Me Do Re Properties

Ein technikorientierter Developer, der das nach eigener Darstellung erste Projekt seines JLT-Clusters mit Smart-Home-Funktionen und Luftfiltration in medizinischer Qualität als Standard für das gesamte Gebäude baut, nicht als kostenpflichtige Option – eine Wette auf Gesundheit und Automatisierung in einem Cluster, in dem die Nachbarn vor allem mit Seeblick konkurrieren.

• Käufer, denen ein Smart Home und die Luftqualität wichtiger sind als eine Prestigeadresse
• Ein arbeitendes Viertel mit echter Mietnachfrage, nicht nur ein Schaufenster für Anleger
• Investoren, die nischige, technikorientierte JLT-Projekte beobachten

Das Unternehmen in Kürze

Lage

Jumeirah Lake Towers (JLT), Cluster X

Positionierung

vermarktet als erstes Projekt des Clusters mit vollständigem Smart-Home-Standard und Luftfiltration in medizinischer Qualität

Portfolio

der Me Do Re Tower und eine Folgephase im selben JLT-Cluster

Was für ein Developer das ist

Wer sie sind und worauf sie technisch setzen

Me Do Re Properties ist ein Developer mit einem einzigen Viertel und einer einzigen Idee: Die Technik einer Wohnung, nicht nur Adresse und Aussicht, soll das wichtigste Verkaufsargument sein. Anders als bei den meisten neuen JLT-Projekten, in denen Smart-Funktionen als nettes Extra zu einer Standardwohnung angeboten werden, wird die Luftfiltration in medizinischer Qualität hier als fest eingebauter Standard des ganzen Gebäudes vermarktet, nicht als kostenpflichtiger Zusatz.

Eine solche technologische Positionierung ist in diesem Marktsegment gerade deshalb ungewöhnlich, weil sie Ingenieursentscheidungen auf Ebene des gesamten Gebäudes erfordert und nicht nur einer einzelnen Wohnung: Ein Filtersystem lässt sich in ein fertiges Gebäude nicht nachrüsten – es muss von Anfang an in die Lüftung des ganzen Hauses eingeplant werden.

JLT folgt einer anderen Logik als die Marina auf der anderen Straßenseite

Jumeirah Lake Towers ist in Cluster rund um künstliche Seen gegliedert, und für die Anbindung an Metro und Einzelhandel zählt der Cluster mehr als der Name des Viertels insgesamt. Viele Türme hier sind gemischt genutzt: Wohnungen und Büros liegen im selben Gebäude, was einen geschäftigeren Alltagsrhythmus ergibt als in der benachbarten, touristischeren Dubai Marina.

Es ist ein praktisches Viertel mit echten Stärken: zwei Metrostationen, Preise unter denen der Marina bei vergleichbarer Größe und eine eigene arbeitende Bevölkerung im Viertel – das stützt eine stabile langfristige Mietnachfrage, statt eine Glamour-Adresse zu bedienen, die zu einem Markenaufschlag gekauft und weiterverkauft wird.

Was die angegebene Technik tatsächlich leistet

Wie bei jeder technischen Aussage gilt es, Marketingsprache von der technischen Spezifikation zu trennen: Der genaue Filterstandard, der Gerätelieferant und die Frage, wer das System nach der Übergabe wartet, sollten direkt geklärt und nicht aus dem Wort „medical-grade“ in einer Broschüre abgeleitet werden.

Ein Smart Home als Standard des gesamten Gebäudes statt als Funktion einer einzelnen Wohnung bedeutet in der Regel auch eine gemeinsame Verwaltungsinfrastruktur – eine App, ein einheitliches Sicherheitssystem – und es lohnt sich zu prüfen, wer mehrere Jahre nach dem Einzug für Updates und Support zuständig ist, wenn der ursprüngliche Auftragnehmer womöglich nicht mehr beteiligt ist.

