Nowe wieże biurowe w Dubaju: Immersive Tower w DIFC, budynek Aldar przy Sheikh Zayed Road i Bureau Lamar w Business Bay

Rynek biurowy Dubaju od trzech lat cierpi na brak powierzchni: zasoby klasy A w centralnych dzielnicach niemal się skończyły, czynsze wciąż rosną, a najemcy podpisują umowy na rok do osiemnastu miesięcy przed oddaniem budynku. W 2024 roku w odstępie kilku miesięcy ogłoszono trzy projekty, które mają zasypać część tej luki wokół DIFC i Business Bay. Oto, jak każdy z nich wygląda we wrześniu 2026 roku i co to oznacza dla inwestora w biura.

Immersive Tower w DIFC

Samo DIFC rozpoczęło budowę Immersive Tower wiosną 2024 roku — 37-piętrowego budynku o koszcie około 300 mln USD, obok Daman Tower, projektu Aedas.

• 58 573 m² powierzchni biurowej klasy A;
• około 10 596 m² powierzchni handlowej;
• klub dla najemców na piętrach 26–28;
• planowane oddanie w kwietniu 2027.

To pierwszy od lat duży budynek biurowy wznoszony w jurysdykcji samego DIFC, z własnym prawem i sądami — a to dla firm finansowych liczy się bardziej niż widok z okna.

Wieża Aldar przy Sheikh Zayed Road

W lipcu 2024 roku abu zabijski Aldar ogłosił swój pierwszy projekt komercyjny w Dubaju: wieżę biurową klasy A przy Sheikh Zayed Road, tuż obok DIFC, na jednej z ostatnich niezabudowanych podwójnych działek w okolicy. Oferuje 88 000 m² powierzchni do wynajmu, a także butikowy hotel i rezydencje markowe, w odległości spaceru od stacji metra Emirates Towers. Ukończenie planowane jest na IV kw. 2027.

Doniesienia często podają cenę 490 mln USD za wieżę. Dokładniej: 1,8 mld AED (490 mln USD) to łączny pakiet inwestycyjny Aldar w Dubaju, obejmujący zarówno tę wieżę, jak i zakup ukończonego budynku biurowego w Dubai Internet City. W styczniu 2025 roku firma poszła dalej, kupując 40-piętrową wieżę komercyjną w DIFC za 2,3 mld AED (626 mln USD), z terminem w 2028. Dla rynku to sygnał: największy deweloper Abu Zabi traktuje biura w Dubaju jako długoterminową inwestycję w najem, a nie transakcję handlową.

Największa działka Business Bay: park biurowy i teatr

W sierpniu 2024 roku zmieniła właściciela największa wówczas działka Business Bay — 333 000 stóp kwadratowych (około 30 900 m²) nad Dubai Canal, z dopuszczoną powierzchnią zabudowy 1,02 mln stóp kwadratowych. Nabywcą było Lamar Development, które planuje park biurowy z teatrem sztuk scenicznych i kwartałem kulturalnym pod nazwą Bureau Lamar. Szeroko cytowane „3,2 mld USD” to oczekiwana wartość wszystkich obecnych i przyszłych projektów Lamar nad kanałem (ponad 12 mld AED), a nie tego jednego parku. Publicznej daty oddania nie podano.

Co to oznacza dla inwestora

Wszystkie trzy budynki trafią na rynek w latach 2027–2028. Przy pustostanach rzędu 2–5 % w centralnych klastrach i rocznym wzroście podaży na poziomie kilku procent całych zasobów biurowych to raczej mile widziana ulga niż punkt zwrotny. Jest mało prawdopodobne, by obniżyły czynsze w DIFC i przy Sheikh Zayed Road — raczej dadzą dużym najemcom, którzy dziś nie mają dokąd pójść, jakiś wybór.

Inwestor indywidualny nie może kupić bezpośrednio w tych wieżach — budowane są z myślą o długoterminowym najmie i pozostają w bilansach właścicieli. Wyznaczają jednak punkt odniesienia dla sąsiednich budynków: gdy klasa A wynajmuje się z wyprzedzeniem, popyt przelewa się na przyzwoite zasoby klasy B w pobliżu, a tam da się faktycznie kupić małe biuro. Więcej w naszych tekstach Biura klasy A w Dubaju: 3 % pustostanów i One i Two Uptown Place w DMCC.

O tym, jak rozrasta się samo DIFC — w tym o przesunięciu w stronę Zabeel — przeczytają Państwo w naszych omówieniach deweloperów i dzielnic; a o rynku biur w całym mieście — zacznijmy od naszej analizy pustostanów klasy A.