Investire in uffici a Dubai: tre progetti off-plan

Tre uffici off-plan calcolati con un unico modello: Haus of Tenet a Business Bay, Trussardi Offices ad Al Furjan e The Symphony a Meydan. L'ingresso va da AED 1 332 000 ad AED 4 100 000, con il 50–60 % del prezzo versato prima della consegna. Negli scenari considerati, la vendita prima della consegna rende dal 16,7 % al 55,6 % sul capitale versato; la locazione dopo la consegna, dal 7,4 % al 14,1 % l'anno. Modello datato febbraio 2026.

Quanto costa entrare e che cosa se ne ricava?

Modello Insider Real Estate, febbraio 2026. I rendimenti sono al lordo dei costi di transazione; le voci escluse sono elencate più sotto.

Come funziona il modello?

Il modello è lo stesso per tutti e tre i progetti. Parte da un'unità precisa, dal prezzo al piede e dalla quota che lo sviluppatore chiede prima della consegna. Da lì le strade sono due: vendere l'ufficio prima della consegna senza pagare il saldo, oppure pagarlo per intero e metterlo a reddito.

Uscita prima della consegna. Il nuovo acquirente vi rimborsa quanto avete già versato e vi paga la differenza di prezzo, ed è lui a regolare il saldo con lo sviluppatore. La plusvalenza è il prezzo di vendita meno il prezzo di acquisto, e si divide per quanto avete effettivamente versato. È così che un aumento di prezzo del 12 % diventa il 24 % sul capitale, quando se ne è pagata solo la metà.

Se l'ufficio non si vende prima della consegna, il saldo va pagato per intero e la stessa plusvalenza si divide per l'intero prezzo. Nelle tabelle è la colonna «sul prezzo intero»: il risultato senza la leva del piano di pagamento.

La locazione dopo la consegna si calcola così: canone annuo al piede moltiplicato per la superficie, meno il service charge, diviso per l'intero prezzo di acquisto.

Che cosa il modello non considera

• La commissione del Dubai Land Department: il 4 % del prezzo, dovuto all'acquisto.
• La provvigione del broker: il 2 % più IVA.
• La commissione di rivendita chiesta dallo sviluppatore e i costi della vendita stessa.
• Il fit-out di un ufficio shell & core e i 4–6 mesi senza reddito necessari a realizzarlo.
• I periodi di sfitto tra un inquilino e l'altro.

Tutte le percentuali che seguono sono al lordo di questi costi. I prezzi di uscita e i canoni degli scenari sono ipotesi del modello: non una previsione e non una promessa.

Quanto rende un ufficio in Haus of Tenet?

• Zona: Business Bay
• Sviluppatore: Irth Group
• Formato: Grade A, concept ispirato all'arte, elevata privacy, vista sul parco; consegnato come shell & core
• Unità nel modello: 1 000 sq ft
• Prezzo al piede: AED 4 100
• Prezzo di acquisto: AED 4 100 000
• Piano di pagamento: 50/50
• Versato prima della consegna: AED 2 050 000
• Saldo alla consegna: AED 2 050 000
• Consegna: secondo trimestre 2028
• Orizzonte di uscita: 1,5–2 anni, prima della consegna

Uscita prima della consegna

Locazione dopo la consegna

Service charge nel modello: AED 20 al piede all'anno.

Condizioni e note

• Alla data del modello, il prezzo d'ingresso negli uffici off-plan di Business Bay partiva in media da AED 4 200 al piede: il progetto è in linea con i prezzi della zona, non al di sopra.
• Acquistando due uffici a parità di superficie utile, il prezzo finale può scendere ad AED 3 700–3 800 al piede.
• Con un inquilino già insediato, il modello stima il valore dell'ufficio per l'acquirente successivo a un rendimento del 9 %: da AED 4 222 222 con il canone più basso ad AED 6 444 444 con il più alto.

Pagina del progetto: foto, planimetrie e prezzi aggiornati dello sviluppatore →

Quanto rende un ufficio in Trussardi Offices?

• Zona: Al Furjan, al confine con Discovery Gardens, di fronte alla stazione della metropolitana
• Sviluppatore: Mira Developments
• Formato: uffici boutique consegnati completamente allestiti (fully fitted), con interni Trussardi Casa; soffitti di 3,3 m
• Unità nel modello: 444 sq ft
• Prezzo al piede: AED 3 000
• Prezzo di acquisto: AED 1 332 000
• Piano di pagamento: 60/40
• Versato prima della consegna: AED 799 200
• Saldo alla consegna: AED 532 800
• Consegna: quarto trimestre 2027
• Orizzonte di uscita: prima della consegna, cioè entro la fine del 2027

Uscita prima della consegna

Locazione dopo la consegna

Service charge nel modello: AED 20–22 al piede all'anno.

Condizioni e note

• Per il pagamento anticipato del 100 % lo sviluppatore offriva uno sconto del 15 %: il prezzo scendeva a circa AED 2 500 al piede.

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Quanto rende un ufficio in The Symphony?

