Apartamenty w Szwajcarii kupowane za kryptowaluty

Szwajcarska inwestycja przyjmująca kryptowaluty jako płatność. Piętnaście sekund na ekranie – a oto to, co ma znaczenie w praktyce.

Czy metoda płatności jest tu ograniczeniem?

Przyjmowanie krypto to szczegół rozliczenia. Szwajcaria należy do jurysdykcji w Europie najbardziej przyjaznych kryptowalutom, a kilka kantonów akceptuje już aktywa cyfrowe w płatnościach urzędowych, więc deweloper robiący to samo nikogo nie dziwi.

Prawdziwym ograniczeniem dla zagranicznego kupującego w Szwajcarii jest Lex Koller – ustawa federalna ograniczająca nabywanie szwajcarskich nieruchomości mieszkalnych przez osoby z zagranicy. Obcokrajowcy niebędący rezydentami napotykają limity, wymogi uzyskania zezwolenia i ograniczenia różniące się w zależności od kantonu, a w większości kraju zakup mieszkania jako nierezydent bez takiego zezwolenia po prostu nie jest możliwy.

Pytania należy więc zadawać w tej kolejności: czy nieruchomość mieści się w kategorii dozwolonej dla nabywcy niebędącego rezydentem i jakie zezwolenie jest wymagane. Kwestia krypto jest dopiero trzecia – a jeśli odpowiedź na dwa pierwsze pytania brzmi „nie", metoda płatności nie ma żadnego znaczenia.

Czym jest Lex Koller?

Szwajcaria ogranicza nabywanie nieruchomości mieszkalnych przez osoby z zagranicy ustawą federalną powszechnie nazywaną Lex Koller. Obcokrajowcy niebędący rezydentami co do zasady nie mogą swobodnie kupować nieruchomości mieszkalnych.

Istnieją wyjątki: domy wakacyjne w wyznaczonych strefach turystycznych, objęte rocznymi limitami i ograniczeniami powierzchni, nieruchomości kupowane przez posiadaczy ważnego szwajcarskiego zezwolenia na pobyt oraz nieruchomości komercyjne, które nie są objęte ograniczeniami.

To najważniejszy fakt dotyczący zakupu szwajcarskiej nieruchomości mieszkalnej przez cudzoziemca i obowiązuje on niezależnie od tego, jak się płaci.

Przed czymkolwiek innym należy ustalić, czy spełnia się warunki. Bardzo wiele szwajcarskich ofert reklamowanych kryptowalutami jest skierowanych do kupujących, którzy tej przeszkody by nie pokonali.

Jak przebiega rozliczenie zakupu za krypto?

W praktyce niemal zawsze przez konwersję. Kupujący przekazuje kryptowaluty regulowanej giełdzie lub dostawcy płatności, który przewalutowuje je na franki szwajcarskie i rozlicza się z notariuszem w walucie fiducjarnej.

Prawdziwe rozliczenie przeniesienia własności nieruchomości w łańcuchu bloków (on-chain) zdarza się rzadko, ponieważ księga wieczysta rejestruje własność w sposób tradycyjny, a notariusz wymaga środków, które może zweryfikować zgodnie z przepisami o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy.

Dlatego „przyjmujemy krypto" zwykle oznacza „mamy partnera do konwersji i przyjmiemy wpływy z niej". To wygodne, ale jest to cecha kanału płatności, a nie zmiana samej transakcji.

Warto zapytać, kto jest partnerem do konwersji, jaki jest spread i jakie opłaty oraz kto ponosi ryzyko cenowe między uzgodnieniem warunków a rozliczeniem.

Gdzie takie transakcje naprawdę się wykładają?

Punktem tarcia jest dokumentacja źródła środków. Notariusz i bank muszą spełnić obowiązki z zakresu przeciwdziałania praniu pieniędzy, a posiadanie krypto wymaga udokumentowanej ścieżki pochodzenia: skąd monety się wzięły, kiedy oraz że podatek został uregulowany.

Kupujący, którzy zdobyli krypto wcześnie i nieformalnie, często nie potrafią takiej ścieżki wykazać, a transakcja upada na etapie zgodności z przepisami, nie na etapie płatności.

Szwajcaria jest na poziomie regulacyjnym stosunkowo przyjazna kryptowalutom – Zug nie został Crypto Valley przypadkiem – ale stosunkowo przyjazna nie znaczy bezkrytyczna.

Dokumentację pochodzenia środków należy przygotować, zanim zacznie się szukać nieruchomości, a nie po uzgodnieniu ceny.

Jak to wypada na tle ZEA?

Także w Dubaju są deweloperzy i brokerzy przyjmujący kryptowaluty, zazwyczaj przez ten sam mechanizm konwersji, a ZEA stworzyły ramy regulacyjne dla aktywów wirtualnych.

Kluczowa różnica dotyczy prawa do nabycia: ZEA zezwalają cudzoziemcom na własność typu freehold w wyznaczonych obszarach bez wymogu rezydencji, podczas gdy Szwajcaria silnie to ogranicza.

Dodajmy płynność, wolumen transakcji i brak osobistego podatku dochodowego, a dla posiadacza krypto zamieniającego aktywa cyfrowe na nieruchomość ZEA są po prostu łatwiejszą jurysdykcją do przeprowadzenia transakcji.

Nie jest to argument przeciwko szwajcarskim nieruchomościom, lecz argument za tym, by jasno wiedzieć, po co się je kupuje – na pewno nie dla stopy zwrotu.

Na czym polega system limitów?

Tam, gdzie cudzoziemiec może kupować, zwykle dzieje się to w ramach wyjątku dla domów wakacyjnych, a ten wyjątek jest administrowany przez roczne limity kantonalne. Każdy kanton otrzymuje stałą liczbę zezwoleń rocznie i sam je przydziela.

Dostępne w tym trybie lokale mają też ograniczoną powierzchnię – zazwyczaj do określonej powierzchni użytkowej netto – i podlegają ograniczeniom w użytkowaniu: dom wakacyjny nie jest miejscem stałego zamieszkania i co do zasady nie można go wynajmować przez cały rok.

Niektóre kantony i gminy są faktycznie zamknięte, ponieważ ich limit został wyczerpany lub wprowadziły dodatkowe lokalne ograniczenia dotyczące drugich domów.

Pytanie brzmi więc nie tylko, czy spełnia się warunki, lecz także, czy dana gmina dysponuje w tym roku wolnym zezwoleniem na konkretną nieruchomość.

Czy nieruchomości komercyjne są ograniczone?

Lex Koller dotyczy nieruchomości mieszkalnych. Nieruchomości komercyjne – biura, handel, przemysł, hotele – nie są dla zagranicznych nabywców ograniczone i właśnie tędy wchodzi do szwajcarskiego rynku nieruchomości większość międzynarodowego kapitału.

Dla kupującego, którego celem jest ekspozycja na szwajcarskie nieruchomości, a nie konkretnie dom wakacyjny, warto wiedzieć, że drzwi są otwarte po stronie komercyjnej, a zamknięte po stronie mieszkaniowej.

Mechanika jest konwencjonalna, rynek głęboki, a stopy zwrotu niskie – Szwajcaria wycenia stabilność i wycenia ją w pełni.

To rynek ochrony kapitału, a nie rynek zysków, i tak należy go oceniać – a nie na tle stopy zwrotu z Dubaju.