Ultra-prime e branded residence

Per il controllo del design, per una specifica imposta per contratto, per servizi gestiti e per un nome che accompagna l'immobile quando si rivende. Sul piano operativo spesso significa un servizio di livello alberghiero, e costi di gestione di livello alberghiero. Il premio è difendibile quando il brand è anche l'operatore, ed è molto più difficile da difendere quando il nome è concesso in licenza e poi se ne va alla consegna.

Perché il bacino di acquirenti si conta in centinaia, non in migliaia, le transazioni avvengono spesso off-market e la formazione del prezzo passa per una manciata di broker, non per un portale. Il rendimento è in gran parte irrilevante per la decisione; contano scarsità, riservatezza e lo specifico immobile. I comparabili del mercato ordinario non ne determinano il prezzo, ed è per questo che i dati sulle transazioni registrate contano ancora di più qui.

Due diligence più lunga, più condizioni e trattative su aspetti che in un'operazione normale non compaiono mai: riservatezza, tempistica, pagamenti a tranche, arredi e opere d'arte, a volte la permanenza del venditore nell'immobile. La discrezione fa parte del prodotto, e il valore del broker sta in un processo controllato, non in una maggiore portata di marketing.

Storicamente tiene meglio dove l'offerta è davvero limitata, come un'isola, una prima fila sul mare, un numero ristretto di unità a piano intero, e peggio dove «lusso» significa soltanto una torre costosa tra tante. A proteggere il valore è la scarsità, non il cartellino del prezzo. Questa distinzione è l'intera analisi di questo segmento.