Аренда: Ejari, индекс RERA и повышение платы

Ejari — обязательная регистрация договора аренды в системе Земельного департамента. Без неё арендатор не подключит электричество и воду, не оформит визу члену семьи и не подаст жалобу в арендный суд, а собственник не сможет опереться на договор в споре. Регистрирует обычно арендодатель или его агент, обновляется каждый год вместе с продлением. Незарегистрированный договор — не «серая схема», а просто бумага, на которую в суде сложно ссылаться обеим сторонам.

Не на сколько хочется, а по шкале, которая действует с 2013 года и привязана к среднерыночной ставке для этого типа жилья в этом районе. Если текущая плата ниже рынка не больше чем на 10% — повышать нельзя вовсе. Отклонение на 11–20% даёт право на 5%, на 21–30% — на 10%, на 31–40% — на 15%, свыше 40% — на 20%. Считает это официальный калькулятор Земельного департамента, и его результат — не рекомендация, а то, на что будет смотреть суд.

Это два разных срока, и их путают чаще всего. Изменение условий договора, включая плату, требует уведомления не менее чем за 90 дней до окончания срока. Выселение арендатора по основаниям вроде продажи объекта, собственного проживания или капитального ремонта требует уведомления за 12 месяцев, направленного через нотариуса или заказным письмом. Пропущенный срок означает, что договор продлевается на прежних условиях, и никакие устные договорённости этого не меняют.

Вы покупаете и договор тоже. Смена собственника сама по себе не прекращает аренду и не даёт права выселить жильца завтра: действующий контракт доигрывается, а для выселения под собственное проживание понадобится то самое уведомление за год. Поэтому у квартиры с арендатором две цены — та, что в объявлении, и та, что получается с учётом срока, на который вы связаны чужой ставкой. Если ставка ниже рынка, поднять её сразу до рыночной вы не сможете: шкала не позволит.

В Центр по арендным спорам при Земельном департаменте — это специализированная инстанция, а не общий суд, и рассматривает она быстрее. Пошлина считается процентом от годовой арендной платы, с нижним и верхним пределом. Практический совет из опыта: почти всё, что доходит до спора, проигрывается на документах — незарегистрированный Ejari, уведомление без подтверждения отправки, отсутствие акта приёмки. Порядок в бумагах дешевле любого юриста.

Рыночная практика — 5% годовой платы за квартиру без мебели и 10% за меблированную. Это обычай, а не норма закона, и потому важнее не размер, а фиксация состояния: акт приёмки с фотографиями на въезде и на выезде. Депозит удерживается за повреждения сверх обычного износа, а не за то, что квартира требует уборки после года жизни. Спор о депозите — самая частая мелкая тяжба на этом рынке и почти всегда решается тем, у кого есть фотографии с датой.