VAT przy zakupie biura w Dubaju: 5 % do ceny — kto go płaci i kto może go odliczyć
Zakup biura w Dubaju oznacza 5 % VAT do ceny: ok. 220 000 AED przy lokalu za 4,4 mln AED. Mieszkania są zwolnione lub objęte stawką zero, nieruchomości komercyjne nie. Kto odliczy podatek, jak działa to off-plan i co zmienia wynajem biura.
Tak, zakup biura w Dubaju wiąże się z 5 % VAT od ceny. Przy biurze za 4 400 000 AED to około 220 000 AED więcej. Nieruchomości mieszkalne są zwolnione lub objęte stawką zero, komercyjne — nie. Kupujący zarejestrowany jako podatnik VAT zwykle może podatek odliczyć, a niezarejestrowany kupujący prywatny ponosi go jako koszt.
To pozycja, której najczęściej brakuje w kalkulacjach rentowności biur. Oto jak to działa i kiedy można odzyskać podatek.
Dlaczego biura podlegają VAT, a mieszkania nie?
Prawo VAT w ZEA (dekret federalny nr 8 z 2017 r.) inaczej traktuje nieruchomości mieszkalne i komercyjne. Sprzedaż i najem nieruchomości komercyjnych podlegają standardowej stawce 5 %.
Porozmawiaj z licencjonowanym pośrednikiem: 📲 +971 50 120 32 64 na WhatsAppie, @dubai_oleg na Telegramie
- Biura, lokale handlowe i magazyny: 5 % VAT od sprzedaży i od czynszu.
- Nowe mieszkania sprzedawane po raz pierwszy w ciągu trzech lat od ukończenia budowy: stawka zero.
- Odsprzedaż i najem mieszkań: zwolnione.
- Niezabudowana ziemia: zwolniona.
Ile to dodaje do ceny?
| Cena biura | VAT 5 % | Opłata DLD 4 % |
|---|---|---|
| AED 1 500 000 | AED 75 000 | AED 60 000 |
| AED 3 000 000 | AED 150 000 | AED 120 000 |
| AED 4 400 000 | AED 220 000 | AED 176 000 |
Razem z opłatą rejestracyjną Dubai Land Department do ceny dochodzi około 9 %. Należy uwzględnić to w koszcie wejścia, inaczej obliczona rentowność będzie zawyżona.
Jak płaci się VAT przy biurze off-plan?
Przy zakupie off-plan VAT nalicza się od każdej raty z harmonogramu dewelopera: każda płatność jest powiększona o 5 %. Podatek rozkłada się na cały okres budowy, zamiast być płaconym jednorazowo przy handover.
Przykładem są biura w Christian A. Rockefeller Business Tower: VAT płaci się razem z ratami w planie płatności 50/50.
Czy można odzyskać VAT od zakupu biura?
Tak, jeśli kupujący jest zarejestrowany jako podatnik VAT i wykorzystuje biuro do działalności opodatkowanej, na przykład do wynajmu. Naliczony VAT od zakupu jest wówczas rozliczany z VAT należnym od najemców.
Rejestracja jest obowiązkowa, gdy opodatkowane dostawy przekroczą 375 000 AED w ciągu 12 miesięcy, a dobrowolna od 187 500 AED. Osoba prywatna bez rejestracji nie może odzyskać podatku.
Co się zmienia, jeśli biuro jest wynajmowane?
Czynsz za nieruchomość komercyjną również podlega 5 % VAT, który płaci najemca. Dla najemcy-firmy zwykle nie jest to koszt, ponieważ sam odlicza podatek. Zarejestrowany wynajmujący składa deklaracje i odprowadza różnicę.
Wniosek praktyczny: jeśli kupujesz pod wynajem, zaplanuj rejestrację przed transakcją. Drugim kosztem, który zmienia rachunek, jest wykończenie wnętrz; zob. nasz materiał o biurach w standardzie shell and core.
Najczęstsze pytania
Czy przy zakupie mieszkania w Dubaju płaci się VAT?
Nie. Pierwsza sprzedaż nowego mieszkania jest objęta stawką zero, a odsprzedaż nieruchomości mieszkalnych jest zwolniona.
Czy VAT nalicza się od opłaty DLD w wysokości 4 %?
Nie. VAT dotyczy ceny nieruchomości, a nie państwowej opłaty rejestracyjnej.
Czy inwestor prywatny może odzyskać VAT?
Tylko po rejestracji jako podatnik VAT i wykorzystaniu biura do działalności opodatkowanej, na przykład wynajmu.
Czy przy odsprzedaży biura należy się VAT?
Tak. Każda sprzedaż nieruchomości komercyjnej podlega opodatkowaniu, także na rynku wtórnym.
Biura na sprzedaż i do wynajęcia oraz nasze analizy rynku znajdą Państwo w dziale o biurach w Dubaju.