Dzielnice biurowe Dubaju

Biurowa geografia miasta nie pokrywa się z mieszkaniową. Liczą się tu nie szkoły i plaże, lecz jurysdykcja, sąsiedzi w wieżowcu i to, czy klient dojedzie do Państwa w godzinach szczytu. W pierwszym kwartale 2025 roku czynsze wzrosły we wszystkich 22 śledzonych submarketach — ale bardzo nierówno, a różnica ta tłumaczy, dokąd płynie dziś popyt.

Wzrost czynszów w ciągu roku

Średnia rynkowa wynosi 45 %. Wszystko powyżej oznacza albo ostry niedobór, albo bardzo niską bazę; wszystko poniżej — wąski, wyspecjalizowany popyt.

Wzrost stawek ofertowych rok do roku. Savills, Dubai Office Market, Q1 2025

Porozmawiaj z licencjonowanym pośrednikiem: 📲 +971 50 120 32 64 na WhatsAppie, @dubai_oleg na Telegramie

Co za tym stoi

DIFC to jednocześnie szczyt rynku i jego wąskie gardło. Własne prawo, własny regulator i firmy finansowe, które muszą tu być obecne ze względów regulacyjnych. Obłożenie sięgnęło 98 %, praktycznie nie ma wolnych bloków, a lokal fitted wyceniany jest na około AED 400 za stopę. W pierwszej połowie 2025 roku centrum zarejestrowało 1 081 nowych firm, co jest najlepszym wynikiem od 2004 roku, przy łącznej liczbie 7 700 aktywnych przedsiębiorstw. Ponad 7 mln z 15,8 mln sq ft będących w budowie do 2030 roku trafia właśnie tu, głównie w modelu build-to-rent.

Business Bay to główny beneficjent tego niedoboru i rekordzista wzrostu: plus 94 % w ciągu roku. Przyjmuje tych, dla których DIFC jest poza budżetem albo po prostu niedostępne. Skupia też większość biur budowanych na sprzedaż — ponad 1,3 mln sq ft w modelu build-to-sell — a pod względem wzrostu cen sprzedaży jest drugą dzielnicą miasta, ze złożonym tempem 21,2 % rocznie od 2020 roku. Druga strona medalu: część właścicieli bloków żąda czynszów jak w prime DIFC, a budynek nie zawsze to uzasadnia.

Downtown Dubai to najdroższy rynek sprzedaży, powyżej AED 5 000 za stopę kwadratową i z dużą przewagą nad resztą. Czynsze wzrosły w ciągu roku o 51 %. Logika kupującego jest tu bliższa nieruchomości trofeum niż rachunkowi rentowności: adres sprzedaje się sam, a najemca dopłaca za niego.

Sheikh Zayed Road i One Central to główna oś biznesowa miasta, ze wzrostem o 42 % i 45 %. Podaż jest wyjątkowo zróżnicowana: wieżowce z lat osiemdziesiątych stoją obok nowych budynków prime, a przeciętny czynsz dla tej arterii niewiele mówi o konkretnym obiekcie. Biura serwisowane należą tu do najdroższych w mieście — AED 3 310 za stanowisko miesięcznie.

JLT / DMCC to wzrost o 47 % i najprostszy punkt wejścia dla małych i średnich firm z krajów WNP: przejrzysta licencja, metro, mnóstwo małych bloków. Stanowisko serwisowane kosztuje tu AED 2 394 — blisko jedną trzecią mniej niż w Downtown.

TECOM, Dubai Design District i Barsha Heights to strefa IT, mediów i branż kreatywnych. Wzrost jest nierówny: sam TECOM zyskał 23 %, a Barsha Heights i Al Barsha po 63 %, ponieważ popyt przepływa tam od tych, których przerosły ceny w głównym klastrze. Czynsz w d3 wynosi AED 280 za stopę, w The Greens 260. W TECOM w 2025 roku oddawana jest też druga faza Innovation Hub — 366 000 sq ft, największy pojedynczy obiekt oddany w tym roku.

Dubai South i Expo City to rosnące submarkety. Powód jest prozaiczny: jest dostępna powierzchnia, czynsze są niższe, a ruch drogowy znacznie mniejszy. Wzrost o 54 % w ciągu roku pokazuje, że zostało to zauważone. Nowe lotnisko Al Maktoum i port Jebel Ali są tuż obok, więc naturalnie ciągnie tu logistyka i produkcja.

Deira, Bur Dubai, Al Garhoud, DAFZA to stare miasto biznesu. Firmy handlowe, reeksport, lotnictwo, najniższa cena wejścia i zupełnie inny najemca. Wzrost o 32–50 % z niskiej bazy. Dla inwestora to opowieść o rentowności w procentach, a nie o jakości aktywa.

Peryferia — Silicon Oasis, Science Park, Production City, Studio City, Dubai Investment Park. To wyspecjalizowane lokalizacje pod konkretny rodzaj działalności, gdzie biuro często jest dołączone do magazynu lub linii produkcyjnej. Wzrost od 23 % do 52 % nic nie mówi o płynności: najemca jest tu wąski i trudniejszy do znalezienia niż w JLT.

