Green Group

Ein familiengeführter Boutique-Entwickler, der in JVC ein niedriges Gebäude statt eines weiteren Turms mit 20 oder 30 Etagen gebaut hat — keine ästhetische, sondern eine technische Entscheidung, mit realen, berechenbaren Einsparungen beim Unterhalt, die selten in den Vergleich des Käufers gelangen.

• Niedrigere Service Charge als in den Nachbartürmen
• Käufer, die bereit sind, Status gegen Wirtschaftlichkeit einzutauschen
• Ein niedriges Format statt eines Hochhauses
• Investoren, die den Unterhalt über ein Jahrzehnt durchrechnen

Das Unternehmen in Kürze

Struktur

ein privates Familienunternehmen im Segment der Boutique-Entwicklung

Projekt

The Autograph, ein niedriges Wohngebäude in JVC

Was für ein Entwickler das ist

Wer dahintersteht

Green Group ist ein privates Familienunternehmen, das im Boutique-Format entwickelt: ein kleines Portfolio statt Massenbau und eine bewusste Wette auf ein niedriges Format in einem Viertel, das sich zunehmend mit Hochhaustürmen füllt. In einer Branche, in der mehr Etagen fast als Synonym für Fortschritt gelten, ist diese Entscheidung eine bemerkenswerte Ausnahme und kein Zufall.

Das Unternehmen ist für umweltfreundliche Bauweisen bekannt, darunter Solarpaneele auf dem Dach — ein Schwerpunkt, den man bei einem Entwickler dieser Größe selten sieht und der auf einen technischen statt rein marketinggetriebenen Ansatz beim Projekt hindeutet.

Was sie gebaut haben

The Autograph ist ein sechsgeschossiges Wohngebäude in JVC, einem Viertel, in dem aktiv 20- und 30-geschossige Türme entstehen. Vor diesem Hintergrund wirkt das niedrige Format unmodern, bietet aber reale, berechenbare Vorteile, die bei der Auswahl selten in den Vergleich des Käufers eingehen.

Das Format bestimmt auch die Zielgruppe: nicht Käufer, die den Status einer Adresse in einem bekannten Turm wollen, sondern solche, die bereit sind, die tatsächlichen Besitzkosten über Jahre durchzurechnen, und ein ruhigeres, familiäreres Umfeld einem Turm mit Hunderten Nachbarn vorziehen.

Warum ein niedriges Gebäude im Betrieb günstiger ist

Das ist Technik, nicht die Meinung des Entwicklers. Aufzüge: Ein sechsgeschossiges Gebäude braucht einen oder zwei einfache Aufzüge, ein 30-geschossiger Turm dagegen eine ganze Gruppe schneller Aufzüge, deren Wartung und späterer Ersatz zu den größten Ausgaben eines Wohngebäudes gehören. Wasserdruck und Pumpentechnik: Ein niedriges Gebäude braucht deutlich weniger Pumpenleistung, also weniger Ausrüstung, weniger Energie und weniger Teile, die irgendwann ersetzt werden müssen.

Fassadenzugang: Das Reinigen und Instandsetzen einer sechsgeschossigen Fassade ist Routinearbeit, bei 30 Etagen bedeutet es Spezialzugang zu Spezialtarifen, Jahr für Jahr. Brandschutzsysteme in Hochhäusern sind komplexer und erfordern mehr Sicherheitszonen und regelmäßigere Prüfungen. Das Ergebnis sind weniger Gemeinschaftsflächen je Einheit — weniger zu reinigen, zu beleuchten, zu kühlen und zu warten —, und die Gebühr eines niedrigen Gebäudes pro Quadratfuß liegt meist deutlich unter der eines Turms derselben Klasse.

Wofür der Käufer im Gegenzug bezahlt

Die Aussicht — aus dem sechsten Stock blickt man auf Nachbargebäude, und im zunehmend bebauten JVC werden es jedes Jahr mehr. Die Ausstattung — weniger Einheiten im Gebäude bedeuten einen kleineren Pool und Fitnessraum oder gar keine, die Kehrseite der niedrigeren Service Charge.

Status und damit ein Teil der Vermietungsattraktivität für Mieter, die eine Adresse in einem bekannten Turm statt in einem niedrigen Gebäude wollen. Und, wichtig, es gleich zu verstehen: Die Kosten einer größeren Reparatur verteilen sich auf weniger Eigentümer, daher hat der Reservefonds in einem solchen Gebäude verhältnismäßig mehr Gewicht als in einem Gebäude mit Hunderten Einheiten.

