Location : Ejari, indice RERA et hausses de loyer

L'Ejari est l'enregistrement obligatoire d'un contrat de location auprès du Land Department. Sans lui, un locataire ne peut pas raccorder l'électricité et l'eau, ne peut pas parrainer un visa familial et ne peut pas saisir le tribunal des loyers, et un bailleur ne peut pas se prévaloir du contrat en cas de litige. Il est normalement enregistré par le bailleur ou son agent et renouvelé chaque année avec le bail. Un contrat non enregistré n'est pas un montage dans une zone grise — c'est simplement un papier sur lequel aucune des parties ne peut s'appuyer devant un tribunal.

Pas autant qu'on le souhaiterait, mais selon un barème en vigueur depuis 2013 et lié au loyer moyen du marché pour ce type de bien dans ce quartier. Si le loyer actuel n'est pas inférieur de plus de 10 % au marché, aucune hausse n'est permise. Un écart de 11 à 20 % autorise 5 %, de 21 à 30 % autorise 10 %, de 31 à 40 % autorise 15 %, et au-delà de 40 % autorise 20 %. Le calculateur officiel du Land Department applique ce barème, et son résultat n'est pas une suggestion — c'est ce que le tribunal examinera.

Ce sont deux délais différents, et on les confond plus que tout. Modifier les conditions du contrat, loyer compris, exige un préavis d'au moins 90 jours avant la fin de la période. Expulser un locataire pour un motif tel qu'une vente, l'occupation par le propriétaire ou des travaux importants exige un préavis de 12 mois, notifié par un notaire ou par courrier recommandé. Un délai manqué signifie que le contrat est reconduit aux mêmes conditions, et aucun accord verbal n'y change rien.

Vous achetez aussi le contrat. Un changement de propriétaire ne met pas fin à lui seul au bail et ne vous permet pas d'expulser dès demain : le contrat en cours va jusqu'à son terme, et une expulsion pour occupation personnelle exige toujours ce préavis de douze mois. Un logement loué a donc deux prix — celui de l'annonce, et celui corrigé de la durée pendant laquelle vous êtes lié par le loyer de quelqu'un d'autre. Si ce loyer est inférieur au marché, vous ne pouvez pas l'aligner d'un coup : le barème ne le permet pas.

Au Rental Disputes Centre du Land Department — une instance spécialisée plutôt que les tribunaux ordinaires, et plus rapide pour cette raison. Les frais sont un pourcentage du loyer annuel, avec un plancher et un plafond. Une remarque pratique tirée de l'expérience : presque tout ce qui arrive en litige se perd sur les papiers — pas d'Ejari, un préavis sans preuve de remise, pas d'état des lieux à la remise des clés. Des documents en ordre coûtent moins cher que n'importe quel avocat.

L'usage du marché est de 5 % du loyer annuel pour un logement non meublé et de 10 % pour un meublé. C'est une coutume plutôt qu'une loi, ce qui rend le montant moins important que le constat de l'état du logement : un état des lieux avec photographies datées à l'entrée et à la sortie. Le dépôt couvre les dégâts au-delà de l'usure normale, pas le fait qu'un logement ait besoin d'un nettoyage après un an d'occupation. Les disputes sur le dépôt sont le petit litige le plus courant sur ce marché et sont presque toujours gagnées par celui qui détient les photographies datées.