Locazione: Ejari, indice RERA e aumenti del canone
Di quanto la legge consente di aumentare un canone e secondo quale scala, in che cosa il preavviso di 90 giorni differisce da quello di 12 mesi, che cosa si acquisisce insieme a un appartamento locato e dove si discutono le controversie.
Parliamo del suo caso
L’essenziale
Che cos'è l'Ejari e perché serve al locatore?
L'Ejari è la registrazione obbligatoria di un contratto di locazione presso il Land Department. Senza di essa il conduttore non può attivare luce e acqua, non può sponsorizzare un visto familiare e non può agire presso il tribunale delle locazioni, e il locatore non può far valere il contratto in una controversia. Di norma la registra il locatore o il suo agente e la si rinnova ogni anno insieme alla locazione. Un contratto non registrato non è uno schema grigio: è semplicemente una carta su cui entrambe le parti faticano a fondarsi in giudizio.
Di quanto si può aumentare il canone?
Non quanto si vorrebbe, ma secondo una scala in vigore dal 2013 e legata al canone medio di mercato per quel tipo di immobile in quel quartiere. Se il canone attuale è inferiore al mercato di non oltre il 10 %, non è consentito alcun aumento. Uno scarto dell'11–20 % consente il 5 %, il 21–30 % consente il 10 %, il 31–40 % consente il 15 % e oltre il 40 % consente il 20 %. Il calcolatore ufficiale del Land Department applica la scala, e il suo risultato non è un suggerimento: è ciò che esaminerà il tribunale.
Come si notifica un aumento o uno sfratto?
Sono due termini diversi, e si confondono più di ogni altra cosa. Modificare le condizioni del contratto, canone incluso, richiede almeno 90 giorni di preavviso prima della scadenza. Sfrattare un conduttore per motivi come la vendita, l'uso diretto da parte del proprietario o una ristrutturazione importante richiede 12 mesi di preavviso notificato tramite notaio o con raccomandata. Un termine mancato significa che il contratto si rinnova alle condizioni esistenti, e nessun accordo verbale lo cambia.
Che cosa succede se acquisto un appartamento con un conduttore all'interno?
Si acquista anche il contratto. Il cambio di proprietario non pone fine di per sé alla locazione e non consente di sfrattare domani: il contratto in corso arriva alla sua scadenza, e lo sfratto per uso proprio richiede comunque quel preavviso di dodici mesi. Un appartamento locato ha quindi due prezzi: quello dell'annuncio e quello corretto per il tempo in cui si è vincolati al canone di un altro. Se tale canone è inferiore al mercato, non lo si può portare subito al livello di mercato: la scala non lo consente.
Dove vanno le controversie?
Al Rental Disputes Centre presso il Land Department, un foro specializzato e non i tribunali ordinari, e per questo più rapido. La tassa è una percentuale del canone annuo con un minimo e un massimo. Un'annotazione pratica tratta dall'esperienza: quasi tutto ciò che arriva a una controversia si perde sulla documentazione, ovvero niente Ejari, una disdetta senza prova di notifica, nessun inventario alla consegna. L'ordine nei documenti costa meno di qualsiasi avvocato.
Quanto è il deposito e che fine fa?
La prassi di mercato è il 5 % del canone annuo per l'immobile non arredato e il 10 % per quello arredato. È un uso e non una norma di legge, il che rende l'importo meno rilevante della documentazione dello stato dell'immobile: un inventario alla consegna con fotografie datate all'ingresso e all'uscita. Il deposito copre i danni oltre la normale usura, non il fatto che un appartamento richieda pulizie dopo un anno di vita. Le discussioni sul deposito sono la controversia minore più frequente su questo mercato e vengono quasi sempre vinte da chi ha le fotografie datate.
Questo materiale ha scopo informativo e non costituisce consulenza d’investimento personalizzata. I rendimenti immobiliari dipendono da molti fattori e non sono garantiti.