Wie man richtig mit den Nachbartürmen vergleicht

Nehmen Sie die jährliche Gebühr für beide Varianten, multiplizieren Sie sie mit der geplanten Haltedauer und stellen Sie die Differenz dem Unterschied im Kaufpreis gegenüber — nur so sehen Sie die reale Wirtschaftlichkeit, statt sich auf den ersten Eindruck von Lobby und Pool zu verlassen. Prüfen Sie dann die tatsächlichen Mieten für beide Formate anhand aktueller Inserate und nicht anhand einer Prognose aus einer Marketingbroschüre.

Ein niedriges Gebäude lässt sich meist etwas günstiger vermieten als ein Turm derselben Größe, kostet im Unterhalt aber deutlich weniger — welche Variante gewinnt, entscheiden Zahlen, für die ein Abend mit dem Taschenrechner genügt, und nicht das, was auf dem Foto beeindruckender aussieht.

Was zu prüfen ist

Die tatsächliche Service Charge im fertiggestellten Gebäude — da es eine Historie gibt, muss man sich nicht auf eine Prognose verlassen. Die Mieten in genau diesem Gebäude und in Nachbartürmen bei vergleichbarer Größe — der Vergleich sollte auf realen Zahlen beruhen und nicht auf einem allgemeinen Eindruck vom Viertel.

Was auf den Nachbargrundstücken genehmigt wurde: Ein neuer Turm nebenan verändert Licht und Aussicht eines niedrigen Gebäudes stärker als die eines Hochhauses derselben Klasse. Der Reservefonds — in einem Gebäude mit wenigen Eigentümern hat er überproportional mehr Gewicht, und sein Zustand verdient eine genauere Prüfung als in einer großen Anlage mit breiter Beitragsbasis.

Für wen das geeignet ist

Ein Käufer, der den Unterhalt für Jahre im Voraus wirklich durchrechnet und nicht nur den Einstiegspreis und die Optik der Lobby — für ihn zahlt sich der Unterschied zwischen einem niedrigen Gebäude und dem Turm nebenan voll aus. Ein Investor, der bereit ist, einen Teil des Status einer bekannten Adresse gegen eine niedrigere Jahresgebühr und ein ruhigeres, familiäreres Umfeld mit weniger Nachbarn einzutauschen.

Nicht geeignet ist es für jemanden, für den eine Adresse in einem bekannten Turm Teil einer Strategie zur Vermietung an eine bestimmte Mieterkategorie ist: Ein Teil der Mietnachfrage wird vom Status eines Gebäudes getrieben und nicht von seinen Betriebskosten, und das niedrige Format bedient dieses Nachfragesegment nicht. Dieser Käufer sollte mit den Türmen nebenan vergleichen und nicht mit Green Group.

Green Group ist ein kleines privates Unternehmen mit kompaktem Portfolio, und in dieser Größenordnung macht ein fertiggestelltes Gebäude einen erheblichen Teil aller Belege für die Bauqualität aus, auf die ein Käufer sich stützen kann — man sollte es persönlich ansehen und sich nicht auf einen allgemeinen Markeneindruck verlassen. Die Wirtschaftlichkeit eines niedrigen Gebäudes arbeitet nur über einen mehrjährigen Haltehorizont zugunsten des Käufers: Der Unterschied bei der Service Charge baut sich allmählich auf und zeigt sich nicht beim Kauf, und man sollte ihn vorab durchrechnen und nicht erst im Nachhinein. Weniger Einheiten im Gebäude bedeuten, dass eine größere einmalige Reparatur auf weniger Eigentümer verteilt wird — der Reservefonds hat hier verhältnismäßig mehr Gewicht als in einem großen Turm.

Häufige Fragen

Welche Projekte baut Green Group?

Der Katalog der Website umfasst 1 Projekt von Green Group, jeweils mit einem Gebäude-Passport — Etagen, Einheiten, Übergabetermin und Aufteilung der Schlafzimmer. Sie sind oben aufgeführt, und der Block „Wo sie bauen“ zeigt die Stadtteile mit den meisten seiner Lots. Lots im Verkauf erscheinen direkt unter ihrem Projekt.

Sollte ich bei Green Group direkt oder über einen Broker kaufen?

Der Preis ist derselbe: Beim Off-plan-Kauf zahlt der Entwickler die Maklerprovision, nicht der Käufer, ein direkter Gang ins Verkaufsbüro spart also nichts. Der Unterschied liegt woanders — das Verkaufsbüro eines Entwicklers zeigt nur eigene Projekte und sagt Ihnen nicht, dass dasselbe nebenan günstiger ist oder dass dieses Projekt später fertig wird als beworben. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung beträgt die Provision üblicherweise 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer.

Lohnt sich ein Kauf bei Green Group

Die Antwort hängt vom Zweck ab. Senden Sie Ihr Budget und Ihr Ziel — ich gehe durch, welche Projekte von Green Group sich jetzt lohnen und welche ich auslassen würde.