Wynajem: Ejari, indeks RERA i podwyżki czynszu
O ile prawo pozwala podnieść czynsz i według jakiej skali, czym różni się 90-dniowe wypowiedzenie od 12-miesięcznego, co nabywa się wraz z mieszkaniem z najemcą i gdzie rozstrzyga się spory.
Omów swoją sytuację
Najważniejsze
Czym jest Ejari i dlaczego wynajmujący go potrzebuje?
Ejari to obowiązkowa rejestracja umowy najmu w Land Department. Bez niej najemca nie może podłączyć prądu i wody, nie może wystąpić o wizę rodzinną i nie może złożyć pozwu do trybunału ds. najmu, a wynajmujący nie może powołać się na umowę w sporze. Zwykle rejestruje ją wynajmujący lub jego agent i odnawia co roku wraz z najmem. Niezarejestrowana umowa to nie szara strefa, lecz po prostu papier, na którym trudno oprzeć się w sądzie każdej ze stron.
O ile można podnieść czynsz?
Nie o tyle, ile byśmy chcieli, lecz według skali obowiązującej od 2013 roku i powiązanej ze średnią stawką rynkową dla danego typu nieruchomości w danej dzielnicy. Jeśli obecny czynsz jest niższy od rynkowego nie więcej niż o 10 %, żadna podwyżka nie jest dozwolona. Różnica 11–20 % pozwala na 5 %, 21–30 % na 10 %, 31–40 % na 15 %, a powyżej 40 % na 20 %. Oficjalny kalkulator Land Department stosuje tę skalę, a jego wynik nie jest sugestią — to właśnie na niego spojrzy trybunał.
Jak doręczyć wypowiedzenie podwyżki lub eksmisji?
To dwa różne terminy i myli się je częściej niż cokolwiek innego. Zmiana warunków umowy, w tym czynszu, wymaga wypowiedzenia z co najmniej 90-dniowym wyprzedzeniem przed końcem okresu najmu. Eksmisja najemcy z powodów takich jak sprzedaż, własne zamieszkanie właściciela lub poważny remont wymaga 12 miesięcy wypowiedzenia doręczonego przez notariusza lub listem poleconym. Przekroczenie terminu oznacza, że umowa odnawia się na dotychczasowych warunkach, a żadne ustne porozumienie tego nie zmienia.
Co się stanie, jeśli kupię mieszkanie z najemcą?
Kupują Państwo także umowę. Zmiana właściciela sama w sobie nie kończy najmu i nie pozwala na eksmisję następnego dnia: trwająca umowa dobiega końca w swoim terminie, a eksmisja z powodu własnego zamieszkania nadal wymaga tych dwunastu miesięcy wypowiedzenia. Mieszkanie z najemcą ma więc dwie ceny — tę z ogłoszenia i tę skorygowaną o to, jak długo jest się związanym cudzą stawką. Jeśli ta stawka jest niższa od rynkowej, nie można jej od razu podnieść do poziomu rynku: skala na to nie pozwoli.
Gdzie trafiają spory?
Do Rental Disputes Centre przy Land Department — wyspecjalizowanego forum, a nie sądów powszechnych, i dzięki temu szybszego. Opłata stanowi procent rocznego czynszu, z dolnym i górnym limitem. Praktyczna uwaga z doświadczenia: prawie wszystko, co trafia do sporu, przegrywa się na dokumentach — brak Ejari, wypowiedzenie bez dowodu doręczenia, brak spisu stanu przy przekazaniu. Porządek w dokumentach jest tańszy niż jakikolwiek prawnik.
Jaka kaucja i co się z nią dzieje?
Praktyka rynkowa to 5 % rocznego czynszu za mieszkanie niemeblowane i 10 % za meblowane. To zwyczaj, a nie przepis ustawy, co sprawia, że wysokość kwoty jest mniej ważna niż dokumentacja stanu: spis przy przekazaniu z datowanymi zdjęciami przy wprowadzaniu się i wyprowadzaniu. Kaucja pokrywa szkody wykraczające poza normalne zużycie, a nie to, że po roku zamieszkiwania mieszkanie wymaga sprzątania. Spory o kaucję to najczęstszy drobny spór na tym rynku i niemal zawsze wygrywa go ten, kto ma datowane zdjęcia.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady inwestycyjnej. Zwrot z nieruchomości zależy od wielu czynników i nie jest gwarantowany.