Il fisco russo interpella sulle vendite di immobili negli EAU: cosa devono sapere i residenti fiscali russi che hanno venduto a Dubai

Dall'estate 2026 il Servizio fiscale federale russo invia ai residenti richieste di chiarimenti sulle compravendite di immobili negli EAU effettuate dal 2023. Secondo il quotidiano economico russo RBC, si conoscono diverse decine di lettere, perlopiù relative a vendite del 2023–2024 a Dubai e, in alcuni casi, ad Abu Dhabi. Il fisco conosce date di vendita, indirizzi, superfici delle unità e prezzi.

Che cosa chiede il fisco?

Gli ispettori chiedono al proprietario di spiegare il reddito derivante dalla vendita di un immobile negli EAU: la vendita è stata dichiarata e l'imposta russa sul reddito delle persone fisiche è stata pagata? I consulenti citati da RBC affermano che gli ispettori dispongono di estratti simili ai registri del Dubai Land Department.

Il Servizio non ha annunciato controlli di massa. Si tratta di richieste mirate su persone e operazioni specifiche. Gli avvocati osservano tuttavia che una sola vendita può bastare perché l'imposta non versata sia considerata di importo rilevante.

Dubai trasmette alla Russia i dati dei proprietari?

Ufficialmente no. Il Servizio fiscale federale afferma che tra Russia ed EAU non esiste alcuno scambio automatico di dati sui redditi derivanti dalla vendita o dall'uso di immobili. Non è noto come siano state ottenute le informazioni.

Lo scambio automatico di informazioni sui conti bancari, invece, è attivo da anni e i due paesi hanno una convenzione contro la doppia imposizione. I proventi di una vendita passano quasi sempre da una banca e lasciano una traccia. La nostra guida alle imposte sulla vendita di un immobile a Dubai spiega come il paese d'origine tassa la plusvalenza.

A chi si rivolgono le richieste?

Solo ai residenti fiscali russi, cioè a chi ha trascorso in Russia almeno 183 giorni in 12 mesi consecutivi. Lo status si determina in base all'anno solare in cui è avvenuta la vendita.

Se in quell'anno avete vissuto a Dubai e avete trascorso in Russia meno di 183 giorni, il reddito dalla vendita di un immobile estero non è tassato in Russia. Alla richiesta bisogna comunque rispondere, allegando i documenti che provano il vostro status.

Quanta imposta si deve pagare?

Gli EAU non tassano le plusvalenze sulla vendita di immobili, quindi non c'è nulla da scomputare: l'imposta russa si applica per intero. L'aliquota è del 13 % sulla base imponibile fino a 2,4 mln RUB e del 15 % oltre tale soglia. Non si paga alcuna imposta se l'immobile è stato posseduto per almeno cinque anni, o per tre in alcuni casi.

Il periodo di possesso decorre dalla registrazione della proprietà, cioè dal title deed. Per un acquisto off-plan è la registrazione successiva al handover, non la data della prima rata.

Che cosa succede se l'imposta non è stata pagata?

Imposta arretrata, interessi di mora e una sanzione. Omissioni di importo elevato o particolarmente elevato possono comportare responsabilità penale in Russia. Gli ispettori possono inoltre verificare separatamente se per i pagamenti siano state rispettate le norme sul controllo valutario.

Che cosa deve fare ora un proprietario a Dubai?

• Stabilire la propria residenza fiscale per l'anno di ciascuna vendita, in base alle date di ingresso e di uscita.
• Verificare il periodo di possesso rispetto alla data del title deed, non del contratto con il costruttore.
• Conservare il contratto di vendita, il title deed, gli estratti conto e la prova dei costi di acquisto, che riducono la base imponibile.
• Se arriva una richiesta, rispondere nei termini con i documenti, possibilmente con l'assistenza di un consulente fiscale.

Pagare un immobile a Dubai dalla Russia comporta adempimenti documentali propri, trattati in i documenti che la banca vi chiederà.

Domande frequenti

Quali anni coprono le richieste?

Perlopiù le vendite del 2023–2024; secondo alcune segnalazioni vengono controllate anche operazioni del 2025.

Devo pagare l'imposta russa se vivo a Dubai?

No, se nell'anno della vendita avete trascorso in Russia meno di 183 giorni e non eravate residente fiscale.

Dopo quanto tempo la vendita è esente da imposta?

Dopo cinque anni di possesso, o tre in alcuni casi, calcolati dalla data del title deed.

C'è un'imposta sulla vendita a Dubai stessa?

No. Gli EAU non tassano le persone fisiche sulle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili.

Come funziona l'imposta del paese d'origine su una vendita a Dubai è illustrato nella nostra guida alle imposte sulla vendita di un immobile a Dubai.