Emirates Hills

Grundstücke für private Villen rund um einen Golfplatz: der einzige Stadtteil Dubais, in dem weder eine Wohnung noch eine fertige Villa verkauft wird, sondern Land.

• ein Haus nach eigenem Entwurf
• Privatsphäre
• ein langer Anlagehorizont

Wie dieser Stadtteil wirklich ist

Was das für ein Ort ist

Emirates Hills ist eine abgeschlossene Emaar-Community innerhalb von Emirates Living, angelegt rund um den Golfplatz Montgomerie. Der Zugang wird bewacht, die Grundstücke sind in den Hang geschnitten, die Straßen winden sich, die Bebauung ist locker, und Hochhäuser gibt es überhaupt nicht. Der Name spielt auf Beverly Hills an, und die Planungslogik ist dieselbe.

Der entscheidende Unterschied zum Rest Dubais liegt darin, was den Besitzer wechselt. Hier werden Grundstücke verkauft, und der Eigentümer entwirft und baut das Haus selbst. Deshalb gleicht keine Villa im Viertel der anderen, und es gibt keinen typischen Preis pro Quadratfuß.

In der Community gibt es weder Geschäfte noch Cafés: Der Alltag wird bewusst nach außen verlagert, in die Nachbarviertel von Emirates Living, nach Dubai Marina und zur Mall of the Emirates. Das ist der Plan, der aufgeht, und keine Lücke.

Der Stadtteil liegt in den ausgewiesenen Zonen, in denen Ausländer volles Freehold-Eigentum erwerben, und Transaktionen laufen zu gewöhnlichen Bedingungen ab.

Was tatsächlich gekauft wird

Zwei verschiedene Vermögenswerte, und sie zu verwechseln ist teuer. Der erste ist Land: Sie erwerben das Recht, nach eigenem Entwurf zu bauen, und damit ein zwei- bis dreijähriges Bauprojekt, einen eigenen Bauunternehmer, Genehmigungen und ein Budget, das selten zur ersten Schätzung passt.

Der zweite ist eine fertige Villa, die jemand vor Ihnen gebaut hat. Hier kaufen Sie den Geschmack eines anderen im Ganzen – Grundriss, Ausstattung, Poolgröße, Stil der Fassade. Ein Umbau kostet weniger als ein Neubau von Grund auf, aber nicht viel weniger.

Daraus folgt eine praktische Regel. Wer nicht bereit ist, als Bauherr eines Bauprojekts aufzutreten, sollte sich fertige Häuser ansehen und eine Renovierung einplanen. Ein Grundstück ist ein Projekt, kein Kauf.

Liquidität und was sie hier bedeutet

Das ist der engste Markt, in dem wir tätig sind. Die Zahl der Käufer in der Stadt für eine Villa dieser Klasse ist klein, und den eigenen zu finden kann ein bis zwei Jahre dauern.

Der Grund liegt in der Natur des Produkts: Je einzigartiger das Haus, desto weniger Menschen sagt es zu. Eine Standardvilla in Arabian Ranches verkauft sich in Wochen, eben weil es Hunderte davon gibt und Hunderte Käufer dafür.

Das macht den Stadtteil nicht zu einem schlechten. Es macht die Haltedauer zwangsläufig lang, und wer Emirates Hills mit der Absicht kauft, in zwei Jahren auszusteigen, wählt das falsche Instrument.

Einen Mietmarkt gibt es, doch er ist ebenso maßgeschneidert: Die Villen werden von Familien leitender Manager und Diplomaten gemietet, die Verträge laufen lange, und Leerstand zwischen zwei Mietern wird in Monaten gemessen.

Für wen es geeignet ist

Für jemanden, der langfristig umzieht und ein Haus nach eigenem Entwurf möchte, statt unter fertigen Häusern zu wählen.

Für jemanden, dem Privatsphäre wichtiger ist als eine Adresse am Wasser: Hier gibt es keine Touristen, keine Promenade und keine Nachbarn hinter der Wand.

Für Familien mit schulpflichtigen Kindern – rund um Emirates Living ist eine der dichtesten Ansammlungen von Schulen der Stadt entstanden.

Und es ist nichts für diejenigen, die auf die Rendite schauen: Als Mietobjekt verliert der Stadtteil gegen fast alles, was günstiger ist.

Was vor dem Kauf zu prüfen ist

Bei einem Grundstück: was tatsächlich gebaut werden darf – Höhe, Grundfläche, Abstandsflächen. Die Bauvorschriften der Community schränken die Fantasie stärker ein, als die Nachbarhäuser vermuten lassen.

Bei einem fertigen Haus: das Alter der Haustechnik. Bei einer fünfzehn Jahre alten Villa müssen Klimaanlage, Poolanlage und Elektrik oft komplett ersetzt werden, und das ist ein eigenes Budget.

Die Service Charge der Community und was sie abdeckt: Sicherheit, Pflege der Gemeinschaftsflächen, die Straßen. Die Mitgliedschaft im Golfclub ist eine eigene Angelegenheit mit eigenen Bedingungen.

Und die Aussicht. Grundstücke an den Fairways kosten mehr als Grundstücke im Inneren eines Blocks, und der Unterschied zeigt sich nur vor Ort.

Ein Grundstück ist kein Kauf, sondern ein zwei- bis dreijähriger Bau. Eine fertige Villa ist der Geschmack eines anderen im Ganzen. Eine dritte Möglichkeit gibt es in diesem Stadtteil nicht.

Sie interessieren sich konkret für Emirates Hills?

Nennen Sie das Gebäude oder die Einheit in Emirates Hills, die Sie sich ansehen, und ich hole die registrierte Verkaufshistorie, die aktuelle Service Charge und die Mieten, die vergleichbare Einheiten tatsächlich erzielen – bevor Sie ein Angebot abgeben, nicht danach.