Oak Yard

JVC District 10 · One Yard Real Estate Development

Scheda del progetto

Foto e render dell'edificio e dell'area circostante, non di questa specifica unità.

Le planimetrie e la data di consegna provengono dalla brochure dello sviluppatore presente nel nostro archivio. Prezzi e piani di pagamento della stessa fonte non vengono pubblicati di proposito: sono datati al momento dell'emissione della brochure e non corrispondono ai prezzi attuali. Quelli aggiornati li invio su WhatsApp.

Sull'edificio

Edificio residenziale di 23 piani a JVC District 10. Sviluppatore: One Yard Real Estate Development. Architetto: CVTEC Consulting Engineers.

Cosa offre l'edificio

• Piscina
• Palestra
• Area bambini
• Parcheggio
• Sicurezza 24 ore su 24, 7 giorni su 7
• Ristoranti
• Area barbecue
• Parco e aree verdi

Le specifiche di Oak Yard provengono da Propsearch e dal Dubai Land Department. Descrivono l'intero edificio, non la singola unità.

Sul progetto

Oak Yard è un edificio residenziale di 23 piani a JVC District 10, attualmente in costruzione.

Lo sviluppatore è One Yard Real Estate Development. Il progetto architettonico è di CVTEC Consulting Engineers.

L'edificio conta 190 appartamenti in totale. Planimetrie, secondo la brochure dello sviluppatore: monolocali, 1 e 2 camere.

Al momento nel database non c'è nemmeno un lotto di questo progetto: viene aggiornato ogni notte, e gli annunci qui compaiono e scompaiono.

23 piani a JVC District 10 e 190 appartamenti: 17 monolocali, 131 bilocali, 40 trilocali e due attici duplex. Il primo edificio dello sviluppatore One Yard; la consegna è slittata dal secondo trimestre 2026 al quarto trimestre 2026.

Che cos'è l'edificio

Oak Yard (indicato come Oakyard Residences nella scheda del Land Department e su Propsearch) viene costruito da One Yard Real Estate Development nel decimo distretto di Jumeirah Village Circle. È il primo edificio dello sviluppatore, e l'intera linea è concepita come una serie: «yard» nel nome gioca sia sul cortile sia su un'unità di misura, e la quercia è stata scelta come simbolo del primo progetto.

Secondo la scheda tecnica: 23 piani più un livello di parcheggio interrato, 190 appartamenti. Il consulente architettonico è CVTEC Consulting Engineers; i lavori di palificazione sono stati eseguiti da Gulf Piling. Il costo del progetto che lo sviluppatore ha depositato presso il Land Department prima dell'inizio dei lavori era di AED 60 milioni.

Il lotto era stato registrato in precedenza per un altro sviluppo: il progetto Untitled Plot JVC10BMRH009 è stato annullato e il sito è passato a questo edificio. È un dettaglio neutro per l'acquirente, ma spiega perché l'edificio non ha una storia di vendite prima del 2024.

La data di consegna nei documenti era inizialmente fissata al secondo trimestre 2026, poi rivista al quarto. Uno slittamento all'interno dello stesso anno è modesto per gli standard di Dubai, ma ciò che conviene chiedere non è il trimestre, bensì che cosa prevede il contratto in caso di ritardo nella consegna.

Cosa vende l'edificio

Il concetto si chiama «recharge»: aria, acqua, luce e materiali come parte del prodotto e non come rifiniture. Purificazione fotocatalitica dell'aria e umidificazione negli appartamenti, un sistema di smart home, diffusione di profumi e neuro-musica nelle aree comuni, rovere nelle finiture, materiali naturali e piante, giardini verticali sulla facciata, una fontana e un albero vivo nella hall.

Le aree comuni seguono lo stesso copione: una grande piscina, una palestra, zone per yoga e meditazione, uno studio di Pilates, una stanza per bambini ispirata al design biofilico, un'area barbecue, un caffè con cucina eco-food, sicurezza e concierge 24 ore su 24. A parte, uno spazio di coworking con «Zoom room» insonorizzate, sale riunioni e un'aula conferenze: veri spazi di lavoro e non un tavolo condiviso nella hall.

