The Greens / Views

The Greens e The Views: cluster di appartamenti Emaar a pochi piani intorno a giardini curati e a un lago, tra Media City ed Emirates Hills.

• edifici bassi con verde maturo e curato
• alta fidelizzazione degli inquilini
• posizione centrale-occidentale comoda

Che cosa c'è nei dintorni e come incide sul prezzo

• Sheikh Zayed Road dal 1980
• Mall of the Emirates dal 2005

Com'è davvero questa zona

Che cos'è

The Greens e il vicino The Views sono comunità di appartamenti a pochi piani sviluppate da Emaar nell'ambito del masterplan Emirates Living, lungo la Sheikh Zayed Road, tra Media City ed Emirates Hills.

Gli edifici hanno in genere da quattro a sei piani e sono disposti intorno a giardini curati, piscine e vialetti ombreggiati; The Views aggiunge l'affaccio sul lago e una finitura un po' più elevata.

Sono stati consegnati a partire dalla metà degli anni 2000 e oggi sono pienamente maturi: il verde, cresciuto nel tempo, è tra i migliori che si possano trovare negli appartamenti di Dubai.

Perché i residenti restano

The Greens ha una fidelizzazione degli inquilini insolitamente alta, e la ragione è l'ambiente: edifici bassi, veri giardini, percorsi ombreggiati e una scala che dà la sensazione di un quartiere, non di un singolo sviluppo.

È anche molto comodo: Media City, Internet City, Marina e JLT sono tutte a pochi minuti d'auto, e una stazione della metropolitana è raggiungibile.

Il centro della comunità offre negozi di uso quotidiano, ristoranti e ambulatori, e nelle immediate vicinanze si trovano l'Emirates Golf Club e le comunità di ville di Emirates Living.

Il prodotto

Appartamenti dai monolocali ai trilocali, con distribuzioni generose rispetto agli standard attuali: sono stati costruiti quando le piante degli edifici erano più ampie.

The Views è la metà di fascia alta, con affaccio sul lago, finiture superiori e prezzi di conseguenza più elevati.

Si applica la gestione della comunità di Emaar che, dopo vent'anni, mantiene il verde e le parti comuni in buone condizioni: un vero elemento distintivo rispetto agli immobili di pari età altrove.

La questione dell'età

Gli edifici hanno ormai circa vent'anni. Alcune unità sono state ristrutturate e altre no, e la differenza nel canone ottenibile è sostanziale.

Le infrastrutture di base hanno retto bene sotto la gestione di Emaar, ma i singoli appartamenti mostrano i segni del tempo in cucine, bagni e finiture.

Un'unità non ristrutturata, acquistata con uno sconto e riportata a standard adeguato, è qui una strategia di valorizzazione ripetibile.

Che cosa verificare

Se l'unità è stata ristrutturata e con quale livello di finitura.

Quale cluster e se l'appartamento affaccia su giardini, piscina, strada o un altro edificio.

Le spese condominiali (service charge), che sono moderate e riflettono l'ampia superficie a verde.

L'assegnazione dei parcheggi, in genere adeguata ma da confermare.

Se l'unità si trova a The Greens o a The Views, perché i prezzi sono diversi.

Il punto di vista dell'investitore

Domanda di locazione affidabile, basso rischio di sfitto, alta fidelizzazione degli inquilini e rendimenti moderati. È un asset di reddito stabile più che ad alto rendimento.

La liquidità in caso di rivendita è buona: la comunità è molto conosciuta e costantemente richiesta sia dagli inquilini sia da chi ci vive in prima persona.

La crescita del capitale segue il mercato. La comunità è matura e interamente costruita, senza margini per nuova offerta, e questo sostiene i valori.

È adatta a chi cerca un reddito affidabile e un rapporto semplice con l'inquilino, e a chi vuole vivere in una comunità di appartamenti davvero piacevole.

Il contesto di Emirates Living

The Greens e The Views sono la componente residenziale in appartamenti di Emirates Living, il primo grande masterplan di Emaar, che comprende anche The Meadows, The Springs, The Lakes ed Emirates Hills. Questo conta perché l'intero insieme condivide infrastrutture, scuole e gestione della comunità.

