Emirates Hills

Działki pod prywatne rezydencje wokół pola golfowego: jedyna dzielnica Dubaju, w której sprzedaje się ani apartament, ani gotową willę, lecz ziemię.

• dom według własnego projektu
• prywatność
• długi horyzont

Jaka ta dzielnica jest naprawdę

Czym jest to miejsce

Emirates Hills to strzeżone osiedle Emaar w obrębie Emirates Living, rozplanowane wokół pola golfowego Montgomerie. Obwód jest chroniony, działki wcięte w stok, drogi kręte, zabudowa rzadka i nie ma ani jednego wieżowca. Nazwa nawiązuje do Beverly Hills, a logika planistyczna jest ta sama.

Zasadnicza różnica w stosunku do reszty Dubaju polega na tym, co zmienia właściciela. Sprzedaje się tu działki, a właściciel sam projektuje i buduje dom. W rezultacie nie ma dwóch identycznych willi w dzielnicy ani typowej ceny za stopę kwadratową.

Na terenie osiedla nie ma sklepów ani kawiarni: codzienne życie jest celowo przeniesione na zewnątrz, do sąsiednich części Emirates Living, do Dubai Marina i do Mall of the Emirates. To plan, który działa, a nie luka w nim.

Dzielnica leży w wyznaczonych strefach, w których cudzoziemiec nabywa pełne prawa freehold, a transakcje przebiegają na zwykłych zasadach.

Co się naprawdę kupuje

Dwa różne aktywa, a pomylenie ich jest kosztowne. Pierwsze to ziemia: nabywa się prawo do zabudowy według własnego projektu, a wraz z nim dwu- lub trzyletni projekt budowlany, własnego wykonawcę, pozwolenia i budżet, który rzadko zgadza się z pierwszym szacunkiem.

Drugie to gotowa rezydencja zbudowana przez kogoś przed Państwem. Tu kupuje się cudzy gust w całości — układ, wykończenie, rozmiar basenu, styl fasady. Przeróbka kosztuje mniej niż budowa od zera, ale niewiele mniej.

Stąd praktyczna zasada. Jeśli nie są Państwo gotowi pełnić roli zamawiającego w projekcie budowlanym, powinni Państwo oglądać gotowe domy i zaplanować budżet na remont. Działka to projekt, a nie zakup.

Płynność i co oznacza tutaj

To najwęższy rynek, jakim się zajmujemy. Liczba kupujących w mieście na rezydencję tej klasy jest niewielka, a znalezienie właściwego może zająć rok lub dwa.

Przyczyna tkwi w naturze produktu: im bardziej unikalny dom, tym mniej osób, którym odpowiada. Standardowa willa w Arabian Ranches sprzedaje się w tygodnie właśnie dlatego, że jest ich setki i setki kupujących na nie.

Nie czyni to z dzielnicy złej dzielnicy. Sprawia tylko, że okres posiadania jest z definicji długi, a kupowanie w Emirates Hills z zamiarem wyjścia po dwóch latach to wybór niewłaściwego instrumentu.

Rynek najmu istnieje, ale jest równie niestandardowy: rezydencje wynajmują rodziny wyższej kadry kierowniczej i dyplomaci, umowy są długie, a przerwy między najemcami liczy się w miesiącach.

Dla kogo

Dla kogoś, kto przeprowadza się na długo i chce domu według własnego projektu, a nie wyboru spośród gotowych.

Dla kogoś, dla kogo prywatność jest ważniejsza niż adres nad wodą: nie ma tu turystów, promenady ani sąsiadów za ścianą.

Dla rodzin z dziećmi w wieku szkolnym — wokół Emirates Living wyrosło jedno z najgęstszych skupisk szkół w mieście.

Nie nadaje się dla nikogo, kto liczy na stopę zwrotu: jako aktywo wynajmowane dzielnica przegrywa z niemal wszystkim, co tańsze.

Co sprawdzić przed zakupem

Przy działce — co faktycznie wolno zbudować: wysokość, powierzchnię zabudowy, odsunięcia od granic. Przepisy budowlane osiedla ograniczają wyobraźnię bardziej, niż sugerują sąsiednie domy.

Przy gotowym domu — wiek instalacji. Piętnastoletnia rezydencja często wymaga całkowitej wymiany klimatyzacji, instalacji basenowej i elektryki, a to osobny budżet.

Opłatę serwisową osiedla i to, co obejmuje: ochronę, zieleń części wspólnych, drogi. Członkostwo w klubie golfowym to osobna sprawa z własnymi warunkami.

I widok. Działki wzdłuż fairwayów kosztują więcej niż działki w głębi kwartału, a różnicę widać dopiero na miejscu.

Działka to nie zakup, lecz dwu- lub trzyletnia budowa. Gotowa rezydencja to cudzy gust w całości. W tej dzielnicy nie ma trzeciej opcji.

Interesuje Państwa konkretnie Emirates Hills?

Proszę podać budynek lub lokal w Emirates Hills, który Państwo rozważają, a przygotuję jego zarejestrowaną historię sprzedaży, dzisiejszą opłatę serwisową i czynsze, jakie faktycznie osiągają porównywalne lokale — przed złożeniem oferty, a nie po niej.