Indice dei prezzi immobiliari di Dubai, settembre 2026 (ValuStrat): i prezzi si stabilizzano, l'80 % delle comunità di ville resta invariato
L'indice ValuStrat di Dubai per settembre 2026 si è attestato a 218,6, in calo dello 0,1 % su base mensile e del 4,5 % su base annua. L'80 % delle comunità di ville e il 77 % di quelle di appartamenti è invariato. L'off-plan ha pesato per il 70,3 % delle vendite, con Majan e JVC in testa.
L'indice ValuStrat dei prezzi residenziali di Dubai per settembre 2026 si è attestato a 218,6 punti contro i 218,8 di agosto, con un calo mensile dello 0,1 %. I prezzi sono inferiori del 4,5 % rispetto a un anno fa e del 10,3 % rispetto a febbraio. Il dato chiave: l'80 % delle comunità di ville e il 77 % di quelle di appartamenti non ha registrato alcuna variazione.
Che cosa ha mostrato l'indice ValuStrat di settembre?
Il calo si è quasi arrestato. L'indice è sceso dello 0,2 % in agosto e dello 0,1 % in settembre. Il valore medio ponderato di un'abitazione è stato di 3.354 milioni di AED, ovvero 1 511 AED al piede quadrato, contro 1 513 AED un mese prima.
- Ville: media di 12.957 milioni di AED, 2 033 AED al piede quadrato, in calo dello 0,1 % su base mensile e del 3,4 % su base annua;
- Appartamenti: media di 1.781 milioni di AED, 1 392 AED al piede quadrato, in calo dello 0,1 % su base mensile e del 6,4 % su base annua.
Abbiamo raccontato il rapporto di agosto, quando le ville hanno segnato il primo calo annuo dal 2021, nella nostra analisi ValuStrat di agosto.
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Perché gli analisti parlano di stabilizzazione?
Perché è salita di colpo la quota di comunità con prezzi fermi. In agosto il 73 % delle comunità di ville e il 61 % di quelle di appartamenti non registrava variazioni; in settembre le quote sono state dell'80 % e del 77 %. La correzione si sta diffondendo in modo più diluito e si attenua, anziché accelerare.
Per gli acquirenti la partita cambia: a inizio anno i venditori riducevano i prezzi ogni mese, ora i prezzi tengono. Gli argomenti per attendere un ulteriore calo generalizzato del mercato sono più deboli rispetto alla primavera.
Di quanto sono saliti i prezzi delle ville dal 2021?
L'indice delle ville è a 291,8 punti su una base di 100 di gennaio 2021: le ville costano quindi quasi il triplo rispetto all'inizio del 2021. L'indice degli appartamenti è a 168,1. ValuStrat stima che le comunità di ville più datate siano il 186 % sopra i livelli post-pandemia e il 75 % sopra il picco del 2014.
Gli appartamenti hanno vissuto un ciclo più mite: il 68 % sopra il minimo post-pandemia e ancora circa il 9 % sotto il picco del 2014.
Dove i prezzi delle ville salgono e dove scendono?
Il mercato delle ville si è spaccato. Il leader annuale è Jumeirah Islands, con un +9,4 %.
| Rialzo annuo | % | Ribasso annuo | % |
|---|---|---|---|
| Jumeirah Islands | +9,4 | Mudon | −9,2 |
| Emirates Hills | +5,9 | Palm Jumeirah (ville) | −8,5 |
| The Villa | +3,7 | Dubai Hills Estate | −8,3 |
| Reem | +2,6 | Victory Heights | −8,1 |
| The Meadows | +2,5 | Arabian Ranches | −7,1 |
Tra gli appartamenti salgono i quartieri accessibili: Dubai Sports City +3,1 %, Al Quoz Fourth +2,9 %, Dubai Silicon Oasis +2,7 %. Gli indirizzi più costosi scendono di più: Burj Khalifa −21,7 %, JBR −18,3 %, appartamenti di Palm Jumeirah −9,8 %, Dubai Marina −8,4 %.
Quante compravendite sono state concluse a settembre?
ValuStrat ha contato 9 791 transazioni residenziali: 6 884 registrazioni off-plan (70,3 %) e 2 907 case pronte. L'off-plan è sceso del 14,1 % su base mensile e del 51,3 % su base annua; le vendite di case pronte del 4,3 % e del 23,5 %.
- Off-plan: Majan 7,5 %, Azizi Venice 6,6 %, JVC 6,3 %, Jebel Ali Downtown 6,1 %, City of Arabia 5 %;
- Pronto: JVC 11,6 %, Business Bay 6,6 %, Dubai Marina 3,9 %, Downtown 3,8 %, International City 3,4 %.
La fascia alta ha continuato a muoversi: 15 transazioni di case pronte sopra i 30 milioni di AED. ValuStrat stima una villa tipica a Palm Jumeirah in circa 36,5 milioni di AED, ovvero 7 300 AED al piede quadrato.
Domande frequenti
I prezzi immobiliari di Dubai stanno scendendo a settembre 2026?
Appena: -0,1 % su base mensile secondo l'indice ValuStrat e 4,5 % in meno rispetto a un anno prima.
Quali comunità di ville sono salite nel corso dell'anno?
Jumeirah Islands (+9,4 %), Emirates Hills (+5,9 %), The Villa (+3,7 %), Reem (+2,6 %) e The Meadows (+2,5 %).
Quale quota delle vendite è off-plan?
Il 70,3 %: 6 884 registrazioni su 9 791 a settembre 2026.
Che cosa significano questi numeri in vista dell'ondata di consegne 2027–2028 lo spieghiamo nella nostra analisi delle previsioni di S&P Global.