Un appartamento a The Greens si trova quindi all'interno di un distretto di comunità di ville consolidate, e non in uno sviluppo isolato, e ne eredita i servizi: il polo scolastico, l'Emirates Golf Club, i negozi di The Springs Souk e la rete stradale costruita per l'intero masterplan.

Ne eredita anche la composizione demografica. I residenti sono in prevalenza famiglie stabilmente stabilite a Dubai, più che inquilini di passaggio, e la comunità ha un'atmosfera insolitamente assestata per un distretto di appartamenti.

Per un proprietario che affitta, questa combinazione è il punto: un bacino di inquilini che si comporta come quello di una comunità di ville, ma a prezzi da appartamento.

Che cosa offrono vent'anni di verde

La cosa più difficile da riprodurre a Dubai è il verde maturo, e The Greens ce l'ha. Gli alberi hanno raggiunto la piena altezza, i cortili sono davvero ombreggiati e i percorsi tra gli edifici si possono fare a piedi per gran parte dell'anno.

I nuovi sviluppi mostrano un rendering di come sarà il loro verde tra quindici anni. Qui ci si può stare in mezzo.

Quell'ombra ha un valore pratico che va oltre l'estetica: abbassa la temperatura ambiente intorno agli edifici, rende le piscine utilizzabili più a lungo nel corso della stagione ed è in gran parte il motivo per cui gli inquilini rinnovano invece di trasferirsi in qualcosa di più recente.

Il verde è inoltre ben mantenuto, ed è proprio la parte che altrove viene meno. La gestione della comunità da parte di Emaar ha tenuto le aree comuni in ordine per due decenni, e questo storico è un vero asset al momento della vendita.

La strategia della ristrutturazione

Poiché gli edifici hanno circa vent'anni, i singoli appartamenti si dividono in due gruppi: quelli ristrutturati e quelli che conservano ancora cucine, bagni e pavimenti originali del 2005.

Il divario di prezzo tra i due è di solito superiore al costo dei lavori, e quello dei canoni è sostanziale: un'unità ben presentata si affitta subito al livello più alto della fascia, mentre una trascurata resta ferma.

Questo fa di The Greens uno dei luoghi più affidabili di Dubai per acquistare con uno sconto un'unità non ristrutturata, riportarla a standard adeguato e tenerla. Al resto pensano i fondamentali della comunità.

Verificate lo stato dell'edificio stesso prima di dare per scontato che l'appartamento sia l'unica variabile: ascensori, climatizzazione e lavori di facciata sono questioni dell'associazione dei proprietari, e lo storico delle spese dirà se vengono finanziati.

Gli edifici hanno circa vent'anni e i singoli appartamenti variano molto a seconda che siano stati ristrutturati o meno. Questa differenza determina sia il canone ottenibile sia il prezzo che conviene pagare.

Approfondimenti su The Greens / Views

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  Cluster Emaar a pochi piani intorno a un verde cresciuto negli anni, tra Media City ed Emirates Hills, con una fidelizzazione degli inquilini insolitamente alta. Dove sta il valore: nel divario tra un appartamento ristrutturato e uno originale.

Domande frequenti

Qual è la differenza tra The Greens e The Views?

The Views è la metà di fascia alta dello stesso sviluppo Emaar, con affaccio sul lago e finiture superiori, e i prezzi lo riflettono. Entrambi sono cluster di appartamenti a pochi piani intorno a giardini curati nel masterplan Emirates Living.

The Greens è un buon investimento per l'affitto?

Offre un reddito affidabile con una fidelizzazione degli inquilini insolitamente alta, basso rischio di sfitto e rendimenti moderati, in una comunità matura gestita da Emaar e senza margini per nuova offerta. È un asset stabile più che ad alto rendimento.

State valutando in particolare The Greens / Views?

Mandatemi l'edificio o l'unità e vi estrarrò lo storico delle transazioni registrate, la service charge attuale e i canoni che le unità comparabili ottengono davvero: prima di fare un'offerta, non dopo.