Wie er sich von den Nachbarn im Cluster unterscheidet

Die meisten JLT-Türme bieten eine Standardausstattung – Pool, Fitnessstudio, Seeblick – und konkurrieren vor allem über den Preis pro Quadratfuß statt über die Technik einer Wohnung. Die Wette von Me Do Re auf Gesundheit und Smart-Home-Technik hebt das Projekt von den Nachbarn ab, verengt aber auch den Käuferkreis: Ein Teil der Nachfrage im Viertel sucht zuerst einen günstigen Preis, nicht einen Technikaufschlag.

Eigentumsstruktur und Eigentumsrechte für Ausländer unterscheiden sich in der JLT-Freezone von Gebäude zu Gebäude stärker als im Dubai-Durchschnitt – das ist die erste Frage zu einem konkreten Turm im Cluster, keine Einzelheit, die man nach der Unterschrift klärt.

Was vor dem Kauf zu prüfen ist

Prüfen Sie die Eigentumsstruktur und die Eigentumsrechte für Ausländer für genau diesen Turm – sie unterscheiden sich innerhalb von JLT von Gebäude zu Gebäude. Prüfen Sie die genaue Spezifikation der Luftfiltration und des Smart Homes – Gerätemarke, Garantiedauer und Servicebedingungen nach der Übergabe – statt nur den Marketingnamen der Technik.

Vergleichen Sie die Service Charges des Viertels und des Gebäudes mit denen vergleichbarer fertiger Türme im selben Cluster und prüfen Sie die Mietpreise speziell in diesem Cluster anhand aktueller Inserate – die Rendite in JLT hängt stark von der genauen Lage im Viertel ab, nicht vom Namen JLT im Allgemeinen.

Die Technik ist eine Ingenieursentscheidung für das ganze Gebäude, keine Option für eine einzelne Wohnung – klären Sie die genaue Spezifikation der Luftfiltration und des Smart Homes, die Garantie und wer diese Systeme Jahre nach der Übergabe wartet. Klären Sie außerdem separat die Eigentumsstruktur für diesen konkreten Turm: In der JLT-Freezone unterscheidet sie sich von Gebäude zu Gebäude stärker, als es zunächst scheint.

Häufige Fragen

Gibt es Rabatte auf Immobilien von Me Do Re Properties?

Derzeit enthält die Datenbank 1 Objekt dieses Developers mit einem Preis unter dem Markt, der größte Abschlag beträgt 7 %. Den Preis senkt der Verkäufer auf dem Zweitmarkt oder bei einer Abtretung, nicht der Developer – beide haben einen Grund, sich zu beeilen. Der Rabatt wird von einem Algorithmus im Verhältnis zu vergleichbaren Objekten berechnet, ohne manuelle Einschätzung eines Maklers.

Ist Me Do Re Properties ein zuverlässiger Developer?

Übergeben: der Me Do Re Tower und eine Folgephase im selben JLT-Cluster. Ein Developer wird nicht anhand einer Broschüre, sondern anhand des offenen Registers des Land Department geprüft: Es zeigt den Lizenzstatus, den Baufortschritt jedes Projekts und das registrierte Escrow-Konto. Beim Off-plan-Kauf fließt das Geld des Käufers auf dieses Konto unter Aufsicht der RERA und wird gegen geprüfte Bauabschnitte freigegeben. Das vollständige Dossier steht im Beitrag oben.

Sollte ich bei Me Do Re Properties direkt oder über einen Makler kaufen?

Für einen Off-plan-Käufer ist der Preis identisch, denn der Developer trägt die Provision des Maklers. Der direkte Weg zu Me Do Re Properties ist daher nicht günstiger, und die Auswahl beschränkt sich auf die eigenen Projekte – Sie erhalten weder einen Vergleich mit Nachbargebäuden noch eine offene Einschätzung der Übergabetermine. Beim Weiterverkauf und bei der Abtretung ist die Provision üblich: 2 % zuzüglich MwSt.

Lohnt sich der Kauf bei Me Do Re Properties

Die Antwort hängt vom Ziel ab. Senden Sie mir Ihr Budget und Ihr Ziel – ich gehe durch, welche Projekte von Me Do Re Properties derzeit in Betracht kommen und welche ich auslassen würde.