Montenegro e UE: che cosa significa davvero lo status di candidato per un proprietario

«Il Montenegro sta per entrare nell'UE» compare in una presentazione su due dedicata al Paese. Non è un'invenzione: il Paese è davvero il candidato più avanzato della regione. Ma tra «candidato più avanzato» e «data di adesione» c'è una distanza che le presentazioni comprimono e che gli acquirenti pagano.

Dove si trova davvero il Paese?

Il Montenegro negozia da più tempo e ha progredito più di qualsiasi altro Stato dei Balcani occidentali: tutti i capitoli negoziali sono aperti e alcuni sono stati chiusi provvisoriamente. Il progresso è reale ed è riconosciuto dalle istituzioni europee.

Allo stesso tempo, l'adesione è una decisione politica presa all'unanimità da tutti i membri esistenti. La politica interna, il ritmo delle riforme dello Stato di diritto e la disponibilità all'allargamento all'interno dell'Unione pesano sulle tempistiche più del numero di capitoli chiusi.

La formulazione corretta è dunque poco brillante: il Paese è più vicino di chiunque altro e non ha una data garantita. Qualsiasi presentazione che indichi un anno preciso come un fatto sta vendendo un'aspettativa.

Che cosa ha già funzionato?

L'euro è in circolazione. Il Montenegro lo usa unilateralmente senza far parte dell'area dell'euro, e per l'acquirente questo elimina il rischio di cambio presente nei mercati vicini della regione.

L'allineamento della legislazione alle norme europee è in corso da anni e ha già cambiato le procedure catastali, la compliance bancaria e i requisiti edilizi. Il mercato è più trasparente di dieci anni fa proprio per questo.

Le infrastrutture seguono lo stesso schema. Strade, aeroporti e progetti turistici sono stati cofinanziati insieme a programmi europei, e nelle Bocche di Cattaro e lungo la costa è visibile a occhio nudo.

Che cosa cambierebbe con l'adesione?

La libera circolazione di capitali e persone è l'effetto più ovvio. La restrizione che oggi obbliga uno straniero a detenere la terra tramite una società locale viene progressivamente rimossa per i cittadini UE con l'adesione, anche se ai nuovi membri vengono di solito concessi periodi transitori, che per i terreni tendono a essere lunghi.

Il costo del denaro e la disponibilità di mutui per gli acquirenti nazionali cambiano con l'integrazione del sistema finanziario, il che incide sulla domanda interna più che su quella estera.

E poi il flusso turistico: l'adesione facilita gli spostamenti nell'Unione e inserisce il Paese in un mercato vacanziero comune. Per una costa che vive tre mesi l'anno, è il potenziale effetto più significativo.

Come evitare di pagare un'aspettativa?

Prima regola: non pagare oggi un prezzo giustificato soltanto dalla futura adesione. Il bene deve avere senso nelle condizioni attuali, come luogo per uso personale o come attivo con un'economia stagionale ben compresa.

L'adesione diventa allora un premio, e non la condizione da cui dipendono i conti.

Seconda: l'integrazione è già in parte nel prezzo. La costa si è rivalutata per anni su queste aspettative, e «comprate prima dell'adesione» è una frase che si ripete su questo mercato da più di dieci anni.

Terza: l'orizzonte. Scommettere sull'adesione significa scommettere su un orizzonte di anni, e il bene va sostenuto per tutto il tempo: i costi di gestione, la società se c'è di mezzo un terreno e i periodi stagionali di vuoto.