Офисные районы Дубая

Ставки по субрынкам

Средняя по рынку — 238 AED за квадратный фут в год. Полоса показывает вилку субрынка целиком: нижняя граница — что там можно снять дешевле всего, верхняя — сколько просят за лучшее здание. Чем шире полоса, тем сильнее внутри субрынка расходятся классы: у DIFC разброс от 320 до 750, у Dubai South — от 90 до 105.

Запрашиваемые ставки, AED за кв. фут в год. Savills, Dubai Office Market Report, II квартал 2026 — значения сняты с диаграммы отчёта, поэтому округлены до 5 AED.

Что за этим стоит

DIFC — верхняя точка рынка и его же узкое горлышко. Собственное право, собственный регулятор, финансовые компании, которым присутствие здесь нужно по регуляторным причинам. Заполняемость дошла до 98%, свободных блоков практически нет, ставка за готовый офис — около 400 AED за фут. К концу первого полугодия 2026 года центр впервые перевалил за десять тысяч активных компаний — 10 018, плюс 2 318 за двенадцать месяцев и рост на 30% за год. Строится здесь 3,4 млн кв. футов до 2030 года и 7,7 млн в горизонте до 2040-го, преимущественно build-to-rent.

Business Bay — главный бенефициар этого дефицита и рекордсмен по росту: плюс 94% за год. Сюда уходят те, кому DIFC не по цене или просто не досталось. Здесь же основной объём офисов, которые строят на продажу, — больше 1,3 млн кв. футов build-to-sell, — и по росту цены продажи район второй в городе со среднегодовыми 21,2% с 2020 года. Обратная сторона: отдельные собственники блоков запрашивают ставки на уровне премиального DIFC, и не всегда это оправдано зданием.

Downtown Dubai — самый дорогой рынок продажи, выше 5 000 AED за квадратный фут, с большим отрывом от остальных. Аренда прибавила 51% за год. Логика покупателя здесь ближе к трофейной недвижимости, чем к расчёту доходности: адрес продаёт сам себя, а арендатор за него доплачивает.

Sheikh Zayed Road и One Central — главная деловая ось города, плюс 42% и 45%. Предложение очень разнородное: рядом стоят башни восьмидесятых и свежие премиальные объекты, и средняя ставка по улице мало что говорит о конкретном здании. Сервисные офисы здесь одни из самых дорогих в городе — 3 310 AED за рабочее место в месяц.

JLT / DMCC — плюс 47%, и это самая понятная точка входа для малого и среднего бизнеса из СНГ: прозрачная лицензия, метро, много небольших блоков. Ставка за рабочее место в сервисном офисе тут 2 394 AED — почти на треть дешевле Downtown.

TECOM, Dubai Design District и Barsha Heights — зона IT, медиа и креативных индустрий. Рост неровный: сам TECOM прибавил 23%, а Barsha Heights и Al Barsha — по 63%, потому что туда перетекает спрос тех, кому основной кластер стал дорог. В d3 Knight Frank называет 280 AED за фут, в The Greens — 260. Именно в TECOM в 2025 году вводится вторая фаза Innovation Hub — 366 тысяч кв. футов, крупнейший ввод года.

Dubai South и Expo City — то, что консультанты называют растущими субрынками. Причина прозаична: там есть свободные площади, ставки ниже и заметно меньше пробок. Рост 54% за год говорит, что это уже заметили. Рядом — новый аэропорт Al Maktoum и порт Джебель-Али, поэтому логистика и производство идут сюда естественным образом.

Deira, Bur Dubai, Al Garhoud, DAFZA — старый деловой город. Здесь торговые компании, реэкспорт, авиация, самый низкий вход и совсем другой арендатор. Рост 32–50% при низкой базе. Для инвестора это история про доходность в процентах, а не про качество актива.

Периферия — Silicon Oasis, Science Park, Production City, Studio City, Dubai Investment Park. Это профильные площадки под конкретный вид деятельности, где офис часто идёт довеском к складу или производству. Их рост от 23% до 52% ничего не говорит о ликвидности: арендатор здесь узкий, и найти его сложнее, чем в JLT.

Все субрынки

Ставки — Savills, Dubai Office Market Report, II квартал 2026, вилка по субрынку, округлена до 5 AED. По The Greens Savills разбивки не даёт, там ставка Knight Frank, Dubai Office Market Review, I полугодие 2025 — готовый офис с включённым service charge. Рост за год — Savills, Dubai Office Market, I квартал 2025: разбивки по субрынкам за 2026 год в открытых отчётах нет, поэтому колонка осталась исторической. Прочерк означает, что источник по этому субрынку цифру отдельно не публикует.