The Greens / Views

The Greens i The Views: niskie zespoły apartamentowców Emaar wokół zadbanych ogrodów i jeziora, między Media City a Emirates Hills.

• dojrzała zieleń i niska zabudowa
• wysoki odsetek najemców, którzy zostają
• wygodna lokalizacja w centralnej, zachodniej części miasta

Co jest w pobliżu i jak wpływa to na cenę

• Sheikh Zayed Road od 1980 roku
• Mall of the Emirates od 2005 roku

Jaka naprawdę jest ta dzielnica

Czym jest The Greens

The Greens i sąsiadujący z nim The Views to niskie osiedla apartamentowe zbudowane przez Emaar w ramach masterplanu Emirates Living, przy Sheikh Zayed Road, między Media City a Emirates Hills.

Budynki mają zwykle od czterech do sześciu kondygnacji i stoją wokół zadbanych ogrodów, basenów oraz zacienionych alejek; The Views dodaje widok na jezioro i nieco wyższy standard wykończenia.

Osiedla oddano do użytku od połowy lat 2000., są w pełni dojrzałe, a ich rozrośnięta zieleń należy do najlepszych w dubajskich apartamentach.

Dlaczego mieszkańcy zostają

The Greens ma niezwykle wysoki odsetek najemców, którzy przedłużają umowy, a przyczyną jest otoczenie: niska zabudowa, prawdziwe ogrody, zacienione ścieżki i skala, dzięki której to miejsce przypomina sąsiedztwo, a nie jedno z wielu osiedli deweloperskich.

Jest też naprawdę wygodnie — Media City, Internet City, Marina i JLT dzieli krótki dojazd samochodem, a stacja metra jest w zasięgu.

Centrum osiedla oferuje codzienne usługi, restauracje i przychodnie, a tuż obok leżą Emirates Golf Club i wille Emirates Living.

Oferta mieszkaniowa

Apartamenty od kawalerek po trzypokojowe, z układami, które jak na dzisiejsze standardy są przestronne — budowano je w czasach, gdy powierzchnie kondygnacji były większe.

The Views to bardziej prestiżowa połowa: z widokiem na jezioro, wyższym standardem wykończenia i odpowiednio wyższymi cenami.

Obowiązuje zarządzanie wspólnotą przez Emaar, co po dwudziestu latach oznacza, że zieleń i części wspólne nadal są w dobrym stanie — to realna przewaga nad porównywalnymi z wiekiem zasobami gdzie indziej.

Kwestia wieku

Budynki mają dziś około dwudziestu lat. Część mieszkań odnowiono, część nie, a różnica w osiągalnym czynszu jest znaczna.

Podstawowa infrastruktura dobrze zniosła upływ czasu pod zarządem Emaar, ale poszczególne mieszkania pokazują swój wiek w kuchniach, łazienkach i armaturze.

Nieodnowione mieszkanie kupione z rabatem i doprowadzone do porządnego standardu to w tym miejscu powtarzalna strategia budowania wartości.

Co sprawdzić

Czy mieszkanie było remontowane i w jakim standardzie.

Który to zespół budynków i czy okna wychodzą na ogrody, basen, ulicę czy na inny budynek.

Opłatę serwisową, która jest umiarkowana i odzwierciedla rozległą zieleń.

Przydział miejsc parkingowych, który zwykle wystarcza, ale warto go potwierdzić.

Czy mieszkanie leży w The Greens, czy w The Views, bo ceny są tam różne.

Perspektywa inwestora

Stabilny popyt na wynajem, niskie ryzyko pustostanów, wysoki odsetek najemców, którzy zostają, i umiarkowane stopy zwrotu. To aktywo dające stały dochód, a nie wysoką stopę zwrotu.

Płynność odsprzedaży jest dobra — osiedle jest dobrze znane i konsekwentnie poszukiwane zarówno przez najemców, jak i przez właścicieli mieszkających we własnych lokalach.

Wzrost wartości kapitału podąża za rynkiem. Osiedle jest dojrzałe i w pełni zabudowane, bez możliwości dodatkowej podaży, co wspiera wartości.

Pasuje inwestorowi, który chce niezawodnego dochodu i bezproblemowej relacji z najemcą, oraz mieszkańcowi, który szuka naprawdę przyjemnego osiedla apartamentowego.

Kontekst Emirates Living

The Greens i The Views to część apartamentowa Emirates Living, pierwszego dużego masterplanu Emaar, do którego należą także The Meadows, The Springs, The Lakes i Emirates Hills. To ważne, ponieważ cały ten zespół dzieli infrastrukturę, szkoły i zarządzanie wspólnotą.

