Oak Yard

JVC District 10 · One Yard Real Estate Development

Projekt-Steckbrief

Fotos und Renderings des Gebäudes und des Geländes – nicht dieser einzelnen Einheit.

Grundrisse und Übergabetermin stammen aus der Broschüre des Bauträgers in unserem Archiv. Preise und Zahlungspläne aus derselben Quelle veröffentlichen wir bewusst nicht: Sie sind auf den Zeitpunkt der Broschüre datiert und entsprechen nicht den heutigen Preisen. Die aktuellen sende ich Ihnen per WhatsApp.

Über das Gebäude

23-geschossiges Wohngebäude in JVC District 10. Bauträger ist One Yard Real Estate Development, Architekt CVTEC Consulting Engineers.

Ausstattung des Gebäudes

• Swimmingpool
• Fitnessstudio
• Kinderbereich
• Parkplatz
• Rund-um-die-Uhr-Sicherheitsdienst
• Restaurants
• Grillbereich
• Park und Begrünung

Die Angaben zu Oak Yard stammen von Propsearch und dem Dubai Land Department. Sie beschreiben das gesamte Gebäude, nicht die einzelne Wohnung.

Über das Projekt

Oak Yard ist ein 23-geschossiges Wohngebäude in JVC District 10 und befindet sich derzeit im Bau.

Bauträger ist One Yard Real Estate Development. Die Architektur stammt von CVTEC Consulting Engineers.

Das Gebäude umfasst insgesamt 190 Apartments. Grundrisse laut Broschüre des Bauträgers – Studios sowie Wohnungen mit 1 und 2 Schlafzimmern.

In der Datenbank gibt es derzeit kein einziges Objekt dieses Projekts – sie wird jede Nacht aktualisiert, und Angebote kommen hier und gehen.

23 Etagen in JVC District 10 und 190 Apartments: 17 Studios, 131 Einzimmerwohnungen, 40 Zweizimmerwohnungen und zwei Duplex-Penthouses. Das erste Gebäude des Bauträgers One Yard; die Übergabe hat sich vom zweiten Quartal 2026 auf das vierte Quartal 2026 verschoben.

Was das Gebäude ist

Oak Yard (im Eintrag des Land Department und bei Propsearch als Oakyard Residences geführt) wird von One Yard Real Estate Development im zehnten Distrikt von Jumeirah Village Circle gebaut. Es ist das erste Gebäude des Bauträgers, und die ganze Linie ist als Serie angelegt: „Yard“ im Namen spielt zugleich auf einen Hof und auf eine Maßeinheit an, und die Eiche wurde als Symbol des ersten Projekts gewählt.

Laut Steckbrief: 23 Etagen plus ein Tiefgaragengeschoss, 190 Apartments. Der Architekturberater ist CVTEC Consulting Engineers; die Pfahlgründung führte Gulf Piling aus. Die Projektkosten, die der Bauträger vor Baubeginn beim Land Department angegeben hat, betrugen AED 60 Millionen.

Das Grundstück war zuvor für eine andere Bebauung registriert: Das Projekt Untitled Plot JVC10BMRH009 wurde aufgehoben, und das Gelände ging stattdessen an dieses Gebäude. Für einen Käufer ist das ein neutrales Detail, es erklärt aber, warum das Gebäude vor 2024 keine Verkaufshistorie hat.

Der Übergabetermin in den Unterlagen war ursprünglich für das zweite Quartal 2026 festgelegt und wurde dann auf das vierte Quartal geändert. Eine Verschiebung innerhalb desselben Jahres ist nach Dubaier Maßstäben gering, doch fragen sollte man nicht nach dem Quartal, sondern danach, was der Vertrag zu verspäteter Übergabe sagt.

Was das Gebäude verkauft

Das Konzept heißt „Recharge“: Luft, Wasser, Licht und Materialien als Teil des Produkts und nicht als Dekoration. Photokatalytische Luftreinigung und Befeuchtung in den Wohnungen, ein Smart-Home-System, Duftverteilung und Neuro-Musik in den Gemeinschaftsbereichen, Eiche in der Ausstattung, Naturmaterialien und Pflanzen, vertikale Gärten an der Fassade, ein Brunnen und ein lebender Baum in der Lobby.

Die Gemeinschaftsbereiche folgen demselben Drehbuch: ein großer Pool, ein Fitnessstudio, Yoga- und Meditationszonen, ein Pilates-Studio, ein Kinderzimmer im Stil des biophilen Designs, ein Grillbereich, ein Café mit Eco-Food, Sicherheitsdienst und Concierge rund um die Uhr. Dazu ein Coworking-Space mit schallgedämmten „Zoom-Räumen“, Besprechungsräumen und einem Hörsaal – echte Arbeitsplätze statt eines gemeinsamen Tisches in der Lobby.

