ВНЖ Бали и Индонезии: визы и владение недвижимостью

По Бали чаще спрашивают про доходность, а начинать нужно с права. Иностранец не может владеть землёй в Индонезии на праве полной собственности — и всё остальное строится вокруг этого факта.

Формы владения

1. Право пользования — доступно иностранцу-резиденту, выдаётся на срок с возможностью продления. Наиболее «чистая» из доступных форм.
2. Долгосрочная аренда — самая распространённая схема: договор на десятилетия с правом продления. Это аренда, а не собственность, и её ценность падает по мере истечения срока.
3. Через местную компанию — компания с иностранным участием владеет правом застройки. Требует реальной структуры, отчётности и соблюдения условий.
4. Номинальное владение на местное лицо — прямо запрещено. Такие сделки признаются недействительными, а имущество может быть утрачено полностью. Это не «серая зона», а недействительная сделка.

Визы и статус

• Виза по прибытии и туристические визы — короткие, для проживания не предназначены.
• Виза для удалённых работников — с требованиями к доходу и запретом работать на местных заказчиков.
• Виза для пенсионеров — с возрастным цензом и подтверждением дохода.
• Рабочая виза — по приглашению работодателя.
• Инвесторская виза — под вложение в компанию, с порогами.
• Долгосрочные визы для отдельных категорий состоятельных иностранцев.

Гражданство: двойное не допускается, натурализация длинная и редкая. Направление рассматривают как место жизни, а не как паспортный проект.

Практические риски

• Проверка правового титула — история земли, обременения, соответствие зонированию. Значительная часть проблем всплывает именно здесь.
• Разрешённое использование — сдача в краткосрочную аренду требует отдельных разрешений, и контроль за этим усилился.
• Управляющие компании с обещанной доходностью: обещание и договор — разные документы, читать нужно второй.
• Налоги — на сделку, на владение, на арендный доход; считаются отдельно от «чистой доходности» в презентации.

Вывод

Красивое направление с непривычной правовой конструкцией. Ошибка здесь стоит объекта целиком, поэтому юрист по местному праву нужен до задатка, а не после. Материал носит информационный характер.