Новые офисные башни в Дубае: Immersive Tower в DIFC, башня Aldar на Sheikh Zayed Road и Bureau Lamar в Business Bay

Три крупных офисных проекта у DIFC и в Business Bay: Immersive Tower за $300 млн (58 573 м² офисов, сдача в 2027), башня Aldar на 88 000 м² у метро Emirates Towers (IV квартал 2027) и офисный парк с театром на крупнейшем участке Business Bay. Что они меняют для рынка, где вакансия ниже 5%.

Офисный рынок Дубая третий год живёт в дефиците: свободных площадей класса A в центральных районах почти нет, ставки растут, а арендаторы подписывают договоры за год-полтора до сдачи зданий. В 2024 году почти одновременно объявили три проекта, которые должны частично закрыть этот разрыв у DIFC и в Business Bay. Смотрим, где каждый из них к сентябрю 2026-го и что это значит для инвестора в офисы.

Immersive Tower в DIFC

Сам финансовый центр весной 2024 года начал строить Immersive Tower — 37-этажную башню стоимостью около $300 млн рядом с Daman Tower. Архитектор — Aedas.

58 573 м² офисов класса A;
около 10 596 м² торговых площадей;
клуб для арендаторов на 26–28 этажах;
плановая сдача — апрель 2027 года.

Это первое за несколько лет крупное офисное здание внутри самой зоны DIFC — с её собственным правом и судами, что для финансовых компаний важнее вида из окна.

Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 WhatsApp, @dubai_oleg Телеграм

Башня Aldar на Sheikh Zayed Road

В июле 2024 года абудабийский Aldar объявил первый коммерческий проект в Дубае: офисную башню класса A на Sheikh Zayed Road вплотную к DIFC, на одном из последних незастроенных «двойных» участков в этой части города. Полезная площадь — 88 000 м², плюс бутик-отель и брендированные резиденции, до метро Emirates Towers — пешком. Сдача запланирована на IV квартал 2027 года.

Часто пишут, что башня стоит $490 млн. Точнее так: 1,8 млрд дирхамов ($490 млн) — общий пакет вложений Aldar в Дубай, куда вошли и эта башня, и покупка готового офисного здания в Dubai Internet City. А в январе 2025 года компания пошла дальше и купила 40-этажную коммерческую башню в DIFC за 2,3 млрд дирхамов ($626 млн) со сдачей в 2028-м. Для рынка это сигнал: крупнейший застройщик Абу-Даби считает дубайские офисы долгосрочной рентной ставкой, а не спекуляцией.

Крупнейший участок Business Bay: офисный парк и театр

В августе 2024 года продали крупнейший на тот момент участок в Business Bay — 333 000 кв. футов (около 30 900 м²) на берегу Дубайского канала с разрешённой застройкой 1,02 млн кв. футов. Покупатель — Lamar Development. Здесь задуман офисный парк с театром исполнительских искусств и культурным кварталом; проект получил название Bureau Lamar. Цифра «$3,2 млрд», которая гуляла по новостям, — это ожидаемая стоимость всех текущих и будущих проектов Lamar вдоль канала (больше 12 млрд дирхамов), а не одного парка. Срок сдачи застройщик публично не называл.

Что это значит для инвестора

Все три объекта выходят на рынок в 2027–2028 годах. На фоне вакансии в 2–5% в центральных кластерах и годового прироста предложения на уровне пары процентов от всего офисного фонда это не перелом, а долгожданная подпитка. Ставки в DIFC и на Sheikh Zayed Road они вряд ли опустят — скорее появится выбор для крупных арендаторов, которым сейчас просто негде разместиться.

Частному инвестору напрямую в эти башни не войти — они строятся под долгосрочную аренду и держатся на балансе владельцев. Но они задают ориентир для соседних зданий: когда класс A сдаётся заранее, спрос перетекает в добротный класс B вокруг, где небольшой офис можно купить. Подробно об этом — в разборе «Офисов класса A в Дубае почти не осталось» и в материале о проекте DMCC One Uptown Place и Two Uptown Place.

Куда дальше растёт сам DIFC и сколько офисов добавит расширение в сторону Забиля, мы разобрали в материале «DIFC Zabeel: расширение финансового центра Дубая».