• Zona: Meydan
• Sviluppatore: Imtiaz Developments
• Formato: piani a uso ufficio in una torre progettata da Zaha Hadid Architects
• Unità nel modello: 1 150 sq ft
• Prezzo al piede: AED 3 500
• Prezzo di acquisto: AED 4 025 000
• Piano di pagamento: 50/50
• Versato prima della consegna: AED 2 012 500
• Saldo alla consegna: AED 2 012 500
• Consegna: secondo trimestre 2029
• Orizzonte di uscita: 2–2,5 anni, prima della consegna

Uscita prima della consegna

Locazione dopo la consegna

Service charge nel modello: AED 20 al piede all'anno.

Condizioni e note

• Con un acconto del 50 % lo sviluppatore offriva un ulteriore sconto del 5 %; con il pagamento del 100 % lo sconto era del 12 %.
• Consiglio i piani del podio: non hanno balconi, e questo rende la planimetria più funzionale per un ufficio.

Pagina del progetto: foto, planimetrie e prezzi aggiornati dello sviluppatore →

In che cosa differiscono le tre opzioni?

• L'ingresso più basso è quello di Trussardi Offices: AED 1 332 000, ed è l'unico dei tre uffici consegnato completamente allestito. Qui però prima della consegna si versa il 60 % del prezzo, non il 50 %.
• Il rendimento da locazione più alto negli scenari è quello di Haus of Tenet: 9,3–14,1 % l'anno. L'ufficio, però, viene consegnato come shell & core e il fit-out non rientra nel modello.
• L'orizzonte più lungo è quello di The Symphony: consegna nel secondo trimestre 2029, con un rendimento da locazione che negli scenari si ferma al 7,4–10,3 % l'anno, al di sotto degli altri due.
• Nello scenario più favorevole di uscita prima della consegna i tre progetti rendono il 53,7 %, il 55,6 % e il 40 % sul capitale versato; sul prezzo intero, il 26,8 %, il 33,3 % e il 20 %.

Che cosa hanno in comune tutti e tre: prima della consegna serve solo una parte del prezzo, il 50–60 %. Questo limita il capitale esposto al rischio e spiega anche le percentuali elevate: sono calcolate sulla parte versata, non sull'intero prezzo.

Se l'uscita prima della consegna non si concretizza, l'ufficio resta un immobile a reddito. A questo servono la colonna «sul prezzo intero» e la tabella della locazione: mostrano che cosa resta del modello senza una rivendita rapida.

I prezzi al piede riportati qui sono aggiornati a febbraio 2026. I listini dei progetti off-plan vengono rivisti più volte l'anno: prima di decidere, confrontateli con il listino aggiornato dello sviluppatore, che trovate nelle pagine dei progetti.

Domande frequenti

Quanto capitale richiede un ufficio off-plan a Dubai?

In questi tre modelli l'ufficio costa da AED 1 332 000 (Trussardi Offices, 444 sq ft) ad AED 4 100 000 (Haus of Tenet, 1 000 sq ft). Prima della consegna si versa il 50–60 % del prezzo: da AED 799 200 ad AED 2 050 000. A questo si aggiungono la commissione del 4 % del Dubai Land Department e la provvigione del broker.

Si può vendere un ufficio prima che l'edificio venga consegnato?

Sì, ed è proprio su questo che si regge il primo scenario del modello: l'ufficio viene ceduto a un nuovo acquirente prima della consegna, ed è quest'ultimo a pagare il saldo allo sviluppatore. Le condizioni della cessione, cioè quale quota deve essere già stata versata e quanto chiede lo sviluppatore per il proprio consenso, cambiano da progetto a progetto. Vanno verificate nel contratto prima di versare qualsiasi acconto.

Quanto rende un ufficio in locazione dopo la consegna?

Negli scenari del modello: Haus of Tenet, 9,3–14,1 % l'anno con canoni di AED 400–600 al piede; Trussardi Offices, 9,3–12,6 % con AED 300–400; The Symphony, 7,4–10,3 % con AED 280–380. Si tratta del canone netto, dedotto il service charge, rapportato all'intero prezzo di acquisto, senza periodi di sfitto e senza fit-out.

Perché il rendimento di un'uscita prima della consegna è così alto?

Perché la plusvalenza non si divide per l'intero prezzo, ma per la parte versata, il 50–60 %. In Haus of Tenet il passaggio da AED 4 100 ad AED 4 600 al piede vale il 12,2 % sul prezzo, ma il 24,4 % sulla metà versata. La leva funziona in entrambi i sensi: se il prezzo non si è mosso, il saldo va pagato comunque.

Quanto sono aggiornate queste cifre?

Il modello usa i prezzi degli sviluppatori a febbraio 2026. Da allora le condizioni possono essere cambiate: i listini dei progetti off-plan vengono rivisti più volte l'anno e la disponibilità residua cambia nel giro di poche settimane. Su richiesta invio il listino aggiornato e il piano di pagamento.

Un ufficio modellato sul vostro budget

Ditemi il budget e per quanto tempo siete disposti a tenere l'immobile. Vi invierò il listino aggiornato di questi tre progetti e lo stesso modello per qualsiasi altro ufficio, con fit-out, service charge e costi di transazione.