„Dark Towers" i więź dewelopera z jego bankiem

„Dark Towers" Davida Enricha bada wczesne kredytowanie Donalda Trumpa przez Deutsche Bank w Stanach Zjednoczonych i łączy je z około 11 miliardami dolarów, które rosyjscy oligarchowie wyprowadzali z kraju. Po odjęciu polityki książka dokumentuje coś zwyczajnego: deweloper i kredytodawca są ze sobą związani.

Co chce udowodnić „Dark Towers"?

„Dark Towers" Davida Enricha podchodzi do tematu z wyraźnie politycznej perspektywy i bada, jak ekspansja Deutsche Banku na amerykańskim rynku kredytowym zbiegła się z działalnością deweloperską Trumpa w czasie, gdy bank dopiero budował swoją reputację w Stanach Zjednoczonych.

Główna teza książki próbuje poprowadzić linię od tych relacji kredytowych do dużego odpływu kapitału rosyjskich oligarchów — szacowanego na około 11 miliardów dolarów — a stąd do szerszych wniosków politycznych o wpływach i pieniądzach.

To, czy ta teza polityczna się broni, każdy czytelnik musi ocenić sam; leży ona daleko poza analizą rynku nieruchomości. Dla inwestora w nieruchomości przydatniejsze jest to, co książka przy okazji opisuje na temat tego, jak naprawdę działa kredytowanie inwestycji deweloperskich.

Jaka jest prawdziwa historia w tej książce?

Po odjęciu politycznej ramy „Dark Towers" najwyraźniej pokazuje mechanizm, który dotyczy praktycznie każdego dużego dewelopera, nie tylko Trumpa: losy dewelopera i banku ściśle się splatają, gdy w grę wchodzi poważne kredytowanie.

Bank nie jest biernym finansującym — przejmuje ryzyko projektowe dewelopera, a deweloper uzależnia się od dalszej gotowości właśnie tego banku do udzielania kredytów, zwłaszcza gdy inni kredytodawcy stali się ostrożni.

Ta współzależność kształtuje decyzje obu stron znacznie bardziej, niż sugerowałyby same stopy procentowe czy warunki kredytu. Bank, który już mocno kredytował dewelopera, ma silną motywację, by wspierać jego kolejne projekty — po prostu po to, by chronić dotychczasowe zaangażowanie.

Wyjaśnia to także, dlaczego tak duża część analizy w dużych inwestycjach sprowadza się do sprawozdań finansowych i relacji z kredytodawcami, a nie wyłącznie do planów architektonicznych — bank stojący za projektem ma często większy wpływ na to, czy zostanie ukończony, niż publiczna reputacja samego dewelopera.

Dlatego poważni kredytodawcy budowlani rzadko wypłacają całą kwotę kredytu z góry. Kredyty deweloperskie wypłaca się zwykle w transzach, powiązanych ze zweryfikowanym postępem prac na budowie, właśnie dlatego, że zaangażowanie kredytodawcy rośnie wraz z projektem, a nie od razu.

Dlaczego to ma znaczenie także poza Trumpem?

Ten mechanizm nie jest charakterystyczny dla jednego kraju czy dewelopera — to strukturalna cecha sposobu, w jaki finansuje się duże inwestycje deweloperskie na całym świecie, także w Dubaju.

Deweloperzy z wieloletnią relacją kredytową z danym bankiem lub grupą banków często uzyskują warunki finansowania i elastyczność, do których nowy, nieznany deweloper po prostu nie ma dostępu, bez względu na to, jak dobrze projekt wygląda na papierze.

Dla inwestora oceniającego projekt off-plan wiedza o tym, kto faktycznie finansuje dewelopera i od jak dawna trwa ta relacja, to naprawdę przydatny sygnał — być może równie ważny jak wizualizacje architektoniczne, bo mówi, czy za projektem stoi realne wsparcie instytucjonalne, czy też budowę finansują wyłącznie wpłaty kupujących.

Warto o tym pamiętać za każdym razem, gdy marketing projektu opiera się głównie na nazwie dewelopera, bez żadnej wiedzy o tym, kto finansowo stoi za budową.

Regulacje w Dubaju podchodzą do pokrewnego, ale odrębnego problemu z nieco innej strony. Zamiast polegać wyłącznie na prywatnym nadzorze banku nad deweloperem, emirat wymaga, by wpłaty kupujących w projektach off-plan trafiały na regulowany rachunek powierniczy (escrow) i były wypłacane deweloperowi wyłącznie w miarę zweryfikowanego postępu budowy.

To inny mechanizm niż wewnętrzna kontrola ryzyka banku, ale odpowiada na to samo podstawowe pytanie, które interesuje zarówno kupujących, jak i kredytodawców — czy pieniądze przeznaczone na projekt faktycznie idą na budowę, a nie są kierowane gdzie indziej.

Co broker sprawdza, zanim poleci projekt?

Kiedy oceniam dla klienta nową inwestycję, jedno z pytań, na które staram się odpowiedzieć, brzmi właśnie tak: kto finansowo stoi za deweloperem i czy ta relacja jest ugruntowana, czy zupełnie nowa.

Deweloper z długą, stabilną relacją bankową inaczej znosi opóźnienia budowy i zmiany na rynku niż ten, który każdą fazę finansuje wyłącznie przychodami ze sprzedaży przedsprzedażowej.

„Dark Towers", cokolwiek sądzić o jej wnioskach politycznych, to przydatne przypomnienie, że bank stojący za deweloperem rzadko jest widoczny w broszurze, a często to właśnie on jest najważniejszym czynnikiem decydującym o tym, czy projekt zostanie ukończony w terminie.

Warto dodać, że ta zależność między deweloperem a kredytodawcą działa w obie strony.

Tak jak dalsze wsparcie banku może pomóc deweloperowi przetrwać trudny rynek, tak wycofanie się banku — z powodów, które mogą nie mieć nic wspólnego z konkretnym projektem, takich jak jego własne presje regulacyjne czy zmiana apetytu na ryzyko — może pozostawić dewelopera w połowie budowy, nawet jeśli sam projekt jest zdrowy.

Ta asymetria jest dokładnie powodem, dla którego doświadczeni inwestorzy traktują relacje kredytowe dewelopera jako realny czynnik ryzyka wart zbadania, a nie szczegół finansowania, który można pominąć w broszurze projektu.