Oak Yard

Двадцать три этажа в JVC District 10 и 190 квартир: 17 студий, 131 однокомнатная, 40 двухкомнатных и два двухуровневых пентхауса. Первый дом застройщика One Yard, сдача переехала со второго квартала 2026-го на четвёртый.

Что это за дом

Oak Yard (в паспорте Земельного департамента и на propsearch — Oakyard Residences) строит One Yard Real Estate Development в десятом квартале Jumeirah Village Circle. Это первый дом застройщика, и вся линейка задумана как серия: «ярд» в названии — и двор, и единица измерения пространства, а дуб выбран символом первого проекта.

По паспорту — 23 этажа плюс подземный уровень под паркинг, 190 квартир. Архитектурный консультант — CVTEC Consulting Engineers, свайные работы вёл Gulf Piling. Стоимость проекта, поданная застройщиком в Земельный департамент до начала стройки, — 60 млн дирхамов.

Участок раньше числился под другую застройку: проект Untitled Plot JVC10BMRH009 был отменён, и площадка ушла под этот дом. Для покупателя это нейтральная деталь, но она объясняет, почему у дома нет истории продаж до 2024 года.

Срок сдачи в документах сначала стоял на втором квартале 2026-го, потом был пересмотрен на четвёртый. Перенос внутри одного года для Дубая небольшой, но спрашивать надо не квартал, а то, что записано в договоре про просрочку.

Чем дом торгует

Концепция называется «перезарядка»: воздух, вода, свет и материалы как часть продукта, а не как отделка. Фотокаталитическая очистка воздуха и увлажнение в квартирах, «умный дом», ароматизация и нейромузыка в общих зонах, дуб в отделке, натуральные материалы и растения, вертикальные сады на фасаде, фонтан и живое дерево в лобби.

Общая часть под этот же сценарий: большой бассейн, зал, зоны йоги и медитации, студия пилатеса, детская комната в биофильном дизайне, барбекю, кафе с эко-едой, охрана и консьерж круглосуточно. Отдельно — коворкинг со звукоизолированными «зум-румами», переговорными и лекционным залом: не общий стол в лобби, а рабочие помещения.

Террасы — у всех квартир, включая студии. Это редкость в этом бюджете: балкона у студии в JVC чаще всего нет вовсе. Квартиры сдаются с мебелью итальянских и немецких фабрик и с бытовой техникой.

Прочитать это стоит так: дом пытается сделать доступную версию того, что в Дубае уже продают за другие деньги — Keturah и Eywa с их садами, очищением воздуха и велнесом. Получается это ровно потому, что в JVC дёшев участок: сэкономленное на земле уходит в начинку.

Почему JVC и что в этом районе не так

JVC — самый низкий порог входа в городе и самый плотный поток предложения. В нашем стоке на 22 августа 2026 года по району 278 лотов, медиана — 1 449 999 дирхамов (395 тысяч долларов), вход — от 490 000 дирхамов, медианный квадратный фут — 2 229 дирхамов. Половина предложения готова, 184 лота идут со скидкой, максимальная — минус 40%. По медианной цене это 77-й район из 84.

Минусы у района прямые. Земля здесь продавалась мелкими участками десяткам застройщиков, поэтому качество домов разное, а соседний пустой участок означает стройку и стену перед окнами через пару лет. Метро в JVC нет и в ближайших планах не появится — машина обязательна. К моменту съёмок ролика в апреле 2024-го в районе ожидалось около 18 тысяч новых квартир за два года: это и есть та конкуренция, с которой ваш лот встретится на арендном рынке.

Почему всё равно берут: за те же деньги здесь получают больше метров и лучше сделанный дом, чем в районах с дорогой землёй. Плюс школы — JSS International в трёх минутах, Nord Anglia и GEMS World Academy в десяти, детские сады рядом; Circle Mall — километр пешком. Плюс сложившаяся русскоязычная община, из-за которой район выбирают семьями.

Практика выбора внутри района одна: брать ближе к выезду и смотреть на верхнюю часть кольца — там мол, школа, парк и заправки. Этот дом к идеальному выезду не относится, и это надо знать заранее.

Что было на пресейле

Цифры ниже — с апреля 2024 года, со стадии пресейла, когда шоурум ещё не открылся. Сегодня они недействительны, но по ним видно, из чего складывался вход.

Студия — 620 000 дирхамов (около 170 тысяч долларов), однокомнатные — от 860 000. По части юнитов квадратный фут выходил в 1 259–1 335 дирхамов при средней по району около 1 440 на ту же дату; на этаж целиком давали ещё минус 10%. Для сравнения, сегодня медиана нашего стока по JVC — 2 229 дирхамов за фут, но это медиана запрашиваемых цен по всему району, а не та же величина, и складывать эти два числа в «рост» нельзя.

План оплаты — 60/40 с сорока процентами на ключах, без агрессивной рассрочки после сдачи. Итальянская мебель шла подарком при бронировании до 20 января.

Площади: студии 43–44 м², двухкомнатные — до 96 м² с двумя балконами. Двухкомнатная такого размера в JVC стоит примерно как однокомнатная в прибрежном районе — на этом размене район и держится.

Аренда через управляющую компанию

Дом сдаёт квартиры сам, без брокера, удерживая 10% дохода; в эти проценты входит заселение, уборка и текущее сопровождение. Работает это лучше обычного договора с агентством по бытовой причине: гость, которому дом понравился, спрашивает про аренду на ресепшене и попадает к менеджеру сразу.

Собственнику обещано приложение Yard Comfort: заказ уборки, продуктов, мойки машины, вызов курьера и — что важнее — просмотр того, кто и когда жил в квартире. Для владельца из другой страны это единственная проверка отчёта управляющей компании.

В сервисный сбор заявлены доставка завтрака, химчистка, доставка воды, wi-fi по всей территории и тренировки с тренером в доме. Прогноз доходности от застройщика — около 8% на длинном контракте и до 10% на краткосрочной аренде; это его прогноз, а не запись реестра.

Паспорт Oakyard Residences на propsearch: этажность, число квартир, застройщик, архитектор, состав юнитов, сроки и стоимость проекта по данным Земельного департамента. Состав квартир, план оплаты, цены и условия пресейла — брошюра застройщика, разобранная в нашем ролике от 4 апреля 2024 года. Сводка по району — наш сток на 22.08.2026.