Nobu à Ras Al Khaimah et à Abu Dhabi : pourquoi l'adresse de RAK est l'actif le plus intéressant

Nobu a ouvert à Saadiyat et le marché s'est emballé ; Nobu s'est lancé à Al Marjan et presque personne n'a réagi. La réaction était inversée : le projet de Ras Al Khaimah se trouve à côté du premier complexe intégré avec jeux des Émirats arabes unis.

Qu'est-ce que Nobu, et pourquoi la marque s'exporte-t-elle bien ?

Nobu est né d'un partenariat de restaurant entre le chef Nobu Matsuhisa, Robert De Niro et le producteur Meir Teper, avant de devenir une marque hôtelière.

Cette origine compte : contrairement à une maison de mode qui prête son nom à un hall d'entrée, le capital de marque de Nobu repose sur une activité réelle, dans laquelle les gens choisissent déjà de dépenser leur argent.

Une marque d'hôtellerie adossée à un restaurant en activité en fait davantage dans une résidence de marque qu'un logo de joaillier ou de couturier. Le restaurant crée de l'affluence, l'affluence justifie l'hôtel, et l'hôtel soutient la prime sur le résidentiel.

Nobu est déjà présent à Dubaï — le restaurant et le beach club y sont bien établis — ce qui signifie que la marque n'arrive pas dans la région à titre d'expérience.

Saadiyat ou Al Marjan ?

Saadiyat Island, à Abu Dhabi, est un quartier culturel : le Louvre Abu Dhabi, le Guggenheim en construction, des plages, une population résidente aisée. Un Nobu y est un équipement haut de gamme dans un marché qui fonctionne déjà. L'agitation qu'il a provoquée tenait au prestige.

Al Marjan est une île touristique dans un émirat sur le point d'ouvrir un complexe avec casino. Un Nobu y est un actif générateur de demande dans un marché en construction. Le prestige est moindre ; l'écart potentiel est bien plus grand.

Toute la différence est là. À Saadiyat, vous entrez dans un marché établi à des prix établis. À Al Marjan, vous entrez dans une thèse. Le risque est plus élevé, et le profil de rendement vraiment différent — c'est pourquoi je trouve celui de RAK plus intéressant, et non plus confortable.

Que fait un casino à un marché immobilier ?

Wynn Resorts est l'un des grands opérateurs américains de complexes intégrés, et le projet d'Al Marjan est le premier du genre aux Émirats arabes unis.

Un complexe intégré n'est pas qu'un casino : c'est un hôtel, un centre de congrès, des commerces, des restaurants et des divertissements bâtis autour d'une salle de jeux, à une échelle qui transforme la fréquentation de tout un émirat.

L'effet immobilier suit un schéma connu : la demande hôtelière monte d'abord, les tarifs des appartements en location courte durée suivent, puis les valeurs résidentielles, puis — bien plus tard, si jamais — la population résidente. Chaque étape prend plus de temps que la précédente.

C'est pourquoi le segment investissable est celui qui se trouve le plus en tête de cette chaîne. Les appartements éligibles à la location courte durée dans le périmètre des visiteurs en profitent en premier. Les villas en profitent en dernier, si elles en profitent.

Quels segments de RAK vont progresser ?

Ceux qui progressent : les petits appartements disposant d'une licence de location courte durée près de la zone du complexe ; les produits avec services portés par un opérateur crédible ; l'immobilier commercial lié à l'hôtellerie.

Ceux qui ne progressent pas, à mon avis : les grands appartements familiaux et les villas sur l'île. Le locataire n'existe pas. La population résidente de RAK n'est pas l'acheteur de ces biens, et le visiteur ne loue pas un quatre-pièces pour une semaine à un tarif qui justifie le prix d'achat.

Et une mise en garde valable pour tout l'émirat : les locations journalières ne fonctionnent que là où le régime de licences les permet et où l'infrastructure de gestion existe. Les deux sont plus minces à RAK qu'à Dubaï. Vérifiez les deux avant de bâtir le moindre revenu nocturne.

Comment Nobu est-il devenu une marque immobilière ?

Nobu Matsuhisa, chef japonais, a ouvert un restaurant à New York en 1994 avec Robert De Niro et le producteur Meir Teper. La cuisine était vraiment originale — une technique japonaise aux influences péruviennes — et le restaurant est devenu une marque mondiale.

Les hôtels ont suivi, puis les résidences de marque. Cette progression est devenue un schéma classique de l'hôtellerie : du restaurant à l'hôtel, puis à la résidence, chaque étape monétisant le même capital de marque à un ticket plus élevé.

Ce qui rend Nobu singulier, c'est que la notoriété est réellement mondiale et réellement positive, et que la célébrité qui y est associée s'est révélée durable plutôt que passagère.

Cela compte pour une résidence, car vous achetez un nom qui doit encore signifier quelque chose dans quinze ans, au moment de la revente.

Où en est le dossier des jeux à Ras Al Khaimah ?

Ras Al Khaimah a accordé la licence du premier complexe intégré avec jeux des Émirats arabes unis, et une autorité fédérale de régulation des jeux commerciaux a été créée. C'est un changement structurel pour les émirats du Nord, pas une rumeur.

Le précédent que tout le monde cite est Singapour, où les complexes intégrés ont transformé l'économie touristique et le marché immobilier environnant en une dizaine d'années environ.

Le mécanisme est simple : un complexe intégré crée des emplois, crée de la demande touristique, crée une chaîne d'approvisionnement hôtelière, et donne aux visiteurs internationaux une raison de venir dans un émirat où ils n'avaient auparavant aucune raison de se rendre.

La réserve tient à l'échelle et à la géographie. Un seul complexe n'est pas Las Vegas, et l'effet sera progressif et concentré autour d'Al Marjan Island plutôt que réparti sur tout l'émirat.

RAK ou Dubaï pour un investisseur ?

Le prix d'entrée à Ras Al Khaimah est bien plus bas — un bien côtier y coûte une fraction d'un bien comparable à Dubaï — et les rendements ont été attractifs, portés par un marché touristique en croissance constante sur une offre réduite.

La liquidité est nettement plus faible. Le bassin d'acheteurs de RAK n'est qu'une fraction de celui de Dubaï et les sorties prennent plus de temps.

Le scénario haussier repose sur une transformation par les jeux et le tourisme qui se concrétise à grande échelle : c'est une vraie possibilité, pas une certitude.

Une façon raisonnable de poser le problème : RAK est un pari de croissance avec de vrais catalyseurs et un vrai risque d'exécution ; Dubaï est le marché établi. Dimensionnez la position RAK comme un satellite et non comme le cœur du portefeuille, ce que font la plupart des acheteurs expérimentés.