Inwestycja w biura w Dubaju: trzy projekty off-plan

Trzy biura off-plan policzone jednym modelem: Haus of Tenet w Business Bay, Trussardi Offices w Al Furjan i The Symphony w Meydan. Próg wejścia wynosi od AED 1 332 000 do AED 4 100 000, przy czym 50–60% ceny płaci się przed oddaniem budynku. Sprzedaż przed oddaniem daje w poszczególnych scenariuszach od 16,7% do 55,6% zwrotu z wpłaconych środków, a najem po oddaniu — od 7,4% do 14,1% rocznie. Model według stanu na luty 2026 roku.

Ile kosztuje wejście i co daje wyjście?

Model Insider Real Estate, luty 2026 roku. Stopy zwrotu podano przed kosztami transakcyjnymi; pominięte pozycje są wymienione poniżej.

Jak działa model?

Dla wszystkich trzech projektów zastosowano ten sam model. Punktem wyjścia jest konkretny lokal, cena za stopę i część ceny, której deweloper wymaga przed oddaniem. Dalej są dwie drogi: sprzedać biuro przed oddaniem, nie dopłacając reszty ceny, albo zapłacić całość i wynajmować.

Wyjście przed oddaniem. Nowy nabywca zwraca Państwu wpłacone środki i dopłaca różnicę w cenie, i to on rozlicza z deweloperem resztę ceny. Zysk to cena sprzedaży pomniejszona o cenę zakupu, podzielona przez kwotę faktycznie wpłaconą. W ten sposób wzrost ceny o 12% zamienia się w 24% zwrotu z kapitału, gdy wpłacona jest tylko połowa ceny.

Jeśli biura nie uda się sprzedać przed oddaniem, resztę ceny trzeba zapłacić w całości, a ten sam zysk dzieli się przez pełną cenę. W tabelach pokazuje to kolumna „Zwrot z pełnej ceny” — wynik bez dźwigni, jaką daje harmonogram płatności.

Najem po oddaniu liczy się tak: roczna stawka za stopę razy powierzchnia, minus service charge, podzielone przez pełną cenę zakupu.

Czego model nie uwzględnia

• Opłaty Dubai Land Department — 4% ceny przy zakupie.
• Prowizji pośrednika — 2% plus VAT.
• Opłaty pobieranej przez dewelopera przy odsprzedaży oraz kosztów samej sprzedaży.
• Fit-outu w biurze shell & core oraz 4–6 miesięcy bez dochodu w czasie jego wykonywania.
• Okresów pustostanu między najemcami.

Wszystkie wartości procentowe poniżej podano przed tymi kosztami. Ceny wyjścia i czynsze w scenariuszach to założenia modelu — nie prognoza i nie obietnica.

Ile można zarobić na biurze w Haus of Tenet?

• Dzielnica: Business Bay
• Deweloper: Irth Group
• Format: klasa A, koncepcja inspirowana sztuką, wysoki poziom prywatności, widok na park; biura oddawane w standardzie shell & core
• Lokal w modelu: 1 000 sq ft
• Cena za stopę: AED 4 100
• Cena zakupu: AED 4 100 000
• Harmonogram płatności: 50/50
• Wpłata przed oddaniem: AED 2 050 000
• Reszta ceny przy oddaniu: AED 2 050 000
• Termin oddania: II kw. 2028
• Horyzont wyjścia: 1,5–2 lata, przed oddaniem

Wyjście przed oddaniem

Najem po oddaniu

Service charge w modelu — AED 20 za stopę rocznie.

Warunki i uwagi

• W dniu sporządzenia modelu ceny biur off-plan w Business Bay zaczynały się średnio od AED 4 200 za stopę — projekt jest wyceniony na poziomie dzielnicy, a nie powyżej niego.
• Zakup dwóch biur przy zachowaniu powierzchni użytkowej może obniżyć cenę końcową do AED 3 700–3 800 za stopę.
• Biuro z najemcą model wycenia dla kolejnego nabywcy przy rentowności 9%: od AED 4 222 222 przy najniższym czynszu do AED 6 444 444 przy najwyższym.

Strona projektu: zdjęcia, rzuty i aktualne ceny dewelopera →

Ile można zarobić na biurze w Trussardi Offices?

• Dzielnica: Al Furjan, na granicy z Discovery Gardens, naprzeciwko stacji metra
• Deweloper: Mira Developments
• Format: w pełni wykończone biura butikowe z wnętrzami Trussardi Casa; wysokość pomieszczeń 3,3 m
• Lokal w modelu: 444 sq ft
• Cena za stopę: AED 3 000
• Cena zakupu: AED 1 332 000
• Harmonogram płatności: 60/40
• Wpłata przed oddaniem: AED 799 200
• Reszta ceny przy oddaniu: AED 532 800
• Termin oddania: IV kw. 2027
• Horyzont wyjścia: przed oddaniem, czyli do końca 2027 roku

Wyjście przed oddaniem

Najem po oddaniu

Service charge w modelu — AED 20–22 za stopę rocznie.

Warunki i uwagi

• Przy płatności 100% ceny z góry deweloper oferował rabat 15% — cena spadała do około AED 2 500 za stopę.

Strona projektu: zdjęcia, rzuty i aktualne ceny dewelopera →

Ile można zarobić na biurze w The Symphony?