Wszystkie submarkety

Submarket	Strefa	Wzrost w ciągu roku	Czynsz	Co go napędza
DIFC	Centralny Dubaj	+46%	≈400 AED/sq ft	Centrum finansowe z własnym systemem prawnym. Obłożenie 98 %, prawie brak wolnych bloków.
Downtown Dubai	Centralny Dubaj	+51%	—	Najdroższy rynek sprzedaży: powyżej AED 5 000 za sq ft.
Business Bay	Centralny Dubaj	+94%	≈251 AED/sq ft	Rekord roku we wzroście czynszów. Tu też znajduje się większość biur budowanych na sprzedaż.
Sheikh Zayed Road	Centralny Dubaj	+42%	—	Główna oś biznesowa miasta, dużo zasobów wtórnych o różnej jakości.
One Central	Centralny Dubaj	+45%	—	Strefa wolnocłowa World Trade Centre, duzi najemcy korporacyjni.
Dubai Design District	Centralny Dubaj	+34%	≈280 AED/sq ft	Design, moda, agencje kreatywne — inny najemca niż na Sheikh Zayed Road.
Dubai Healthcare City	Centralny Dubaj	+22%	—	Wyspecjalizowana strefa dla medycyny i klinik; popyt jest wąski.
The Greens	Nowy Dubaj	—	≈260 AED/sq ft	Brak osobnej pozycji rok do roku — podawany jest tylko czynsz.
TECOM (Internet / Media / Knowledge)	Nowy Dubaj	+23%	—	IT i media. Jedyna strefa, która w 2025 roku faktycznie oddaje znaczący wolumen.
Al Barsha Heights	Nowy Dubaj	+63%	—	Tania alternatywa dla TECOM, dlatego popyt przepływa właśnie tu.
Al Barsha	Nowy Dubaj	+63%	—	Ten sam efekt: wzrost z niskiej bazy.
JLT / DMCC	Nowy Dubaj	+47%	—	Strefa wolnocłowa z najprostszym wejściem dla małej firmy z krajów WNP.
Dubai Marina	Nowy Dubaj	+41%	—	Mało biur, głównie małe bloki wewnątrz wieżowców mieszkalnych.
Dubai Science Park	Peryferia	+45%	—	Farmacja i laboratoria, wyspecjalizowane licencje.
Dubai Production City	Peryferia	+44%	—	Poligrafia, produkcja medialna, magazyn z biurem.
Dubai Studio City	Peryferia	+23%	—	Plany zdjęciowe i wszystko wokół nich.
Dubai Silicon Oasis	Peryferia	+43%	—	Park technologiczny z tanią licencją, mnóstwo startupów.
Dubai Investment Park	Peryferia	+52%	—	Biuro dołączone do produkcji lub magazynu, a nie samodzielny produkt.
Dubai South	Peryferia	+54%	—	Rosnący submarket: jest dostępna powierzchnia, czynsz jest niższy, a nowe lotnisko tuż obok.
Expo City	Peryferia	—	—	Pojawił się w zestawieniu Savills dopiero w 2026 roku, dlatego nie ma dla niego wzrostu rocznego.
Deira	Stary Dubaj	+50%	—	Stary biznesowy Dubaj, firmy handlowe, niskie wejście.
Bur Dubai	Stary Dubaj	+37%	—	To samo po drugiej stronie zatoki.
Al Garhoud	Stary Dubaj	+50%	—	Obok DXB — logistyka i lotnictwo.
DAFZA	Stary Dubaj	+32%	—	Strefa wolnocłowa przy lotnisku, reeksport i handel.

Wzrost czynszów — Savills, Dubai Office Market, Q1 2025. Czynsze bezwzględne — Knight Frank, Dubai Office Market Review, H1 2025, biuro fitted z service charge wliczonym w cenę. Kreska oznacza, że dla danego submarketu nie podano osobnej wartości.

Najczęstsze pytania

Która dzielnica biurowa Dubaju jest najdroższa?

Do wynajmu — DIFC: około AED 400 za stopę kwadratową za biuro fitted z service charge wliczonym w cenę, przy obłożeniu 98 % i praktycznie zerowej pustostanowości. Do kupna — Downtown Dubai, gdzie średnia cena w pierwszej połowie 2025 roku przekroczyła AED 5 000 za stopę.

Gdzie czynsze wzrosły najbardziej?

W Business Bay — o 94 % w ciągu roku, dwukrotnie więcej niż średnia rynkowa. Przyczyną jest popyt: dzielnica stała się główną alternatywą dla przepełnionego DIFC, a część właścicieli bloków żąda tam teraz czynszów na poziomie prime’owego centrum finansowego.

Czy są dzielnice, w których biuro wciąż jest tanie w wynajmie?

Tak, ale wybór jest niewielki. Dubai South i Expo City zyskują popyt właśnie dlatego, że jest tam dostępna powierzchnia, czynsze są niższe, a ruch mniejszy. W starym mieście najtańsze są Deira i Bur Dubai. Wzrost ich nie ominął: Dubai South zyskało 54 %, a Deira 50 % — po prostu baza była niższa.

Strefa wolnocłowa czy mainland?

To kwestia licencji, a nie geografii: rodzaj firmy determinuje, gdzie może ona wynajmować. Strefy wolnocłowe — DIFC, DMCC w JLT, TECOM, DAFZA, Dubai South — dają jasną procedurę i środowisko podobnych firm. Mainland jest dla tych, którzy pracują bezpośrednio z lokalnym rynkiem. Najpierw jurysdykcja, potem lokal.

Dobierzmy dzielnicę do zadania

Proszę napisać, czym zajmuje się firma i jaki jest budżet — wskażę, gdzie Państwa licencja jest rzeczywiście mile widziana, a gdzie czynsz nie dogonił jeszcze sąsiedniej dzielnicy.