Trump Golf Villas in Oman: che cosa comprano 2,3 milioni di USD a 20 minuti da Muscat

A venti minuti da Muscat, a 180 metri di quota, su cinque milioni di metri quadrati accanto al Ritz-Carlton e al Nikki Beach: una comunità recintata con un campo da golf Trump. È l'unica combinazione che il Medio Oriente non offre altrove: montagna, mare e golf da campionato sullo stesso atto di proprietà. Ecco quanto costa e dove sta il problema.

Che cosa si sta davvero costruendo?

L'area si estende su cinque milioni di metri quadrati a 180 metri di altitudine, che in questa parte del Golfo è il punto centrale: si gode la brezza marina senza l'umidità che per tutta l'estate grava sulla fascia costiera.

I vicini sono il Ritz-Carlton Downtown Muscat e il Nikki Beach Resort & Spa, e la comunità ha un proprio accesso alla spiaggia.

Montagna, spiaggia privata e un campo da golf da campionato su un unico lotto non esistono in nessun altro luogo della regione. Dubai ha comunità golfistiche e ha il lungomare, ma non ha le due cose insieme con in più l'altitudine, e non le hanno né Abu Dhabi, né Doha, né Riyadh.

Questa unicità è un vero vantaggio. È anche il motivo per cui serve prudenza: un prodotto senza comparabili è un prodotto difficile da valutare, in entrambe le direzioni.

Come sono i numeri?

Trump Golf Villas: cinque camere da letto, da 166 a 405 metri quadrati, da 8,5 milioni di AED, circa 2,3 milioni di USD. Affacciano direttamente sul campo da campionato a 18 buche e includono un golf cart con marchio e il pacchetto di iscrizione al club.

Appartamenti con marchio Trump Hotel: da 53 metri quadrati, da 1,8 milioni di AED, circa 490 000 USD. È il prodotto d'ingresso: piccolo, con servizi alberghieri, pensato per un bacino di affitto più che per viverci.

Facciamo il conto del secondo numero: 490 000 USD per 53 metri quadrati sono circa 9 200 USD al metro quadrato. È un prezzo da Downtown Dubai in un mercato che ha solo una piccola frazione della domanda di affitto di Dubai. È la voce di questo progetto che interrogherei con più durezza.

Dov'è il valore e dove no?

Le ville hanno senso se volete lo stile di vita. Una villa indipendente con cinque camere da letto su un campo da campionato, con un beach club raggiungibile a piedi, a 2,3 milioni di USD.

L'equivalente più vicino a Dubai è Jumeirah Golf Estates o Emirates Hills, a un prezzo da due a quattro volte superiore e senza il mare.

Gli appartamenti sono un argomento più difficile. Il caso poggia interamente sulla proiezione del bacino di affitto, e una proiezione non è uno storico. Chiedete all'operatore, per iscritto, lo storico di occupazione delle sue strutture già esistenti in Oman, includendo la bassa stagione oltre all'alta.

Un test utile per qualsiasi progetto con marchio: quanto costa una villa equivalente nello stesso sviluppo senza il campo e senza il marchio? Quella differenza è il prezzo reale del nome, ed è un numero che il team vendite di solito si lascia convincere a fornire.

Qual è la domanda sull'Oman che nessuno fa?

La liquidità. Dubai registra decine di migliaia di transazioni all'anno e le pubblica tutte tramite il Dubai Land Department, perciò quando volete uscire potete confrontarvi con comparabili reali e trovare un acquirente nel giro di poche settimane.

Il mercato freehold dell'Oman è una frazione di quella dimensione e i dati sono più scarsi.

Non è un argomento contro l'acquisto. È un argomento per comprare qualcosa che sareste contenti di tenere per un decennio in un posto in cui volete davvero stare: ciò descrive le ville molto meglio degli appartamenti da 53 metri quadrati.

Significa anche che la strategia di uscita deve far parte della decisione d'acquisto e non essere un ripensamento. Chi sarà l'acquirente all'ottavo anno, e con che cosa vi confronterà?

Che cosa chiedere allo sviluppatore?

La piena designazione di Integrated Tourism Complex e la soglia per la residenza, per iscritto. Lo status di ITC è ciò che rende possibile la proprietà freehold agli stranieri in Oman, e il beneficio di residenza collegato è una cifra precisa, non una promessa generica.

Il service charge per metro quadrato, con le componenti golf e beach club indicate separatamente. In una comunità resort sono i costi che crescono.

La data di completamento e le regole dell'escrow. Il regime di escrow dell'Oman non è quello di Dubai, ed è qui che si trova il vero rischio dell'operazione.

Le prove di rivendita delle fasi precedenti dello stesso ITC: a che prezzo sono state effettivamente vendute le unità e quanto ci è voluto. Se lo sviluppatore è vago su uno di questi quattro punti, quella è la vostra risposta.

Che cosa possono possedere gli stranieri in Oman?

La proprietà freehold per gli stranieri in Oman è limitata agli Integrated Tourism Complex designati. Al di fuori di un ITC, i cittadini non appartenenti al GCC in generale non possono acquistare immobili residenziali freehold.

Gli ITC sono sviluppi pianificati, espressamente approvati per la proprietà straniera: Al Mouj Muscat, Muscat Bay, Jebel Sifah, Hawana Salalah e i nuovi progetti incentrati sul golf.

All'interno di un ITC si ottiene un vero titolo freehold, e l'acquisto comporta la residenza per il proprietario e i familiari stretti finché l'immobile resta di sua proprietà. Questo beneficio di residenza è il punto di forza maggiore dell'offerta omanita.

Confermate per iscritto la designazione ITC e l'attuale soglia di residenza prima di ogni altra cosa, perché entrambe sono state modificate nel tempo.

Che cosa offre l'Oman che gli Emirati non offrono?

Il paesaggio, soprattutto. L'Oman ha montagne, wadi, una lunga costa non urbanizzata e un ambiente naturale che gli Emirati semplicemente non hanno. Per chi compra una seconda casa non è una differenza da poco.

Minore densità e prezzi più bassi. Gli immobili negli ITC omaniti costano sensibilmente meno al metro quadrato rispetto a prodotti costieri comparabili a Dubai o Abu Dhabi, e gli sviluppi sono molto meno densi.

Un carattere più lento e più tradizionale. Muscat è una città a edifici bassi, con regole rigorose sull'altezza e uno stile architettonico preservato, e chi trova Dubai frenetica spesso trova nell'Oman un sollievo.

E nessuna imposta sul reddito delle persone fisiche, come nel resto del Golfo.

E che cosa offrono gli Emirati che l'Oman non offre?

La liquidità, con un enorme margine. Dubai registra decine di migliaia di transazioni immobiliari all'anno con una vasta base internazionale di acquirenti; il mercato degli ITC omaniti è piccolo e vendere può richiedere moltissimo tempo.

La domanda di affitto. Dubai ha un'enorme popolazione di inquilini espatriati; quella dell'Oman è molto più ridotta e concentrata in settori specifici, perciò i rendimenti degli ITC sono modesti e il mercato è sottile al di fuori dell'alta stagione.

Infrastrutture e collegamenti: aeroporti, sanità, scuole e infrastrutture per le imprese sono su un altro livello, e questo conta se l'immobile serve per qualcosa di più delle vacanze.

E la trasparenza. Il Dubai Land Department pubblica le transazioni registrate; i dati comparabili in Oman sono molto più difficili da ottenere, il che rende considerevolmente più complesso valutare un acquisto.