Ogni appartamento ha le terrazze, monolocali inclusi. È raro a questa fascia di prezzo: un monolocale a JVC il più delle volte non ha affatto un balcone. Gli appartamenti vengono consegnati arredati con mobili di produttori italiani e tedeschi, elettrodomestici inclusi.

Come leggere tutto questo: l'edificio cerca di realizzare una versione accessibile di qualcosa che Dubai vende già a cifre ben diverse, ovvero Keturah ed Eywa, con i loro giardini, la purificazione dell'aria e i servizi per il benessere. Può farlo proprio perché il terreno a JVC costa poco: ciò che si risparmia sul lotto viene investito nell'allestimento.

Perché JVC, e cosa non va nel distretto

JVC ha la soglia d'ingresso più bassa della città e il flusso di offerta più fitto. Il nostro stock al 22 agosto 2026 comprende 278 lotti nel distretto, mediana AED 1 449 999 (circa 395 000 $), ingresso da AED 490 000, prezzo mediano AED 2 229/ft². Metà dell'offerta è completata, 184 lotti sono in vendita con sconto, il maggiore del –40 %. Per prezzo mediano si colloca al 77º posto su 84 distretti.

Gli svantaggi del distretto sono semplici. Qui il terreno è stato venduto in piccoli lotti a decine di sviluppatori, quindi la qualità delle costruzioni varia, e un lotto vuoto accanto significa un cantiere e un muro davanti alle finestre nel giro di un paio d'anni. A JVC non c'è la metropolitana e non è prevista a breve: l'auto è indispensabile. Al momento delle riprese del nostro video, nell'aprile 2024, il distretto si aspettava circa 18 000 nuovi appartamenti nei due anni successivi: è la concorrenza che il vostro lotto incontrerà sul mercato degli affitti.

Perché la gente compra comunque: con la stessa cifra qui si ottengono più metri quadrati e un edificio costruito meglio che nei distretti con terreni cari. In più le scuole: JSS International a tre minuti, Nord Anglia e GEMS World Academy a dieci minuti, asili nelle vicinanze; il Circle Mall è a un chilometro a piedi. In più una consolidata comunità russofona, ed è per questo che le famiglie scelgono il distretto.

C'è una regola pratica per scegliere all'interno del distretto: comprate più vicino alla strada di uscita e privilegiate la parte alta dell'anello, dove ci sono il centro commerciale, la scuola, il parco e i distributori. Questo edificio non è tra quelli con un'uscita ideale, ed è bene saperlo fin dall'inizio.

Com'era la prevendita

Le cifre qui sotto sono dell'aprile 2024, alla fase di prevendita, prima ancora dell'apertura dello showroom. Oggi non sono più valide, ma mostrano da che cosa era composto il prezzo d'ingresso.

Un monolocale costava AED 620 000 (circa 170 000 $), i bilocali da AED 860 000. In alcune unità il prezzo al piede quadrato risultava di AED 1 259–1 335, contro una media del distretto di circa AED 1 440 alla stessa data; l'acquisto di un intero piano riduceva il prezzo di un altro 10 %. Per confronto, la mediana del nostro stock di JVC oggi è AED 2 229/ft², ma è la mediana dei prezzi richiesti in tutto il distretto, non la stessa misura: le due cifre non si possono sommare in un «guadagno».

Il piano di pagamento era 60/40, con il quaranta per cento alla consegna, senza rate aggressive dopo la consegna. I mobili italiani erano inclusi in regalo per le prenotazioni effettuate prima del 20 gennaio.

Superfici: monolocali 43–44 m², trilocali fino a 96 m² con due balconi. Un trilocale di quella dimensione a JVC costa circa quanto un bilocale in un distretto sul mare: su questo compromesso poggia l'attrattiva del distretto.

Affitto tramite la società di gestione

L'edificio affitta gli appartamenti da sé, senza agente, trattenendo il 10 % del reddito; questa commissione copre check-in, pulizie e gestione quotidiana. Funziona meglio di un normale accordo con un'agenzia per un motivo banale: un ospite a cui l'edificio piace chiede dell'affitto alla reception e raggiunge subito un responsabile.