Terrassen gehören zu jeder Wohnung, auch zu den Studios. Das ist bei diesem Preisniveau selten: Ein Studio in JVC hat meist gar keinen Balkon. Die Wohnungen werden möbliert von italienischen und deutschen Herstellern übergeben, Haushaltsgeräte inklusive.

So ist das zu lesen: Das Gebäude versucht, eine erschwingliche Version von etwas zu schaffen, das Dubai bereits für ganz andere Summen verkauft – Keturah und Eywa mit ihren Gärten, ihrer Luftreinigung und ihren Wellness-Angeboten. Das gelingt gerade deshalb, weil Land in JVC günstig ist: Was beim Grundstück gespart wird, fließt in die Ausstattung.

Warum JVC, und was am Stadtteil nicht stimmt

JVC hat die niedrigste Einstiegsschwelle der Stadt und den dichtesten Angebotsstrom. Unser eigener Bestand zum 22. August 2026 enthält im Stadtteil 278 Objekte, Median AED 1 449 999 (etwa 395 000 $), Einstieg ab AED 490 000, Medianpreis AED 2 229/ft². Die Hälfte des Angebots ist fertiggestellt, 184 Objekte werden mit Nachlass angeboten, der größte bei minus 40 %. Nach dem Medianpreis liegt er auf Platz 77 von 84 Stadtteilen.

Die Nachteile des Stadtteils liegen auf der Hand. Das Land wurde hier in kleinen Parzellen an Dutzende Bauträger verkauft, daher schwankt die Bauqualität, und ein leeres Grundstück nebenan bedeutet binnen ein, zwei Jahren eine Baustelle und eine Wand vor Ihren Fenstern. In JVC gibt es keine Metro und in naher Zukunft ist auch keine geplant – ein Auto ist unverzichtbar. Zum Zeitpunkt unseres Videos im April 2024 erwartete der Stadtteil in den nächsten zwei Jahren rund 18 000 neue Wohnungen: Das ist die Konkurrenz, auf die Ihr Objekt am Mietmarkt trifft.

Warum man trotzdem kauft: Für dasselbe Geld bekommt man hier mehr Quadratfuß und ein besser gebautes Gebäude als in Stadtteilen mit teurem Land. Dazu die Schulen – JSS International drei Minuten entfernt, Nord Anglia und GEMS World Academy zehn Minuten, Kindergärten in der Nähe; die Circle Mall liegt einen Kilometer Fußweg entfernt. Dazu eine etablierte russischsprachige Gemeinschaft, weshalb Familien den Stadtteil wählen.

Für die Wahl innerhalb des Stadtteils gibt es eine Faustregel: Kaufen Sie näher an der Ausfallstraße und bevorzugen Sie den oberen Teil des Rings, wo Einkaufszentrum, Schule, Park und Tankstellen liegen. Dieses Gebäude gehört nicht zu denen mit idealer Ausfahrt, und das sollte man von vornherein wissen.

Wie der Vorverkauf aussah

Die folgenden Zahlen stammen vom April 2024, aus der Vorverkaufsphase, noch bevor das Showroom überhaupt eröffnet hatte. Sie gelten heute nicht mehr, zeigen aber, woraus sich der Einstiegspreis zusammensetzte.

Ein Studio kostete AED 620 000 (etwa 170 000 $), Einzimmerwohnungen ab AED 860 000. Bei einigen Einheiten lag der Preis pro Quadratfuß bei AED 1 259–1 335, gegenüber einem Durchschnitt des Stadtteils von etwa AED 1 440 zum selben Datum; der Kauf einer ganzen Etage brachte weitere 10 % Nachlass. Zum Vergleich: Der Median unseres eigenen JVC-Bestands liegt heute bei AED 2 229/ft², das ist aber der Median der Angebotspreise im ganzen Stadtteil, also nicht dieselbe Messgröße – die beiden Zahlen lassen sich nicht zu einem „Gewinn“ addieren.

Der Zahlungsplan war 60/40, vierzig Prozent bei Übergabe – keine aggressiven Raten nach der Übergabe. Italienische Möbel gab es als Geschenk für Buchungen vor dem 20. Januar.

Größen: Studios 43–44 m², Zweizimmerwohnungen bis 96 m² mit zwei Balkonen. Eine Zweizimmerwohnung dieser Größe kostet in JVC etwa so viel wie eine Einzimmerwohnung in einem Stadtteil am Wasser – auf diesem Kompromiss beruht die Attraktivität des Stadtteils.

Vermietung über die Verwaltungsgesellschaft

Das Gebäude vermietet die Wohnungen selbst, ohne Makler, und behält 10 % der Einnahmen; diese Gebühr deckt Check-in, Reinigung und das laufende Management. Das funktioniert besser als eine übliche Agenturvereinbarung, und zwar aus einem schlichten Grund: Ein Gast, dem das Gebäude gefällt, fragt an der Rezeption nach einer Miete und erreicht sofort einen Manager.

