,4% | 12,2% |
| 4 900 AED | 4 900 000 AED | 2 850 000 AED | 800 000 AED | 39% | 19,5% |
| 5 200 AED | 5 200 000 AED | 3 150 000 AED | 1 100 000 AED | 53,7% | 26,8% |
Аренда после сдачи
| Аренда за фут в год | Аренда в год | Service charge | Чистая аренда | Доходность | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|---|---|
| 400 AED | 400 000 AED | 20 000 AED | 380 000 AED | 9,3% | 10,8 |
| 500 AED | 500 000 AED | 20 000 AED | 480 000 AED | 11,7% | 8,5 |
| 600 AED | 600 000 AED | 20 000 AED | 580 000 AED | 14,1% | 7,1 |
Service charge в расчёте — 20 AED за фут в год.
Условия и замечания
- На дату расчёта вход в строящиеся офисы Business Bay начинался в среднем с 4 200 AED за фут — проект стоит на уровне района, а не выше него.
- При покупке двух офисов с сохранением полезной площади итоговая цена может опуститься до 3 700–3 800 AED за фут.
- Офис с арендатором расчёт оценивает для следующего покупателя под 9% годовых: от 4 222 222 AED при нижней ставке аренды до 6 444 444 AED при верхней.
Страница проекта: фото, планировки и свежие цены застройщика →
Что даёт офис в Trussardi Offices?
- Район: Al Furjan, у границы с Discovery Gardens, напротив станции метро
- Застройщик: Mira Developments
- Формат: Бутик-офисы с полной отделкой и мебелью Trussardi Casa; потолки 3,3 м
- Юнит в расчёте: 444 кв. фута
- Цена за фут: 3 000 AED
- Цена покупки: 1 332 000 AED
- Схема оплаты: 60/40
- Вносится до сдачи: 799 200 AED
- Остаток при сдаче: 532 800 AED
- Сдача: IV квартал 2027 года
- Горизонт выхода: до сдачи, то есть до конца 2027 года
Выход до сдачи
| Цена выхода за фут | Сумма продажи | На руки после остатка | Прибыль | На внесённое | На всю цену |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 300 AED | 1 465 200 AED | 932 400 AED | 133 200 AED | 16,7% | 10% |
| 3 600 AED | 1 598 400 AED | 1 065 600 AED | 266 400 AED | 33,3% | 20% |
| 4 000 AED | 1 776 000 AED | 1 243 200 AED | 444 000 AED | 55,6% | 33,3% |
Аренда после сдачи
| Аренда за фут в год | Аренда в год | Service charge | Чистая аренда | Доходность | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|---|---|
| 300 AED | 133 200 AED | 9 768 AED | 123 432 AED | 9,3% | 10,8 |
| 350 AED | 155 400 AED | 9 768 AED | 145 632 AED | 10,9% | 9,1 |
| 400 AED | 177 600 AED | 9 768 AED | 167 832 AED | 12,6% | 7,9 |
Service charge в расчёте — 20–22 AED за фут в год.
Условия и замечания
- При оплате 100% сразу застройщик давал скидку 15% — цена опускалась примерно до 2 500 AED за фут.
Страница проекта: фото, планировки и свежие цены застройщика →
Что даёт офис в The Symphony?
- Район: Meydan
- Застройщик: Imtiaz Developments
- Формат: Офисные этажи в башне с архитектурой Zaha Hadid Architects
- Юнит в расчёте: 1 150 кв. футов
- Цена за фут: 3 500 AED
- Цена покупки: 4 025 000 AED
- Схема оплаты: 50/50
- Вносится до сдачи: 2 012 500 AED
- Остаток при сдаче: 2 012 500 AED
- Сдача: II квартал 2029 года
- Горизонт выхода: 2–2,5 года, до сдачи
Выход до сдачи
| Цена выхода за фут | Сумма продажи | На руки после остатка | Прибыль | На внесённое | На всю цену |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 800 AED | 4 370 000 AED | 2 357 500 AED | 345 000 AED | 17,1% | 8,6% |
| 4 000 AED | 4 600 000 AED | 2 587 500 AED | 575 000 AED | 28,6% | 14,3% |
| 4 200 AED | 4 830 000 AED | 2 817 500 AED | 805 000 AED | 40% | 20% |
Аренда после сдачи
| Аренда за фут в год | Аренда в год | Service charge | Чистая аренда | Доходность | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|---|---|
| 280 AED | 322 000 AED | 23 000 AED | 299 000 AED | 7,4% | 13,5 |
| 330 AED | 379 500 AED | 23 000 AED | 356 500 AED | 8,9% | 11,3 |
| 380 AED | 437 000 AED | 23 000 AED | 414 000 AED | 10,3% | 9,7 |
Service charge в расчёте — 20 AED за фут в год.