Ai proprietari viene promessa un'app Yard Comfort: ordinare pulizie, spesa, lavaggio auto, un corriere e, cosa più importante, la visibilità su chi ha soggiornato nell'appartamento e quando. Per un proprietario che vive in un altro paese è l'unico modo per verificare la rendicontazione della società di gestione.

Si dichiara che le spese condominiali coprono la consegna della colazione, la lavanderia, la consegna dell'acqua, il wi-fi in tutta la proprietà e l'allenamento personale in loco. Il rendimento previsto dallo sviluppatore è di circa l'8 % con contratto a lungo termine e fino al 10 % con affitto a breve termine; è una previsione dello sviluppatore stesso, non un dato di registro.

Primo, il calendario: è già slittato dal secondo trimestre 2026 al quarto, quindi chiedete il programma aggiornato e che cosa prevede il contratto in caso di ritardo nella consegna. Secondo, il numero di piani: la brochure della prevendita descriveva un edificio di diciannove piani, la scheda tecnica ora ne indica 23, quindi verificate piano e numero dell'unità sul contratto e non sulla presentazione. Terzo, è il primo edificio dello sviluppatore: One Yard non ha alle spalle progetti completati, quindi non c'è nulla con cui confrontare le sue promesse. Quarto, l'allestimento ha un costo di gestione: purificazione fotocatalitica dell'aria, umidificazione, spazio di coworking e una dozzina di aree comuni per 190 appartamenti rientrano tutti nelle spese condominiali, e vanno calcolati in AED al piede quadrato, non accettati sulla fiducia. Quinto, il rendimento previsto dell'8–10 % viene dallo sviluppatore, e la società di gestione che lo deve garantire è dello sviluppatore stesso; leggete le condizioni alle quali si può uscire da quell'accordo. Sesto, il distretto continua a riempirsi di cantieri, e un lotto oggi vuoto non è detto che lo sia ancora tra due anni.

La scheda tecnica di Propsearch per Oakyard Residences: numero di piani, numero di appartamenti, sviluppatore, architetto, gamma delle unità, cronoprogramma e costo del progetto secondo i dati del Land Department. Gamma di appartamenti, piano di pagamento, prezzi e condizioni di prevendita: brochure dello sviluppatore, illustrata nel nostro video del 4 aprile 2024. Quadro del distretto: il nostro stock al 22 agosto 2026.

Dove si trova

I lotti di questo progetto vanno e vengono, e lo stock viene aggiornato ogni notte. Scrivetemi: esaminerò i database chiusi e troverò le alternative più vicine a JVC District 10.

Domande frequenti

Chi è lo sviluppatore di Oak Yard?

One Yard Real Estate Development. Il progetto architettonico è di CVTEC Consulting Engineers.

Quanti piani ha Oak Yard?

23. L'edificio ha 190 appartamenti.

Quando viene consegnato Oak Yard?

La brochure dello sviluppatore indica il quarto trimestre 2026. La data nel contratto per una singola unità può differire: la verifico prima dell'operazione.

Quali planimetrie ci sono a Oak Yard?

Monolocali, con 1 camera e con 2 camere, secondo la brochure dello sviluppatore. Quali superfici siano effettivamente libere in questo momento dipende da ciò che è sul mercato; vi invio l'elenco aggiornato.

Dov'è Oak Yard?

A JVC. Jumeirah Village Circle: il distretto residenziale con il maggior volume di Dubai e la risposta di default quando si cerca rendimento.

Quanto costa un appartamento a Oak Yard?

Oggi non ci sono lotti aperti per l'edificio. Verificherò nei database chiusi il prezzo della planimetria che vi interessa e ve lo invierò con tutti i costi dell'operazione calcolati.

Cosa c'è a Oak Yard?

Piscina, palestra, area bambini, parcheggio, sicurezza 24 ore su 24, 7 giorni su 7, ristoranti, area barbecue, parco e aree verdi. L'elenco proviene dalla descrizione del progetto e riguarda l'intero complesso.