• Dzielnica: Meydan
• Deweloper: Imtiaz Developments
• Format: piętra biurowe w wieżowcu zaprojektowanym przez Zaha Hadid Architects
• Lokal w modelu: 1 150 sq ft
• Cena za stopę: AED 3 500
• Cena zakupu: AED 4 025 000
• Harmonogram płatności: 50/50
• Wpłata przed oddaniem: AED 2 012 500
• Reszta ceny przy oddaniu: AED 2 012 500
• Termin oddania: II kw. 2029
• Horyzont wyjścia: 2–2,5 roku, przed oddaniem

Wyjście przed oddaniem

Najem po oddaniu

Service charge w modelu — AED 20 za stopę rocznie.

Warunki i uwagi

• Przy pierwszej wpłacie 50% deweloper oferował dodatkowy rabat 5%; przy płatności 100% — 12%.
• Polecam piętra w podium: nie mają balkonów, dzięki czemu układ lepiej sprawdza się jako biuro.

Strona projektu: zdjęcia, rzuty i aktualne ceny dewelopera →

Czym różnią się te trzy warianty?

• Najniższy próg wejścia ma Trussardi Offices: AED 1 332 000, a przy tym jest to jedyne z trzech biur oddawane w pełni wykończone. Przed oddaniem płaci się tu jednak 60% ceny, a nie 50%.
• Najwyższą rentowność najmu w scenariuszach ma Haus of Tenet: 9,3–14,1% rocznie. Biuro jest jednak oddawane w standardzie shell & core, a fit-outu model nie obejmuje.
• Najdłużej trzeba czekać w The Symphony: oddanie w II kwartale 2029 roku, a rentowność najmu w scenariuszach to 7,4–10,3% rocznie — mniej niż w dwóch pozostałych projektach.
• W najlepszym scenariuszu wyjścia przed oddaniem projekty dają 53,7%, 55,6% i 40% zwrotu z wpłaconych środków; w relacji do pełnej ceny — 26,8%, 33,3% i 20%.

Wspólna cecha wszystkich trzech: przed oddaniem potrzebna jest tylko część ceny — 50–60%. Ogranicza to kwotę narażoną na ryzyko, a zarazem tłumaczy wysokie stopy zwrotu: liczy się je od części wpłaconej, a nie od całej ceny.

Jeśli do wyjścia przed oddaniem nie dojdzie, biuro pozostaje aktywem na wynajem. Temu służą kolumna „Zwrot z pełnej ceny” i tabela najmu: pokazują, co zostaje z modelu bez szybkiej odsprzedaży.

Ceny za stopę podano tu według stanu na luty 2026 roku. W projektach off-plan cenniki zmieniają się kilka razy w roku, dlatego przed podjęciem decyzji warto porównać te ceny z aktualnym cennikiem dewelopera — jest on dostępny na stronach projektów.

Najczęstsze pytania

Ile pieniędzy potrzeba na biuro off-plan w Dubaju?

W tych trzech modelach biuro kosztuje od AED 1 332 000 (Trussardi Offices, 444 sq ft) do AED 4 100 000 (Haus of Tenet, 1 000 sq ft). Przed oddaniem płaci się 50–60% ceny: od AED 799 200 do AED 2 050 000. Do tego dochodzą opłata Dubai Land Department w wysokości 4% oraz prowizja pośrednika.

Czy biuro można sprzedać przed oddaniem budynku?

Tak — na tym opiera się pierwszy scenariusz modelu: przed oddaniem prawa do biura przechodzą w drodze cesji na nowego nabywcę, który dopłaca deweloperowi resztę ceny. Warunki cesji — jaka część ceny musi być wpłacona i ile deweloper pobiera za zgodę — różnią się w zależności od projektu. Sprawdza się je w umowie przed wpłatą jakiegokolwiek zadatku.

Jaką rentowność daje najem biura po oddaniu?

W scenariuszach modelu: Haus of Tenet — 9,3–14,1% rocznie przy AED 400–600 za stopę, Trussardi Offices — 9,3–12,6% przy AED 300–400, The Symphony — 7,4–10,3% przy AED 280–380. To czynsz netto po odliczeniu service charge w relacji do pełnej ceny zakupu, bez pustostanów i bez fit-outu.

Dlaczego zwrot przy wyjściu przed oddaniem jest tak wysoki?

Ponieważ zysk dzieli się nie przez całą cenę, lecz przez część wpłaconą — 50–60%. W Haus of Tenet wzrost z AED 4 100 do AED 4 600 za stopę to 12,2% ceny, ale 24,4% wpłaconej połowy. Działa to w obie strony: jeśli cena nie drgnie, resztę ceny i tak trzeba będzie zapłacić w terminie.

Na ile aktualne są te liczby?

Model opiera się na cenach deweloperów według stanu na luty 2026 roku. Od tego czasu warunki mogły się zmienić: w projektach off-plan cenniki zmieniają się kilka razy w roku, a pula dostępnych lokali — z tygodnia na tydzień. Aktualny cennik i harmonogram płatności wysyłam na życzenie.

Model biura dopasowany do Państwa budżetu

Proszę podać budżet i okres, na jaki są Państwo gotowi zainwestować. Prześlę aktualny cennik tych trzech projektów oraz taki sam model dla dowolnego innego biura — z fit-outem, service charge i kosztami transakcyjnymi.