Перейти к содержимому
Офисы · районы

Офисные районы Дубая

Офисная география города не совпадает с жилой. Здесь важны не школы и пляжи, а юрисдикция, соседи по башне и то, доедет ли клиент к вам в час пик. В первом квартале 2025 года ставки выросли во всех 22 отслеживаемых субрынках — но выросли очень по-разному, и разница объясняет, куда сейчас перетекает спрос.

Рост ставок за год

Средний рост по рынку — 45%. Всё, что выше, означает либо острый дефицит, либо очень низкую базу; всё, что ниже, — узкий профильный спрос.

Рост запрашиваемых ставок год к году. Dubai Land Department, I квартал 2025

Что за этим стоит

DIFC — верхняя точка рынка и его же узкое горлышко. Собственное право, собственный регулятор, финансовые компании, которым присутствие здесь нужно по регуляторным причинам. Заполняемость дошла до 98%, свободных блоков практически нет, ставка за готовый офис — около 400 AED за фут. За первое полугодие 2025 года центр зарегистрировал 1 081 новую компанию, лучший результат с 2004 года; всего активных бизнесов 7 700. Именно сюда идёт больше 7 млн кв. футов из 15,8 млн строящихся до 2030 года, преимущественно build-to-rent.

Business Bay — главный бенефициар этого дефицита и рекордсмен по росту: плюс 94% за год. Сюда уходят те, кому DIFC не по цене или просто не досталось. Здесь же основной объём офисов, которые строят на продажу, — больше 1,3 млн кв. футов build-to-sell, — и по росту цены продажи район второй в городе со среднегодовыми 21,2% с 2020 года. Обратная сторона: отдельные собственники блоков запрашивают ставки на уровне премиального DIFC, и не всегда это оправдано зданием.

Downtown Dubai — самый дорогой рынок продажи, выше 5 000 AED за квадратный фут, с большим отрывом от остальных. Аренда прибавила 51% за год. Логика покупателя здесь ближе к трофейной недвижимости, чем к расчёту доходности: адрес продаёт сам себя, а арендатор за него доплачивает.

Sheikh Zayed Road и One Central — главная деловая ось города, плюс 42% и 45%. Предложение очень разнородное: рядом стоят башни восьмидесятых и свежие премиальные объекты, и средняя ставка по улице мало что говорит о конкретном здании. Сервисные офисы здесь одни из самых дорогих в городе — 3 310 AED за рабочее место в месяц.

JLT / DMCC — плюс 47%, и это самая понятная точка входа для малого и среднего бизнеса из СНГ: прозрачная лицензия, метро, много небольших блоков. Ставка за рабочее место в сервисном офисе тут 2 394 AED — почти на треть дешевле Downtown.

TECOM, Dubai Design District и Barsha Heights — зона IT, медиа и креативных индустрий. Рост неровный: сам TECOM прибавил 23%, а Barsha Heights и Al Barsha — по 63%, потому что туда перетекает спрос тех, кому основной кластер стал дорог. Ставка в d3 — 280 AED за фут, в The Greens — 260. Именно в TECOM в 2025 году вводится вторая фаза Innovation Hub — 366 тысяч кв. футов, крупнейший ввод года.

Dubai South и Expo City — растущие субрынки. Причина прозаична: там есть свободные площади, ставки ниже и заметно меньше пробок. Рост 54% за год говорит, что это уже заметили. Рядом — новый аэропорт Al Maktoum и порт Джебель-Али, поэтому логистика и производство идут сюда естественным образом.

Deira, Bur Dubai, Al Garhoud, DAFZA — старый деловой город. Здесь торговые компании, реэкспорт, авиация, самый низкий вход и совсем другой арендатор. Рост 32–50% при низкой базе. Для инвестора это история про доходность в процентах, а не про качество актива.

Периферия — Silicon Oasis, Science Park, Production City, Studio City, Dubai Investment Park. Это профильные площадки под конкретный вид деятельности, где офис часто идёт довеском к складу или производству. Их рост от 23% до 52% ничего не говорит о ликвидности: арендатор здесь узкий, и найти его сложнее, чем в JLT.

