Migracja milionerów do Dubaju: co napływ bogactwa robi z rynkiem

Najważniejszym wydarzeniem dla dubajskich nieruchomości nie jest start żadnego projektu. To fakt, że ludzie z dużym kapitałem wciąż się tu przeprowadzają i zostają, rok po roku, podczas gdy kilka tradycyjnych centrów bogactwa ich traci. Ten napływ nadaje ton górze rynku, a góra rynku wpływa na sporo innych jego segmentów.

Dlaczego tu przyjeżdżają?

W każdej rozmowie na pierwszym miejscu stoją podatki, choć rzadko są jedynym powodem.

Brak podatku dochodowego od osób fizycznych, brak podatku od zysków kapitałowych z majątku prywatnego oraz wiza pobytowa dla właściciela nieruchomości lub przedsiębiorcy: dziesięcioletnia Golden Visa zamieniła przeprowadzkę w plan z horyzontem, a nie w cykl odnowień.

Co jeszcze poza podatkami?

Są też rzeczy, których pieniądze nie kupią w kraju pochodzenia: bezpieczeństwo osobiste, sprawnie działające miasto, bezpośrednie loty w każdą stronę, szkoły w języku angielskim, opieka zdrowotna oraz bankowość i zakładanie firm, które załatwia się w dni, a nie w miesiące.

I, co się samo napędza, nawzajem. Migracja bogactwa to efekt sieciowy: family offices, banki prywatne, prawnicy i szkoły obsługujące tę grupę przeniosły się za nią, a ich obecność sama stała się powodem, by przyjechać. Dlatego trend jest trwały, a nie jest reakcją na jedną zmianę podatkową gdzieś indziej.

Gdzie naprawdę trafiają pieniądze?

Na szczycie, w niewielu miejscach: Palm i Jumeirah Bay, nadmorskie masterplany, penthouse'y w Downtown, rezydencje z marką hotelową oraz wille w sprawdzonych zamkniętych osiedlach.

Prime Dubai to rynek kilkuset istotnych transakcji rocznie, wyceniany według rzadkości: nadbrzeżne działki i prawdziwe penthouse'y są ograniczone w sposób, w jaki wieżowce nie są.

Rezydencje z marką są najlepszym wyrazem tego zjawiska. Kupujący z innego kraju chce nazwy, której już ufa, obsługi, której nie musi organizować, i grona odbiorców przy odsprzedaży podobnego do niego samego. Dokładnie to sprzedaje marka hotelowa na drzwiach i dlatego ten segment rósł tu szybciej niż gdziekolwiek.

Efekt drugiego rzędu dosięga wszystkich pozostałych. Zamożne gospodarstwa domowe ściągają personel, firmy usługowe oraz popyt na szkoły i biura, a ten popyt wynajmuje zwykłe mieszkania w zwykłych dzielnicach. Związek między sprzedażą penthouse'u a kawalerką w wieżowcu średniej klasy jest pośredni, realny i wolniejszy, niż sugerują nagłówki.

Które budynki kupuje ten kapitał?

Projekty, o które pytają kupujący z tego przedziału, nadają wzorcowi konkretny kształt. Rezydencje pod marką Marriott w Jumeirah Lake Towers wprowadzają markę hotelową do ugruntowanej, dobrze wynajmowanej dzielnicy jezior, a nie na nabrzeże.

Uptown Dubai to drugi model: nowy klaster biznesowo-mieszkalny z wieżami premium, kupowany w oczekiwaniu, że biura i adres pojawią się razem. Serenia na Palm Jumeirah to model trzeci: produktem jest sama wyspa, a jej podaż jest stała.

Wspólne dla całej trójki jest grono odbiorców przy odsprzedaży podobne do kupującego. Nazwa, nowy centralny klaster i skończona wyspa to trzy sposoby kupienia czegoś, czego zechce także następny zamożny przybysz, i to jest właściwy mechanizm płynności w segmencie prime.

Co napływ robi ze stopami zwrotu na szczycie?

Ściska je. Wzrost cen, konkurencja o najlepsze lokale i premia płacona przy wejściu obciążają stronę zakupu, a czynsze na szczycie rynku rosną wolniej. Bieżąca stopa zwrotu w segmencie prime jest więc niższa niż w dzielnicach poniżej.

To nie argument przeciwko temu segmentowi, tylko przeciwko mierzeniu go stopą zwrotu. Oznacza jednak, że wartość często leży w sąsiedniej lokalizacji: w dzielnicy, w której mieszkają personel, współpracownicy i najemcy przybyszów, a nie na okładce magazynu.

Jak zbudować portfel wokół tego trendu?

Trzymając obie jego strony. Składnik prime lub z marką łapie wzrost napędzany napływem i chroni kapitał, a lokal klasy średniej w dzielnicy z miejscami pracy i szkołami daje przepływy pieniężne, z których płaci się service charge za pierwszy.

I oceniając każdy składnik na jego własnych zasadach. O tym, czy konkretny zakup się sprawdzi, decydują lokalizacja, deweloper, płynność i realna stopa zwrotu netto. Skojarzenie z modnym trendem nie decyduje o niczym i dlatego najgorsze lokale w najlepszych budynkach wciąż znajdują nabywców.

Co to znaczy, jeśli nie jest się milionerem?

Nie należy kupować segmentu prime dla stopy zwrotu. Ultra-prime kupuje się do użytkowania i dla ochrony kapitału; mierzony jako aktywo dochodowe wypada słabo, a kupujący wcale go tak nie mierzą.

Warto natomiast kupować tam, gdzie ich przyjazd tworzy zwykły popyt: w dzielnicach z miejscami pracy, szkołami i transportem, gdzie rodzina z klasy zawodowej naprawdę chce mieszkać. To ta część rynku, którą napływ podtrzymuje.

I trzeba pamiętać o zastrzeżeniu. Ten przepływ jest wrażliwy na politykę po obu stronach: na system wizowy i podatkowy tutaj oraz na przepisy, które ludzie zostawiają tam.

Trwa od lat i nic nie wskazuje na jego odwrócenie, ale strategia, która działa tylko wtedy, gdy zamożni cudzoziemcy wciąż przyjeżdżają, jest zakładem o politykę w równym stopniu co o nieruchomości.

Praktyczna wersja tego zastrzeżenia brzmi: nie posiadać niczego, czyjego wyjście zależy od tego, że jedna reguła wizowa pozostanie dokładnie taka, jaka jest dzisiaj.