Vermietung: Ejari, der RERA-Index und Mieterhöhungen
Um wie viel das Gesetz eine Miete erhöhen lässt und nach welcher Staffel, wie sich 90 Tage Frist von 12 Monaten unterscheiden, was Sie mit einer vermieteten Wohnung miterwerben und wo Streitfälle verhandelt werden.
Ihren Fall besprechen
Das Wichtigste
Was ist Ejari und warum braucht ein Vermieter es?
Ejari ist die verpflichtende Registrierung eines Mietvertrags beim Land Department. Ohne sie kann ein Mieter weder Strom und Wasser anschließen noch ein Familienvisum sponsern noch beim Mietgericht klagen, und ein Vermieter kann sich im Streitfall nicht auf den Vertrag berufen. Registriert wird normalerweise durch den Vermieter oder seinen Makler, und die Registrierung wird jedes Jahr mit dem Mietverhältnis erneuert. Ein nicht registrierter Vertrag ist kein graues Modell — er ist schlicht ein Papier, auf das sich vor Gericht keine der beiden Seiten stützen kann.
Um wie viel darf die Miete erhöht werden?
Nicht so stark, wie man es gern hätte, sondern nach einer seit 2013 geltenden Staffel, die an die durchschnittliche Marktmiete für diesen Objekttyp in diesem Stadtteil gebunden ist. Liegt die aktuelle Miete höchstens 10 % unter dem Markt, ist gar keine Erhöhung zulässig. Bei einer Lücke von 11–20 % sind 5 % erlaubt, bei 21–30 % sind es 10 %, bei 31–40 % sind es 15 %, und über 40 % sind es 20 %. Der offizielle Rechner des Land Department wendet die Staffel an, und sein Ergebnis ist keine Empfehlung — es ist das, worauf das Gericht schaut.
Wie wird eine Mieterhöhung oder eine Kündigung zugestellt?
Es sind zwei verschiedene Fristen, und sie werden mehr als alles andere verwechselt. Für eine Änderung der Vertragsbedingungen, auch der Miete, ist eine Frist von mindestens 90 Tagen vor Ablauf der Laufzeit nötig. Für die Räumung eines Mieters aus Gründen wie Verkauf, Eigenbedarf oder umfassender Renovierung ist eine Frist von 12 Monaten nötig, zugestellt über einen Notar oder per Einschreiben. Wird eine Frist versäumt, verlängert sich der Vertrag zu den bisherigen Bedingungen, und daran ändert keine mündliche Absprache etwas.
Was passiert, wenn ich eine Wohnung mit Mieter kaufe?
Sie kaufen den Vertrag mit. Ein Eigentümerwechsel beendet das Mietverhältnis nicht von selbst und erlaubt auch keine Räumung von heute auf morgen: Der laufende Vertrag läuft bis zum Ende seiner Laufzeit, und eine Räumung wegen Eigenbedarfs erfordert weiterhin die zwölfmonatige Frist. Eine vermietete Wohnung hat also zwei Preise — den aus dem Inserat und den, der angepasst ist an die Dauer, für die Sie an den Mietsatz eines anderen gebunden sind. Liegt dieser Satz unter dem Markt, können Sie ihn nicht sofort auf Marktniveau heben: Die Staffel lässt es nicht zu.
Wohin gehen Streitfälle?
Zum Rental Disputes Centre beim Land Department — einem Spezialforum statt der allgemeinen Gerichte, und dadurch schneller. Die Gebühr ist ein Prozentsatz der Jahresmiete mit Untergrenze und Obergrenze. Ein praktischer Hinweis aus Erfahrung: Fast alles, was es bis zum Streit schafft, geht an den Unterlagen verloren — kein Ejari, eine Kündigung ohne Zustellnachweis, kein Inventar bei der Übergabe. Ordnung in den Dokumenten ist billiger als jeder Anwalt.
Wie hoch ist die Kaution und was geschieht mit ihr?
Marktüblich sind 5 % der Jahresmiete bei unmöblierten und 10 % bei möblierten Wohnungen. Das ist Gewohnheit und kein Gesetz, weshalb die Höhe weniger wichtig ist als die Zustandsdokumentation: ein Übergabeinventar mit datierten Fotos bei Einzug und bei Auszug. Die Kaution deckt Schäden jenseits der normalen Abnutzung, nicht den Umstand, dass eine Wohnung nach einem Jahr Bewohnen gereinigt werden muss. Streit um die Kaution ist der häufigste kleine Streitfall auf diesem Markt und wird fast immer von dem gewonnen, der die datierten Fotos hat.
Dieses Material dient der Information und ist keine individuelle Anlageberatung. Immobilienrenditen hängen von vielen Faktoren ab und sind nicht garantiert.