Условия и замечания
- При первом взносе 50% застройщик давал дополнительную скидку 5%, при оплате 100% — 12%.
- Я рекомендую этажи подиума: там нет балконов, и планировка получается функциональнее для офиса.
Страница проекта: фото, планировки и свежие цены застройщика →
Чем три варианта отличаются?
- Самый низкий вход — Trussardi Offices: 1 332 000 AED, и это единственный из трёх офис с готовой отделкой. Но до сдачи здесь вносится 60% цены, а не 50%.
- Самая высокая аренда в сценариях — Haus of Tenet: 9,3–14,1% годовых. При этом офис сдаётся в shell & core, и отделка в расчёт не входит.
- Самый длинный срок — The Symphony: сдача во II квартале 2029 года, аренда в сценариях 7,4–10,3% годовых — ниже, чем у двух других.
- В верхнем сценарии выхода до сдачи проекты дают 53,7%, 55,6% и 40% на внесённые деньги; на всю цену — 26,8%, 33,3% и 20%.
Общее у всех трёх: до сдачи нужна только часть цены — 50–60%. Это ограничивает сумму под риском и одновременно объясняет высокие проценты: они посчитаны к внесённой части, а не ко всей цене.
Если выйти до сдачи не удалось, офис остаётся арендным активом. На этот случай и нужны столбец «на всю цену» и таблица аренды: по ним видно, что останется от расчёта без быстрой перепродажи.
Цены за фут здесь — на февраль 2026 года. Строящиеся проекты переоценивают по нескольку раз в год, поэтому перед решением сверяйте их со свежим прайсом застройщика — он на страницах проектов.
Видеоразборы офисов в Дубае
Инвестиции в офисы DIFC, разбор AHS Office Tower и Lumena Alta от Omniyat — с цифрами, и короткие ответы о том, зачем инвестору офис вместо квартиры.
Все ролики →
58сБудут ли офисы в Эмиратах теперь востребованы
Офисная башня премиум-класса в Дубае: чем выделяются лучшие бизнес-здания города
Офисы в проекте Lumena от Omniyat: что предлагает девелопер люкса деловому Дубаю
Почему офисы стали самой обсуждаемой темой рынка недвижимости Дубая
Офисная недвижимость в финансовом центре Дубая: AHS Office Tower и рынок DIFC
Офисные небоскрёбы-рекордсмены Дубая: кто претендует на титул самой высокой башниКоротко о главном
Сколько нужно денег, чтобы купить офис в стройке в Дубае?
В этих трёх расчётах цена офиса — от 1 332 000 AED (Trussardi Offices, 444 кв. фута) до 4 100 000 AED (Haus of Tenet, 1 000 кв. футов). До сдачи вносится 50–60% цены: от 799 200 AED до 2 050 000 AED. Сверху — сбор Земельного департамента 4% и комиссия брокера.
Можно ли продать офис до сдачи дома?
Да, на этом построен первый сценарий расчёта: офис продаётся по переуступке до сдачи, и остаток застройщику вносит новый покупатель. Условия переуступки — какая доля должна быть оплачена и сколько стоит согласие застройщика — у каждого проекта свои. Их проверяют по договору до внесения депозита.
Какая доходность от аренды офиса после сдачи?
В сценариях расчёта: Haus of Tenet — 9,3–14,1% годовых при аренде 400–600 AED за фут, Trussardi Offices — 9,3–12,6% при 300–400 AED, The Symphony — 7,4–10,3% при 280–380 AED. Это чистая аренда после service charge к полной цене покупки, без простоя и отделки.
Почему доходность при выходе до сдачи такая высокая?
Потому что прибыль делится не на всю цену, а на внесённую часть — 50–60%. У Haus of Tenet рост цены с 4 100 до 4 600 AED за фут — это 12,2% к цене, но 24,4% к внесённой половине. Работает это в обе стороны: если цена не выросла, остаток всё равно придётся внести.
Насколько свежие эти цифры?
Расчёт сделан по ценам застройщиков на февраль 2026 года. С тех пор условия могли измениться: строящиеся проекты переоценивают по нескольку раз в год, а остаток юнитов меняется за недели. Актуальный прайс и схему оплаты пришлю по запросу.
Посчитать офис под ваш бюджет
Напишите бюджет и срок, на который готовы зайти. Пришлю свежий прайс по этим трём проектам и такой же расчёт по любому другому офису — с отделкой, service charge и расходами на сделку.
Задать вопрос
Самый быстрый способ — Telegram. Я отвечаю лично.
Написать в Telegram