Rosyjska służba podatkowa pyta o sprzedaż nieruchomości w ZEA: co powinni wiedzieć rosyjscy rezydenci podatkowi, którzy sprzedali w Dubaju

Od lata 2026 roku Federalna Służba Podatkowa Rosji wysyła do rezydentów zapytania dotyczące transakcji na nieruchomościach w ZEA zawartych od 2023 roku. Według rosyjskiego dziennika biznesowego RBC znanych jest kilkadziesiąt takich pism, głównie o sprzedaży z lat 2023–2024 w Dubaju, a część dotyczy Abu Zabi. Urząd skarbowy zna daty sprzedaży, adresy, metraże lokali i ceny.

O co pyta urząd skarbowy?

Inspektorzy proszą właściciela o wyjaśnienie dochodu ze sprzedaży nieruchomości w ZEA: czy sprzedaż została zadeklarowana i czy zapłacono rosyjski podatek dochodowy od osób fizycznych. Konsultanci cytowani przez RBC twierdzą, że inspektorzy dysponują wyciągami przypominającymi zapisy Dubai Land Department.

Służba nie ogłosiła masowej kontroli. Są to ukierunkowane zapytania o konkretne osoby i transakcje. Prawnicy zauważają jednak, że do uznania niedopłaty za dużą może wystarczyć jedna sprzedaż.

Czy Dubaj przekazuje dane właścicieli do Rosji?

Oficjalnie nie. Federalna Służba Podatkowa twierdzi, że między Rosją a ZEA nie ma automatycznej wymiany danych o dochodach ze sprzedaży lub użytkowania nieruchomości. Skąd pochodzą informacje, nie wiadomo.

Automatyczna wymiana informacji o rachunkach bankowych działa jednak od lat, a oba kraje mają umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania. Wpływy ze sprzedaży niemal zawsze przechodzą przez bank i zostawiają ślad. Nasz przewodnik o podatku od sprzedaży nieruchomości w Dubaju wyjaśnia, jak kraj zamieszkania opodatkowuje zysk.

Kogo dotyczą zapytania?

Wyłącznie rosyjskich rezydentów podatkowych — osób, które spędziły w Rosji co najmniej 183 dni w ciągu 12 kolejnych miesięcy. Status ustala się według roku kalendarzowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Jeśli w tym roku mieszkał(a) Pan(i) w Dubaju i spędził(a) w Rosji mniej niż 183 dni, dochód ze sprzedaży nieruchomości za granicą nie podlega w Rosji opodatkowaniu. Na zapytanie i tak należy odpowiedzieć, dołączając dokumenty potwierdzające status.

Ile wynosi podatek?

ZEA nie opodatkowują zysków ze sprzedaży nieruchomości, więc nie ma czego zaliczać: rosyjski podatek obowiązuje w pełnej wysokości. Stawka wynosi 13% od podstawy opodatkowania do 2,4 mln RUB i 15% powyżej tej kwoty. Podatek nie jest należny, jeśli nieruchomość była w posiadaniu co najmniej pięć lat, a w niektórych przypadkach trzy.

Okres posiadania liczy się od rejestracji prawa własności, czyli od title deed. W przypadku zakupu off-plan jest to rejestracja po handover, a nie data pierwszej raty.

Co się stanie, jeśli podatku nie zapłacono?

Zaległy podatek, odsetki za zwłokę i grzywna. Duże i szczególnie duże niedopłaty mogą skutkować odpowiedzialnością karną w Rosji. Inspektorzy mogą też osobno sprawdzić, czy przy płatnościach przestrzegano przepisów dewizowych.

Co powinien zrobić właściciel w Dubaju już teraz?

• Ustalić swoją rezydencję podatkową za rok każdej sprzedaży na podstawie dat wjazdów i wyjazdów.
• Sprawdzić okres posiadania według daty title deed, a nie umowy z deweloperem.
• Przechowywać umowę sprzedaży, title deed, wyciągi bankowe i dowody kosztów zakupu, które obniżają podstawę opodatkowania.
• Jeśli nadejdzie zapytanie, odpowiedzieć w terminie, dołączając dokumenty, najlepiej z pomocą doradcy podatkowego.

Płatność za nieruchomość w Dubaju z Rosji wiąże się z własnymi formalnościami, opisanymi w tekście o dokumentach, o które poprosi bank.

Najczęstsze pytania

Jakich lat dotyczą zapytania?

Głównie sprzedaży z lat 2023–2024; pojawiają się też informacje o sprawdzaniu transakcji z 2025 roku.

Czy muszę płacić rosyjski podatek, jeśli mieszkam w Dubaju?

Nie, jeśli w roku sprzedaży spędził(a) Pan(i) w Rosji mniej niż 183 dni i nie był(a) Pan(i) rezydentem podatkowym.

Po jakim czasie sprzedaż jest wolna od podatku?

Po pięciu latach posiadania, a w niektórych przypadkach po trzech, liczonych od daty title deed.

Czy w samym Dubaju płaci się podatek od sprzedaży?

Nie. ZEA nie opodatkowują osób fizycznych z tytułu zysków ze sprzedaży nieruchomości.

Jak kraj zamieszkania opodatkowuje sprzedaż w Dubaju, wyjaśnia nasz przewodnik o podatku od sprzedaży nieruchomości w Dubaju.