Distretti degli uffici di Dubai

La geografia degli uffici della città non coincide con quella residenziale. Qui contano non le scuole e le spiagge, ma la giurisdizione, i vicini nella torre e la possibilità per un cliente di raggiungerLa nelle ore di punta. Nel primo trimestre 2025 gli affitti sono saliti in tutti e 22 i sottomercati monitorati, ma in modo molto disomogeneo, e la differenza spiega dove sta affluendo oggi la domanda.

Crescita degli affitti nell'arco dell'anno

La media di mercato è del 45 %. Tutto ciò che la supera significa o una forte carenza o una base molto bassa; tutto ciò che sta sotto indica una domanda ristretta e specialistica.

Crescita degli affitti richiesti su base annua. Savills, Dubai Office Market, Q1 2025

Che cosa c'è dietro

DIFC è al tempo stesso il vertice del mercato e il suo collo di bottiglia. Ha una legge propria, un regolatore proprio e società finanziarie che qui devono avere una sede per ragioni normative. L'occupazione ha raggiunto il 98 %, di fatto non ci sono blocchi liberi e un ufficio fitted è quotato intorno ai AED 400 al piede. Nel primo semestre 2025 il centro ha registrato 1 081 nuove società, il miglior risultato dal 2004, per un totale di 7 700 imprese attive. Oltre 7 dei 15,8 milioni di sq ft in costruzione fino al 2030 vanno qui, per lo più build-to-rent.

Business Bay è il principale beneficiario di questa carenza e il detentore del record di crescita: +94 % in un anno. Accoglie chi non può permettersi il DIFC o semplicemente non vi trova spazio. Concentra inoltre la maggior parte degli uffici costruiti per la vendita, oltre 1,3 milioni di sq ft build-to-sell, ed è il secondo distretto della città per crescita dei prezzi di vendita, con un tasso composto annuo del 21,2 % dal 2020. Il rovescio della medaglia: alcuni proprietari di blocchi chiedono affitti da DIFC prime, e l'edificio non sempre lo giustifica.

Downtown Dubai è il mercato di vendita più caro, oltre AED 5 000 per piede quadrato e ben davanti agli altri. Gli affitti sono cresciuti del 51 % nell'anno. La logica dell'acquirente qui è più vicina a quella del trophy property che al calcolo del rendimento: l'indirizzo si vende da solo e l'inquilino lo paga di più.

Sheikh Zayed Road e One Central sono il principale asse d'affari della città, in crescita del 42 % e del 45 %. L'offerta è estremamente eterogenea: torri degli anni Ottanta convivono con nuovi edifici prime, e l'affitto medio della strada dice poco su un edificio specifico. Gli uffici serviced qui sono tra i più cari della città: AED 3 310 a postazione al mese.

JLT / DMCC è in crescita del 47 % ed è il punto d'ingresso più semplice per le piccole e medie imprese dei paesi CIS: licenza trasparente, metropolitana, molti blocchi di piccole dimensioni. Una postazione serviced qui costa AED 2 394, quasi un terzo meno che a Downtown.

TECOM, Dubai Design District e Barsha Heights sono la zona IT, media e creativa. La crescita è disomogenea: TECOM stessa è salita del 23 %, mentre Barsha Heights e Al Barsha del 63 % ciascuna, perché la domanda si sposta lì da chi è stato escluso dal cluster principale per ragioni di prezzo. L'affitto a d3 è AED 280 al piede, a The Greens 260. A TECOM nel 2025 viene inoltre consegnata la seconda fase di Innovation Hub: 366 000 sq ft, la più grande consegna singola dell'anno.

Dubai South ed Expo City sono sottomercati in crescita. Il motivo è prosaico: c'è spazio disponibile, gli affitti sono più bassi e il traffico è molto più scarso. Una crescita del 54 % nell'anno dice che la cosa è stata notata. Il nuovo aeroporto Al Maktoum e il porto di Jebel Ali sono a due passi, quindi logistica e produzione si dirigono qui in modo naturale.

Deira, Bur Dubai, Al Garhoud, DAFZA sono la vecchia città degli affari. Società commerciali, riesportazione, aviazione, il prezzo d'ingresso più basso e un inquilino completamente diverso. Crescita del 32–50 % da una base bassa. Per un investitore è una storia di rendimento in percentuale, non di qualità dell'immobile.

La periferia — Silicon Oasis, Science Park, Production City, Studio City, Dubai Investment Park. Sono siti specialistici per una determinata attività, dove l'ufficio è spesso annesso a un magazzino o a una linea di produzione. Una crescita dal 23 % al 52 % non dice nulla sulla liquidità: l'inquilino qui è di nicchia e più difficile da trovare che a JLT.

Tutti i sottomercati

Crescita degli affitti: Savills, Dubai Office Market, Q1 2025. Affitti assoluti: Knight Frank, Dubai Office Market Review, H1 2025, ufficio fitted con service charge incluso. Il trattino indica che per quel sottomercato non è pubblicato un valore separato.

Domande frequenti

Qual è il distretto per uffici più caro di Dubai?

Per l'affitto, il DIFC: circa AED 400 per piede quadrato per un ufficio fitted con service charge incluso, con un'occupazione del 98 % e una vacancy di fatto pari a zero. Per l'acquisto, Downtown Dubai, dove il prezzo medio ha superato AED 5 000 al piede nel primo semestre 2025.

Dove sono aumentati di più gli affitti?

A Business Bay: +94 % in un anno, il doppio della media di mercato. La causa è la domanda: il distretto è diventato la principale alternativa a un DIFC ormai saturo, e alcuni proprietari di blocchi chiedono oggi affitti pari a quelli del centro finanziario prime.

Esistono distretti in cui affittare un ufficio costa ancora poco?

Sì, ma la scelta è ridotta. Dubai South ed Expo City stanno guadagnando domanda proprio perché c'è spazio disponibile, gli affitti sono più bassi e c'è meno traffico. Nella città vecchia, Deira e Bur Dubai sono le più economiche. Anche per loro la crescita non si è risparmiata: Dubai South è salita del 54 % e Deira del 50 %, la base era semplicemente più bassa.

Free zone o mainland?

È una questione di licenza, non di geografia: il tipo di società determina dove può prendere in locazione. Le free zone (DIFC, DMCC a JLT, TECOM, DAFZA, Dubai South) offrono una procedura chiara e un ambiente di pari. La mainland è per chi lavora direttamente con il mercato locale. Prima la giurisdizione, poi i locali.

Scegliere un distretto in base all'attività

Mi dica che cosa fa la società e quale budget ha: Le indicherò dove la Sua licenza è davvero ben accetta e dove l'affitto non ha ancora raggiunto quello del distretto vicino.