Den Eigentümern wird eine App Yard Comfort versprochen: Bestellung von Reinigung, Lebensmitteln, Autowäsche, Kurier und – wichtiger – Einsicht darin, wer wann in der Wohnung übernachtet hat. Für einen Eigentümer im Ausland ist das die einzige Möglichkeit, die Berichte der Verwaltungsgesellschaft selbst zu prüfen.

Die Nebenkosten sollen Frühstückslieferung, Reinigung, Wasserlieferung, WLAN im ganzen Objekt und Personal Training vor Ort abdecken. Die prognostizierte Rendite des Bauträgers liegt bei etwa 8 % bei langfristiger Vermietung und bis zu 10 % bei Kurzzeitvermietung; das ist die eigene Prognose des Bauträgers, keine Registerzahl.

Erstens – der Zeitplan: Er hat sich bereits vom zweiten Quartal 2026 auf das vierte verschoben, fragen Sie also nach dem aktuellen Programm und danach, was der Vertrag zu verspäteter Übergabe sagt. Zweitens – die Etagenzahl: Die Broschüre im Vorverkauf beschrieb ein neunzehngeschossiges Gebäude, der Steckbrief nennt jetzt 23; prüfen Sie Etage und Wohnungsnummer anhand des Vertrags und nicht der Präsentation. Drittens – das ist das erste Gebäude des Bauträgers: One Yard hat keine Erfolgsbilanz fertiggestellter Projekte, es gibt also nichts, woran sich seine Versprechen messen lassen. Viertens – die Ausstattung kostet im Betrieb Geld: photokatalytische Luftreinigung, Befeuchtung, der Coworking-Space und ein Dutzend Gemeinschaftsbereiche für 190 Apartments stecken alle in den Nebenkosten, und das muss in AED pro Quadratfuß durchgerechnet und nicht auf Treu und Glauben angenommen werden. Fünftens – die prognostizierte Rendite von 8–10 % stammt vom Bauträger, und die Verwaltungsgesellschaft, die sie liefern soll, gehört dem Bauträger; lesen Sie die Bedingungen, zu denen Sie aus dieser Vereinbarung aussteigen können. Sechstens – der Stadtteil wird weiter bebaut, und ein Grundstück, das heute leer ist, muss es in zwei Jahren nicht mehr sein.

Propsearch-Steckbrief für Oakyard Residences: Etagenzahl, Zahl der Apartments, Bauträger, Architekt, Wohnungsmischung, Projektzeitplan und Kosten laut Daten des Land Department. Wohnungsmischung, Zahlungsplan, Preise und Vorverkaufsbedingungen – Broschüre des Bauträgers, behandelt in unserem Video vom 4. April 2024. Zusammenfassung des Stadtteils – unser eigener Bestand zum 22. August 2026.

Wo es liegt

Objekte dieses Projekts kommen und gehen, und der Bestand wird jede Nacht aufgefüllt. Schreiben Sie mir – ich sehe die geschlossenen Datenbanken durch und finde die nächstgelegenen Alternativen in JVC District 10.

Häufige Fragen

Wer ist der Bauträger von Oak Yard?

One Yard Real Estate Development. Die Architektur stammt von CVTEC Consulting Engineers.

Wie viele Etagen hat Oak Yard?

23. Das Gebäude hat 190 Apartments.

Wann wird Oak Yard übergeben?

Die Broschüre des Bauträgers nennt das vierte Quartal 2026. Der Termin im Vertrag für eine bestimmte Einheit kann abweichen – ich prüfe ihn vor dem Abschluss.

Welche Grundrisse gibt es in Oak Yard?

Studios sowie Wohnungen mit 1 und 2 Schlafzimmern, laut Broschüre des Bauträgers. Welche Größen derzeit tatsächlich frei sind, hängt vom aktuellen Marktangebot ab; die aktuelle Liste sende ich Ihnen.

Wo liegt Oak Yard?

In JVC. Jumeirah Village Circle: der Wohnungsstadtteil mit dem höchsten Volumen in Dubai und die Standardantwort, wenn es um Rendite geht.

Was kostet eine Wohnung in Oak Yard?

Für das Gebäude gibt es heute keine offenen Angebote. Ich prüfe den Preis des gewünschten Grundrisses anhand der geschlossenen Datenbanken und sende ihn Ihnen mit allen berechneten Kosten des Abschlusses.

Was gibt es bei Oak Yard vor Ort?

Swimmingpool, Fitnessstudio, Kinderbereich, Parkplatz, Rund-um-die-Uhr-Sicherheitsdienst, Restaurants, Grillbereich, Park und Begrünung. Die Liste stammt aus der Projektbeschreibung und gilt für die gesamte Anlage.