Все субрынки

Субрынок Зона Рост за год Ставка Чем живёт
DIFC Центральный Дубай +46% ≈400 AED/кв. фут Финансовый центр с собственным правом. Заполняемость 98%, свободных блоков почти нет.
Downtown Dubai Центральный Дубай +51% — Самый дорогой рынок продажи: выше 5 000 AED за кв. фут.
Business Bay Центральный Дубай +94% ≈251 AED/кв. фут Рекорд года по росту ставок. Здесь же основной объём офисов, которые строят на продажу.
Sheikh Zayed Road Центральный Дубай +42% — Главная деловая ось города, много вторички разного качества.
One Central Центральный Дубай +45% — Свободная зона при World Trade Centre, крупные корпоративные арендаторы.
Dubai Design District Центральный Дубай +34% ≈280 AED/кв. фут Дизайн, мода, креативные агентства — арендатор здесь другой, чем на SZR.
Dubai Healthcare City Центральный Дубай +22% — Профильная зона под медицину и клиники, спрос узкий.
The Greens Новый Дубай — ≈260 AED/кв. фут По годовому росту отдельной строки нет — приведена только ставка.
TECOM (Internet / Media / Knowledge) Новый Дубай +23% — IT и медиа. Единственная зона, где в 2025-м реально вводят крупный объём.
Al Barsha Heights Новый Дубай +63% — Дешёвая альтернатива TECOM, поэтому в неё и перетекает спрос.
Al Barsha Новый Дубай +63% — Тот же эффект: рост от низкой базы.
JLT / DMCC Новый Дубай +47% — Свободная зона с самым понятным входом для малого бизнеса из СНГ.
Dubai Marina Новый Дубай +41% — Офисов мало, в основном небольшие блоки в жилых башнях.
Dubai Science Park Периферия +45% — Фарма и лаборатории, профильные лицензии.
Dubai Production City Периферия +44% — Полиграфия, медиа-производство, склад-офис.
Dubai Studio City Периферия +23% — Съёмочные площадки и всё вокруг них.
Dubai Silicon Oasis Периферия +43% — Технопарк с дешёвой лицензией, много стартапов.
Dubai Investment Park Периферия +52% — Офис при производстве или складе, а не самостоятельный продукт.
Dubai South Периферия +54% — Растущий субрынок: есть свободные площади, ставка ниже, до нового аэропорта рукой подать.
Deira Старый Дубай +50% — Старый деловой Дубай, торговые компании, низкий вход.
Bur Dubai Старый Дубай +37% — То же самое по другую сторону залива.
Al Garhoud Старый Дубай +50% — Рядом с DXB, логистика и авиация.
DAFZA Старый Дубай +32% — Свободная зона аэропорта, реэкспорт и торговля.

Рост ставок — Dubai Land Department, I квартал 2025. Абсолютные ставки — Dubai Land Department, I полугодие 2025, готовый офис с включённым service charge. Прочерк означает, что по этому субрынку значение отдельной строкой не публикуется.

Офисы в Дубае — плейлист канала

DIFC и AHS Office Tower, Business Bay и Rove HQ, Lumena Alta от Omniyat — районы города глазами тех, кто там снимает и покупает.

Вопросы

Коротко о главном

Какой офисный район в Дубае самый дорогой?

В аренде — DIFC: около 400 AED за квадратный фут за готовый офис с включённым service charge, при заполняемости 98% и практически нулевой вакансии. В продаже — Downtown Dubai, где средняя цена в первом полугодии 2025 года перешагнула 5 000 AED за фут.

Где ставки выросли сильнее всего?

В Business Bay — плюс 94% за год, вдвое больше среднего по рынку. Причина в спросе: район стал основной альтернативой переполненному DIFC, и отдельные собственники блоков там уже запрашивают ставки на уровне премиального финансового центра.

Есть ли районы, где офис ещё можно снять недорого?

Да, но выбор небольшой. Dubai South и Expo City набирают спрос именно потому, что там есть свободные площади, ставки ниже и меньше пробок. Из старого города дешевле всего Deira и Bur Dubai. Ростом это тоже не обошло: Dubai South прибавил 54%, Deira — 50%, просто база была ниже.

Свободная зона или материк?

Это вопрос лицензии, а не географии: тип компании определяет, где она вправе арендовать офис. Свободные зоны — DIFC, DMCC в JLT, TECOM, DAFZA, Dubai South — дают понятную процедуру и профильное окружение. Материк нужен тем, кто работает с локальным рынком напрямую. Сначала юрисдикция, потом помещение.

Подобрать район под задачу

Скажите, чем занимается компания и какой бюджет — подскажу, где вас реально ждут по лицензии и где ставка ещё не догнала соседний район.

Спросить в Telegram Жилые районы Дубая →