Dark Towers e il legame tra uno sviluppatore e la sua banca

Dark Towers, di David Enrich, indaga sui primi prestiti americani di Deutsche Bank all'attività di sviluppo di Donald Trump e li collega a circa 11 miliardi di dollari che gli oligarchi russi stavano portando fuori dal Paese. Messa da parte la politica, il libro documenta qualcosa di ordinario: sviluppatore e finanziatore sono legati a doppio filo.

Che cosa vuole dimostrare Dark Towers?

Dark Towers, dell'autore David Enrich, affronta il tema con una chiara lente politica, indagando su come la spinta di Deutsche Bank nel mercato dei prestiti americano si sia intrecciata con l'attività di sviluppo di Trump in un momento in cui la banca stava ancora costruendo la propria reputazione negli Stati Uniti.

La tesi centrale del libro cerca di tracciare una linea tra quel rapporto di finanziamento e un grande deflusso di capitali da parte di oligarchi russi, indicato in circa 11 miliardi di dollari, e da lì verso conclusioni politiche più ampie su influenza e denaro.

Se questa tesi politica regga o meno è una questione che spetta ai lettori, e rientra del tutto al di fuori dell'analisi immobiliare. Per un investitore immobiliare è più utile ciò che il libro documenta incidentalmente su come funzionino davvero i finanziamenti allo sviluppo.

Qual è la vera storia del libro?

Tolta la cornice politica, ciò che Dark Towers mostra con maggiore chiarezza è una dinamica valida per praticamente ogni grande sviluppatore, non solo per Trump: le sorti di uno sviluppatore e quelle di una banca si legano strettamente non appena entrano in gioco finanziamenti importanti.

La banca non è un finanziatore passivo: si espone al rischio di progetto dello sviluppatore, mentre lo sviluppatore dipende dalla disponibilità di quella specifica banca a continuare a prestare, soprattutto quando gli altri finanziatori sono diventati prudenti.

Questa interdipendenza influenza le decisioni di entrambe le parti molto più di quanto suggeriscano i soli tassi d'interesse o le condizioni del prestito. Una banca che ha già prestato molto a uno sviluppatore ha un forte incentivo a sostenerne i progetti futuri, semplicemente per proteggere l'esposizione esistente.

Spiega anche perché gran parte della due diligence nello sviluppo su larga scala passi in ultima analisi per i bilanci e i rapporti con i finanziatori più che per i progetti architettonici: la banca dietro un progetto ha spesso più influenza sul suo completamento della reputazione pubblica dello sviluppatore.

Per questo i finanziatori seri delle costruzioni raramente erogano l'intero importo in anticipo. I prestiti allo sviluppo sono in genere erogati per fasi, legate ai progressi verificati in cantiere, proprio perché l'esposizione del finanziatore cresce in parallelo al progetto e non tutta in una volta.

Perché conta anche al di fuori del caso Trump?

Questa dinamica non è esclusiva di un Paese o di uno sviluppatore: è una caratteristica strutturale del modo in cui si finanzia lo sviluppo immobiliare su larga scala ovunque, Dubai compresa.

Gli sviluppatori che hanno costruito un lungo rapporto di finanziamento con una banca o un gruppo di banche ottengono spesso condizioni e flessibilità precluse a uno sviluppatore nuovo e non collaudato, indipendentemente da quanto il progetto appaia solido sulla carta.

Per un investitore che valuta un progetto off-plan, capire chi finanzia davvero lo sviluppatore e da quanto tempo dura quel rapporto è un indicatore davvero utile, forse quanto i render architettonici, perché dice se il progetto ha un reale sostegno istituzionale o si affida solo ai pagamenti degli acquirenti per finanziare la costruzione.

È una dinamica da ricordare ogni volta che il marketing di un progetto punta molto sul solo nome dello sviluppatore, senza alcuna visibilità su chi sostenga finanziariamente la costruzione.

Il quadro normativo di Dubai affronta una questione affine ma distinta da un'angolazione leggermente diversa. Anziché affidarsi solo alla sorveglianza privata di una banca sullo sviluppatore, l'emirato impone che i pagamenti degli acquirenti off-plan siano depositati su un conto escrow regolamentato, svincolato a favore dello sviluppatore solo a fronte di avanzamenti verificati della costruzione.

È un meccanismo diverso dai controlli di rischio interni di una banca, ma risponde a una domanda di fondo simile, che interessa sia gli acquirenti sia i finanziatori: se il denaro impegnato in un progetto venga davvero speso per costruirlo e non dirottato altrove.

Che cosa verifica un broker prima di raccomandare un progetto?

Quando valuto un nuovo lancio per un cliente, una delle domande a cui cerco di rispondere è proprio questa: chi sostiene finanziariamente lo sviluppatore, e quel rapporto è consolidato o appena nato.

Uno sviluppatore con un rapporto bancario lungo e stabile affronta ritardi di cantiere e cambiamenti di mercato in modo diverso da chi si affida soltanto agli introiti delle prevendite per finanziare ogni fase.

Dark Towers, qualunque cosa si pensi delle sue conclusioni politiche, è un utile promemoria: la banca dietro uno sviluppatore raramente compare in una brochure, ma è spesso il fattore più importante per stabilire se un progetto verrà davvero completato nei tempi.

Vale la pena aggiungere che questa dinamica tra sviluppatore e finanziatore opera in entrambe le direzioni nel tempo.

Così come il sostegno continuo di una banca può portare uno sviluppatore attraverso un mercato difficile, il ritiro di una banca, per motivi che possono non avere nulla a che fare con il progetto specifico, come le sue pressioni regolamentari o un cambiamento della propensione al rischio, può lasciare uno sviluppatore bloccato a metà costruzione anche quando il progetto in sé resta solido.

È esattamente per questo che gli investitori esperti trattano i rapporti di finanziamento di uno sviluppatore come un vero fattore di rischio da approfondire, non come un dettaglio finanziario da scorrere in fretta in una brochure.