Dubaj czy Bali: freehold i płynność kontra stopa zwrotu i turystyka

Inwestowanie za granicą rzadko jest poszukiwaniem jednego idealnego kraju; to budowa portfela, w którym każdy składnik pełni inną funkcję. Dubaj i Bali stoją na przeciwnych krańcach takiego portfela, a zrozumienie dlaczego jest bardziej użyteczne niż wskazywanie zwycięzcy.

Co oferuje Dubaj?

Własność freehold dla cudzoziemców w wyznaczonych strefach, brak podatku dochodowego od osób fizycznych i podatku od zysków kapitałowych, publiczny rejestr transakcji pozwalający zweryfikować cenę oraz wizę inwestorską powiązaną z nieruchomością.

Stopy zwrotu z najmu zwykle w przedziale 5–8 % przy umiarkowanym nakładzie pracy oraz, co najważniejsze przy wyjściu, głęboki rynek, na którym dobrze dobrana nieruchomość sprzedaje się w tygodnie, a nie w sezony.

Co oferuje Bali?

Znacznie niższy próg wejścia i wysoki zwrot brutto z najmu krótkoterminowego, napędzany całorocznym ruchem turystycznym. To jest atrakcja i jest prawdziwa.

Co idzie w parze ze stopą zwrotu na Bali?

Cudzoziemiec nie może posiadać ziemi na zasadzie freehold. Dostępne są prawo użytkowania, długa dzierżawa z możliwością przedłużenia albo własność przez lokalną spółkę, a każda z tych form ma termin, i to właśnie termin, a nie widok, decyduje o wartości aktywa przy odsprzedaży.

Ponadto dochód ma charakter operacyjny. Obłożenie, sprzątanie, pościel, opinie i sezonowość czynią z niego małe przedsiębiorstwo, w którym firma zarządzająca bierze swój udział, a nie najem pasywny. Porównywanie jego stopy brutto z długoterminowym najmem w Dubaju to błąd kategorii.

Czym różni się sam zakup?

W Dubaju transakcja jest sformalizowana i szybka: rezerwacja, umowa sprzedaży, zaliczka, sprawdzenie, czy lokal nie jest obciążony długami, następnie rejestracja w Land Department i akt własności wystawiony na Państwa nazwisko.

Cudzoziemiec kupuje w strefach freehold bez lokalnego partnera, a zakup na rynku wtórnym zwykle kończy się w ciągu kilku tygodni.

Na Bali łańcuch wygląda inaczej. Cudzoziemiec dostaje zwykle długą dzierżawę, czyli prawo korzystania z ziemi i budynku przez dziesięciolecia, z możliwością przedłużenia. Kroki to sprawdzenie statusu prawnego gruntu, notarialne poświadczenie umowy oraz ustalenie warunków przedłużenia i przeniesienia.

Lokalny prawnik nie jest tam opcją. Jakość tej umowy decyduje zarówno o tym, jak jest się chronionym, jak i o tym, jak płynne będzie aktywo, gdy zechcą Państwo z niego wyjść.

Jak opodatkowany jest dochód?

Dubaj nie pobiera od osoby fizycznej niczego od dochodu z najmu ani od zysku kapitałowego. Płaci się jednorazową opłatę rejestracyjną przy zakupie i roczny service charge na rzecz budynku.

W Indonezji dochód cudzoziemca z najmu jest opodatkowany, a stawka i mechanika zależą od statusu i od sposobu zorganizowania najmu. Z tego powodu niektórzy inwestorzy działają przez lokalne podmioty.

Warstwa, o której się zapomina, to własna rezydencja podatkowa: dochody zagraniczne często podlegają deklaracji w kraju zamieszkania. Właściwa kolejność to rozmowa podatkowa o parze, czyli jurysdykcji aktywa plus Państwa rezydencji, i dopiero potem zakup.

Kto zarządza nieruchomością pod Państwa nieobecność?

Oba rynki zakładają właściciela mieszkającego gdzie indziej, co czyni firmę zarządzającą największym pojedynczym czynnikiem zwrotu.

Dubajski rynek zarządzania jest dojrzały: licencjonowani operatorzy, przejrzyste raportowanie i konkurencja na opłatach. Na Bali rozpiętość jakości jest znacznie szersza, a różnica w obłożeniu między profesjonalnym zespołem a amatorskim może być wielokrotnością, a nie marginesem.

Praktyczny test polega na tym, by poprosić firmę zarządzającą o prawdziwe raporty z lokali, które już prowadzi, a nie o prezentację, i wpisać opłatę do modelu jako stałą pozycję.

Jak uczciwie je porównać?

Porównywanie liczb brutto nie ma sensu, bo struktury kosztów są różne. Oba rynki trzeba sprowadzić do netto.

Należy odjąć opłatę za zarządzanie, service charge i opłaty za media, podatek, ubezpieczenie, amortyzację wyposażenia oraz realistyczny okres pustostanu. Po takiej normalizacji różnica między stabilnym Dubajem a wysokozwrotnym Bali zmniejsza się, choć nie znika, i to liczby netto powinny być podstawą podziału portfela.

Waluta należy do tego samego rachunku. Dirham jest powiązany z dolarem, więc czynsz w Dubaju to w praktyce dochód w dolarach; dochód z Bali jest w rupiach i porusza się razem z popytem turystycznym oraz jedną branżą.

Jak powinien zmieniać się podział z czasem?

Zagraniczny portfel to proces, a nie pojedyncza decyzja.

Część dubajska zwykle pełni rolę długoterminowego trzonu: trzymanego latami, z reinwestowanym przepływem z najmu. Część balijska wymaga bardziej aktywnej kontroli: pozostały okres dzierżawy skraca się co roku, rośnie konkurencja nowszych projektów, a wyjście trzeba zaplanować, póki aktywo jest w dobrym stanie.

Proporcje warto przeglądać co roku. Jeśli ryzykowna połowa urosła do zbyt dużego udziału, należy zrealizować część zysku i przenieść ją do trzonu. Ta dyscyplina zamienia dwa niepodobne rynki w jeden system, w którym każde aktywo robi swoją robotę.

Jak je połączyć?

Działająca struktura to trzon na płynnym rynku freehold i mniejszy satelita na rynku wysokozwrotnym, w takiej wielkości, by w razie rozczarowania satelity portfel nadal działał.

Odwrotny układ, czyli trzon na rynku niszowym z symboliczną pozycją na płynnym, to ten, który kończy się źle, bo niepłynne aktywo jest tym, z którego nie da się wyjść, gdy zmienią się okoliczności.