Le fisc russe s’intéresse aux ventes de biens aux EAU : ce que doivent savoir les résidents fiscaux russes ayant vendu à Dubaï

Depuis l’été 2026, le Service fédéral des impôts russe adresse à des résidents des demandes sur des transactions immobilières aux EAU conclues depuis 2023. Selon le quotidien économique russe RBC, plusieurs dizaines de courriers sont connus, la plupart concernant des ventes de 2023–2024 à Dubaï, quelques-uns à Abu Dhabi. L’administration fiscale connaît les dates de vente, les adresses, les surfaces et les prix.

Que demande l’administration fiscale ?

Les inspecteurs demandent au propriétaire d’expliquer le revenu tiré de la vente d’un bien aux EAU : la vente a-t-elle été déclarée et l’impôt russe sur le revenu a-t-il été payé. Des consultants cités par RBC affirment que les inspecteurs disposent d’extraits proches des registres du Dubai Land Department.

Le service n’a pas annoncé de contrôle de masse. Il s’agit de demandes ciblées sur des personnes et des transactions précises. Les avocats notent toutefois qu’une seule vente peut suffire pour que le défaut de paiement soit qualifié de important.

Dubaï transmet-il les données des propriétaires à la Russie ?

Officiellement, non. Le Service fédéral des impôts indique qu’il n’existe pas d’échange automatique de données sur les revenus issus de la vente ou de l’exploitation de biens entre la Russie et les EAU. On ignore comment l’information a été obtenue.

L’échange automatique d’informations sur les comptes bancaires, lui, fonctionne depuis des années, et les deux pays ont signé une convention de double imposition. Le produit d’une vente transite presque toujours par une banque et laisse une trace. Notre guide sur l’impôt sur la vente d’un bien à Dubaï explique comment le pays d’origine taxe la plus-value.

Qui est concerné par ces demandes ?

Uniquement les résidents fiscaux russes — les personnes ayant passé 183 jours ou plus en Russie sur 12 mois consécutifs. Le statut est déterminé par l’année civile de la vente.

Si vous viviez à Dubaï cette année-là et avez passé moins de 183 jours en Russie, le revenu tiré de la vente d’un bien à l’étranger n’est pas imposé en Russie. Il faut néanmoins répondre à la demande, avec des justificatifs de votre statut.

Quel est le montant de l’impôt dû ?

Les EAU ne taxent pas les plus-values immobilières ; il n’y a donc rien à imputer : l’impôt russe s’applique en totalité. Le taux est de 13 % sur une base imposable allant jusqu’à 2,4 millions RUB et de 15 % au-delà. Aucun impôt n’est dû si le bien a été détenu au moins cinq ans, ou trois dans certains cas.

Le délai de détention court à partir de l’enregistrement de la propriété, c’est-à-dire du title deed. Pour un achat off-plan, il s’agit de l’enregistrement après le handover, et non de la date du premier versement.

Que se passe-t-il si l’impôt n’a pas été payé ?

Rappel d’impôt, intérêts de retard et amende. Les défauts de paiement importants, et surtout très importants, peuvent entraîner une responsabilité pénale en Russie. Les inspecteurs peuvent aussi vérifier séparément le respect de la réglementation des changes pour les paiements.

Que doit faire dès maintenant un propriétaire à Dubaï ?

• Déterminer sa résidence fiscale pour l’année de chaque vente, à partir des dates d’entrée et de sortie.
• Vérifier la durée de détention par rapport à la date du title deed, et non du contrat avec le promoteur.
• Conserver le contrat de vente, le title deed, les relevés bancaires et les justificatifs des frais d’acquisition, qui réduisent la base imposable.
• En cas de demande, répondre dans les délais avec des justificatifs, idéalement avec un conseiller fiscal.

Payer un bien à Dubaï depuis la Russie soulève ses propres questions de paperasserie, abordées dans les documents que votre banque vous demandera.

Questions fréquentes

Quelles années ces demandes couvrent-elles ?

Surtout les ventes de 2023–2024 ; des transactions de 2025 seraient également contrôlées.

Dois-je payer l’impôt russe si je vis à Dubaï ?

Non, si vous avez passé moins de 183 jours en Russie l’année de la vente et n’étiez pas résident fiscal.

Au bout de combien de temps une vente est-elle exonérée ?

Après cinq ans de détention, ou trois dans certains cas, comptés à partir de la date du title deed.

Y a-t-il un impôt sur la vente à Dubaï même ?

Non. Les EAU ne taxent pas les particuliers sur les plus-values de cession immobilière.

Le fonctionnement de l’impôt du pays d’origine sur une vente à Dubaï est détaillé dans notre guide sur l’impôt sur la vente d’un bien à Dubaï.