Apartament w The Greens leży więc w dzielnicy ugruntowanych osiedli willowych, a nie w odizolowanej inwestycji, i korzysta z ich udogodnień: klastra szkół, Emirates Golf Club, handlu w The Springs Souk oraz sieci dróg zbudowanej dla całego masterplanu.

Dziedziczy też profil mieszkańców. Mieszkają tu raczej długoletnie dubajskie gospodarstwa domowe niż przejściowi najemcy, a osiedle ma jak na dzielnicę apartamentową niezwykle ustabilizowany charakter.

Dla wynajmującego właśnie ta kombinacja jest sednem: pula najemców zachowuje się jak na osiedlu willowym, ale w cenach apartamentów.

Co daje dwadzieścia lat zieleni

Najtrudniej odtworzyć w Dubaju dojrzałą roślinność, a The Greens ją ma. Drzewa osiągnęły pełną wysokość, dziedzińce naprawdę dają cień, a alejki między budynkami nadają się do spacerów przez większą część roku.

Nowsze inwestycje pokazują wizualizację tego, jak ich zieleń będzie wyglądać za piętnaście lat. Tutaj można w niej stanąć.

Ten cień ma praktyczną wartość wykraczającą poza estetykę: obniża temperaturę wokół budynków, wydłuża sezon korzystania z basenów i w dużej mierze tłumaczy, dlaczego najemcy przedłużają umowy zamiast przeprowadzać się do czegoś nowszego.

Zieleń jest też pielęgnowana, a to właśnie tam, gdzie indziej, zawodzi. Zarządzanie wspólnotą przez Emaar utrzymuje części wspólne w dobrym stanie od dwóch dekad, a ten dorobek to realny atut przy sprzedaży.

Strategia remontu

Ponieważ budynki mają około dwudziestu lat, poszczególne mieszkania dzielą się na dwie grupy: odnowione i takie, które wciąż mają oryginalne kuchnie, łazienki i podłogi z 2005 roku.

Różnica cen między nimi jest zwykle większa niż koszt prac, a różnica w czynszu — znaczna: dobrze przygotowane mieszkanie wynajmuje się tu od razu w górnej części przedziału, a zaniedbane stoi puste.

To czyni The Greens jednym z bardziej niezawodnych miejsc w Dubaju, by kupić nieodnowione mieszkanie z rabatem, doprowadzić je do dobrego standardu i zatrzymać. Resztę zrobią fundamenty osiedla.

Zanim uznasz, że jedyną zmienną jest samo mieszkanie, sprawdź stan budynku: windy, klimatyzacja i prace elewacyjne leżą w gestii wspólnoty, a historia opłat pokaże, czy są finansowane.

Budynki mają około dwudziestu lat, a poszczególne mieszkania bardzo się od siebie różnią w zależności od tego, czy były remontowane. Ta różnica decyduje zarówno o osiągalnym czynszu, jak i o cenie, jaką należy zapłacić.

Więcej o The Greens / Views

Pisemne omówienia tematów, których angielskojęzyczny kanał nie filmował.

• The Greens i The Views: dwadzieścia lat cienia, którego nie da się zbudować od nowa

  Niskie zespoły Emaar wokół dojrzałej zieleni, między Media City a Emirates Hills, z niezwykle wysokim odsetkiem najemców, którzy zostają. Gdzie leży wartość: w różnicy między apartamentem odnowionym a oryginalnym.

Najczęstsze pytania

Czym różni się The Greens od The Views?

The Views to prestiżowa połowa tej samej inwestycji Emaar, z widokiem na jezioro i wyższym standardem wykończenia, i odpowiednio wyceniana. Oba osiedla to niskie zespoły apartamentowców wokół zadbanych ogrodów w masterplanie Emirates Living.

Czy The Greens to dobra inwestycja pod wynajem?

Daje niezawodny dochód przy niezwykle wysokim odsetku najemców, którzy zostają, niskim ryzyku pustostanów i umiarkowanych stopach zwrotu, w dojrzałym osiedlu zarządzanym przez Emaar, bez możliwości dodatkowej podaży. To stabilne aktywo, a nie inwestycja o wysokiej stopie zwrotu.

Interesuje Cię konkretnie The Greens / Views?

Prześlij mi budynek lub mieszkanie, a przygotuję zarejestrowaną historię transakcji, aktualną opłatę serwisową i to, za ile faktycznie wynajmuje się porównywalne mieszkania — zanim złożysz ofertę, a nie po niej.