Топ-инвест локации 2026

ОАЭ в этом списке стоят первыми не из вежливости к основному рынку. Земельный департамент Дубая публикует каждую зарегистрированную сделку, и это меняет саму механику покупки: цену проверяют по реестру, а не принимают на слово. Ни на одном другом рынке из перечисленных ниже такой полноты данных нет.

Второе — выход. Объект в востребованном районе продаётся за недели, а не за сезон. Более высокая доходность у соседей по региону во многом является платой именно за то, что этого нет.

Всё остальное на этой странице имеет смысл сравнивать с ОАЭ, а не друг с другом. Это точка отсчёта: если рынок не даёт ни более низкого входа, ни принципиально другой задачи в портфеле, ехать в него незачем.

Главное «но». Самая высокая цена входа в списке — именно она отправляет часть покупателей смотреть на соседей.

Оман — самая близкая к нашей практике зарубежная история: те же покупатели, тот же регион, перелёт из Дубая около часа. Иностранец здесь покупает не «где угодно», а только внутри интегрированных туристических комплексов — ITC. Это закрытые курортные мастер-планы с собственной инфраструктурой: Al Mouj под Маскатом, Jebel Sifah на берегу, проекты в Салале, новые кварталы Muria.

Внутри ITC собственность полная, и с ней владелец и его семья получают резидентскую визу. Именно эта связка — фрихолд плюс виза при куда более спокойных ценах, чем в Дубае, — и есть причина, по которой Оман вообще попадает в разговор.

За пределами ITC иностранцу недоступно ничего, и это первый вопрос по любому оманскому объекту. Если продавец не может назвать ITC, к которому относится проект, разговор о цене преждевременен.

Главное «но». Рынок узкий: сделок в разы меньше, чем в Дубае, а значит и выход из актива измеряется не неделями.

Бали — единственная локация в списке, где иностранец в принципе не может владеть землёй. Полная собственность (Hak Milik) доступна только гражданам Индонезии. Иностранцу остаются право пользования (Hak Pakai), долгосрочная аренда на 25–30 лет с продлением или покупка через собственную компанию PT PMA с правом застройки. Это не лазейки, а штатные и рабочие конструкции — но у каждой свой срок и свои условия продления, и именно они, а не вид из окна, определяют реальную стоимость объекта.

Отдельно про «номинальные» схемы, когда объект оформляют на индонезийца по договорённости. Юридически такая сделка ничтожна, и защиты у покупателя нет никакой. Ни один разумный расчёт доходности эту дырку не перекрывает.

Второе, что стоит понять до расчётов: доходность на Бали делает не сам объект, а его загрузка. Это краткосрочная аренда с управляющей компанией, ценообразованием по сезону и износом мебели — операционный бизнес, а не пассивный доход. Сравнивать её с дубайской долгосрочной арендой напрямую некорректно.

Главное «но». Срок права важнее цены: у аренды и права пользования есть конец, и он влияет на перепродажу.

Грузия попадает в список по одной причине: это самый простой вход из всех перечисленных. Иностранец покупает квартиру наравне с гражданином, регистрация права занимает день, налоговая нагрузка на владение низкая. Ограничения касаются сельхозземли, а не жилья.

Рынок при этом принципиально другого масштаба. Тбилиси и Батуми — города, а не глобальные хабы, и арендатор здесь местный или релоцировавшийся, а не корпоративный экспат. Это значит и другую устойчивость арендного потока, и другую скорость перепродажи.

В наших материалах Грузия появляется в основном как точка сравнения: на суммы, за которые в Дубае берут студию, здесь берут полноценную квартиру — и дальше разговор о том, чем именно за эту разницу платишь.

Главное «но». Валютный риск лари и узкий арендный пул — вход дешёвый, выход небыстрый.

Швейцария стоит в этом списке особняком: это единственный рынок здесь, где иностранцу по умолчанию нельзя ничего. Федеральный закон Lex Koller ограничивает покупку жилья людьми «из-за границы», и в большей части страны нерезидент квартиру просто не купит. Разрешения выдаются по кантональным квотам, а не по желанию покупателя.

Исключений из этого правила три, и все они узкие: жильё для отдыха в специально обозначенных курортных зонах — по годовой квоте и с ограничением по площади; покупка держателем действующего швейцарского вида на жительство; и коммерческая недвижимость, на которую ограничения не распространяются вовсе. Отдельно стоит Андерматт: курорту дано разрешение продавать жильё иностранцам вне общей квоты, и именно поэтому объекты там вообще попадают в поле зрения нерезидента.

Практический порядок действий здесь обратный привычному. Сначала выясняется, попадаете ли вы под разрешение вообще, и только потом обсуждается объект: значительная часть швейцарских предложений, доходящих до русскоязычного покупателя, адресована тем, кто этот барьер не проходит. Режим разрешений проверяется по действующему закону на день сделки, и это работа швейцарского нотариуса.

Мотив покупки здесь тот же, что в остальной Европе, только в крайней форме: не доходность, а юрисдикция и сохранность. Арендная ставка к цене объекта ниже дубайской, расходы на владение выше, а выход из актива — небыстрый.

Главное «но». Право на покупку здесь важнее объекта: без квоты или ВНЖ сделка не состоится вовсе.

Европа — не рынок, а десяток разных рынков с разными правилами, и обобщать здесь опаснее всего. Общее у них ровно одно: покупают в Европе не за доходностью. Ставки аренды к цене объекта здесь ниже, чем в Дубае, налоги на владение и на прирост существуют, а вход в популярные локации дорогой. Мотив другой — юрисдикция, право пребывания, школа для детей, диверсификация по валюте.

Важное предупреждение по датам. Инвесторские программы переписали за последние три года дважды: из португальской «золотой визы» недвижимость убрали, испанскую программу закрыли целиком, греческие пороги поднялись. Любой ролик или статья про европейский ВНЖ через покупку жилья должен читаться вместе со своей датой — включая наши.

Поэтому по Европе мы не даём схем «купил и получил», а разбираем конкретные проекты и то, что в них видно: сам объект, застройщика, локацию, порядок расчётов. Статус проверяется по действующему закону на день сделки, и это работа юриста в стране покупки.

Главное «но». Правила по ВНЖ меняются быстрее, чем выходят обзоры. Сверяйтесь по дате ролика.

Австралия в списке потому, что о ней постоянно спрашивают те, у кого там учатся или живут дети. Правовой контур зрелый и предсказуемый, но для иностранца-нерезидента он же и самый ограничительный из перечисленных: сделку нужно согласовать с FIRB, и согласование обычно получают на новое жильё — вторичка нерезиденту почти всегда недоступна.

Дальше добавляются надбавки для иностранных покупателей к штатной пошлине и ежегодный сбор за простой жилья. На бумаге всё это выглядит как проценты, на деле — как заметная часть бюджета сделки, и её надо считать до, а не после выбора объекта.

В наших разборах Австралия почти всегда идёт в сравнении с Дубаем — Голд-Кост, Мельбурн, Сидней против дубайских альтернатив. Это честный формат: как самостоятельный инвестиционный рынок для нашего покупателя она проходит редко, а как решение семейной задачи — регулярно.

Главное «но». Согласование FIRB и надбавки для иностранцев съедают часть бюджета ещё до сделки.